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應用敏捷專案管理於租賃住宅商業模式創新之研究-以個別房東為例

為了解決兆基包租代管的問題，作者姚虹羽 這樣論述：

本研究旨在探討現行租賃住宅商業模式，從敏捷專案管理、商業模式圖的九大要素及系統思考的面向進行剖析。採用質性深度訪談的研究方法，分析整理個別房東創業的關鍵因素及商業模式之運用，以期能讓目前及未來的自行租賃住宅的個別房東作為借鏡參考，以減少試錯成本，提高創業成功機率與績效，發揮敏捷專案管理，以最小風險、最高效率和效能達成創業願景的功效。本研究發現包租代管業者創業動機起源於發現個別房東的問題，而個別房東則是戮力於解決承租方的問題，而衍生自己的痛點，因此透過專家訪談，蒐集相關利害關係人的需求及痛點，用系統思考協助個別房東解決問題，以有限資源，最少投入推出最小可行商品，測試客戶反應，並驗證商業模式之可

行性。研究建議個別房東運用科技來優化傳統的交易鏈，並增進專業知識，運用此商業模式讓房客有更好的性價比、更有效率的方式來取得居住空間及服務，助於提昇租屋市場品質，開發出具有自己獨特價值主張，專注於獨立租賃住宅，吸引客戶注意力和建立與競爭對手差異的敏捷創新商業模式。

以房養老與留房養老之法律分析 —以不動產信託機制之運用為中心

為了解決兆基包租代管的問題，作者黃緒宗 這樣論述：

超高齡社會已是不遠的現實，但因為來的太快，準備不足，台灣2020/12領取老年給付計有349萬人中有193萬人（55%）領取金額在10,000元以下，低於衛生福利部各縣市低收入戶最低審核標準12,102元（全國低收入戶110年計292,925人）。所幸台灣自有住宅率84.68%，高齡長者持有比率更高，因此不動產逆向抵押貸款對現金收入不足支應養老支出的高齡長者有相當的助益，但六都獨居老人持有宅數為498,697宅，但截至2021/Q3不動產逆向抵押貸款核貸總數為5,381件（承做比率1.08%），且新增件數在下滑，到底是什麼原因造成的？1999年921大地震後，營建署提高建築法規的耐震標準，但

是老房卻遲不更新，2020/Q2屋齡中位數29.84年較十年前老化6.5年，屋齡20年內的只有23.46%。921地震前核發使用執照、3樓以上有608,220棟，因老舊建築物更新非常緩慢，而依過往資料推估，台灣即將進入地震活躍期，老舊建築物的耐震能力堪虞。高齡長者持有住宅，在繳交二十年房屋貸款後，早成為老舊房屋，老人老宅是社會最需面對的老問題，如能同時推動，讓高齡長者能住生活更便利的新屋，社會也可減少地震受損的風險，如此兩全其美豈不更好。不過現行以房養老或留房養老政策對老舊建築物的更新卻是相互扞格，如：不動產逆向抵押貸款貸款期間若參與都市更新，視為貸款提前到期，貸款人必須還款，如此約定反而會拖

延房屋更新的進程。本文在比較美、日、韓、香港及新加坡等地的以房養老制度，以及國內都市更新及危老重建制度後，在借鑒國際經驗並針對國內特定需求，提出由政府撥款設置基金交由政府全資持股銀行提供以「銀行保證」來取得與美國HECM保險的相同效果，並藉由不動產信託來解決老宅更新與不動產逆向抵押貸款間相互扞格的矛盾。本文提出的方案不需要修改法律，因此可以早日施行，除可擴大以房養老的適用範圍，且可在不動產逆向抵押貸款貸款期間還能辦理都市更新或危老重建，同時解決老人老宅的老問題。