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兩岸建築物區分所有權制度之比較研究

為了解決公寓大廈管理條例施行細則 漏水的問題，作者劉正松 這樣論述：

隨文明之演進與發展，人口朝城市聚集，致土地立體化利用之高樓大廈，如春筍般拔地而起。建築物區分所有權由不同主體所有，其已為現代都市居民之居住模式，且成為現代不動產法制上之重要制度。為因應建築物區分所有權日趨複雜之權利義務關係，各國紛紛制定與調整各項規範。兩岸之制度與立法實踐不同，本論文試圖於此領域中之若干問題作一探究，比較兩岸現行建築物區分所有權制度之差異所在，全文共計六章凡一十七節，除第一章緒論及第六章結論外，分四大部分探討兩岸相關之立法規範。第一部分，本文第二章，建築物區分所有權制度之概論。早期人類居住於窩棚洞穴，隨文明之演進，形成以縱切式、橫切式及混合式等類型之建築物居住。現代之建築物區

分所有權制度符合物權法原則，其構成範圍於國際間形成一元論、二元論、新一元論及三元論等不同之學說見解，相關之立法規範亦相續制定產生。台灣施行資本主義私有制，土地所有權與建築物區分所有權之相關立法，為人民財產及生活權益保障之規範。大陸施行社會主義公有制，隨經濟改革開放政策之施行，其土地使用權與建築物區分所有權之各項權利義務之規範，亦隨之更修增訂。 第二部分，本文第三章，建築物區分所有權之內容。建築物區分所有權由專有部分、共有部分、基地，以及成員權所組成。專有部分為構造上及利用上具獨立之使用部分，其範圍於國際間形成空間說、壁心說、最後表層粉刷說，以及壁心與最後表層粉刷說等見解。專有部分以外之其

餘部分及附屬設備為共用部分，共用之部分得約定專用使用權。建築物與基地之利用權樣態，因區分所有權類型之不同而有異，台灣之建築物與基地利用權，以基於所有權之關係為主，大陸之土地屬公有，其建築物與基地利用權，僅限於基地使用權關係，建築物區分所有權與基地利用權之一體性規範，兩岸則有相同之規範。成員權係區分所有權人基於共同之利益而形成，為建築物區分所有權中之人法性因素，其與專有所有權及共有所有權，共同構成建築物區分所有權之完整內容。 第三部分，本文第四章，建築物區分所有權之管理。建築物區分所有權之管理體系，有公法上之行政管理與私法上之自治管理關係。兩岸於行政管理上分為中央與地方主管機關，台灣之中央

主管機關為行政院內政部之營建署，大陸則為國務院之建設行政主管部門建設部，以及土地管理部門國土資源部。台灣之地方主管機關為直轄市政府，以及縣（市）政府，大陸則為縣級以上地方人民政府之房產管理部門，以及土地管理部門。自治管理之最高意思機關為區分所有權人會議，執行機關為管理委員會或管理負責人，規約則為住戶權利義務之規範。專業之物業管理已為現代建築物區分所有權之重要課題，區分所有權人得召開會議，以決議方式委託專門之管理企業或管理人，為全部委託管理或部分委託管理。 第四部分，本文第五章，建築物區分所有權之買賣租賃與繼承。兩岸之建築物區分所有權，依標的所有權性質有不同分類之區別，台灣得分為國民住宅與

一般住宅，大陸則可分為公有住房、私有住房及商品房。買賣之主體，須具權利能力與行為能力或相當資格，當事人為此交易須踐行登記之公示行為。為實現物盡其用之效，使房屋利用價值充分發揮，其所有權人得於法令限制內將其房屋租賃，於一定期間讓與其房屋之占有與使用權。所有權人死亡者（被繼承人），具有一定身分關係之生存人，得依法繼承或受其遺贈而取得其建築物區分所有權。