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論區分所有建築物專有部分與共有部分─以建物所有權第一次登記為中心

為了解決土地所有權狀換發的問題，作者詹雅竹 這樣論述：

時代和環境的急迫需要，促使近代各國考慮從根本上建立建築物區分所有權制度。自19世紀上半葉開始，英、法、德、瑞等國先後進行工業革命。其結果，一方面，機器生產代替工廠手工業，促進了生產力；另一方面，加速了城市和工業中心的形成，由此造成城市人口激增，地價飛漲，住宅缺乏的嚴峻局面。對此，大批農村工人突然被吸引到發展為工業中心的大城市裡來；另一方面，隨著工業發展，舊城市的佈局已經不適合新發展的條件。正當工人成群湧入城市的時候，突然出現了工人與及以工人為主顧的小商人和手工業者的住宅缺乏現象。這種「住宅缺乏」的現實，促使各國不得不於自己的民法典上建立建築物區分所有權制度。 臺灣人口密集、土地

有限，隨著社會經濟發展，人民生活型態的變更，城鄉之人口逐漸外移向都市集中。惟都市生活寸土寸金，大廈在都市甚至各城鎮如雨後春筍般的林立，公寓大廈即成為現代人居住型態的主流，其在建築學上稱為「集合住宅」，在法律學上稱為「區分所有建築物」。人們居住於大廈之中，有時僅有一牆之隔；同棟住戶共用屋頂、樓地板、電梯、水箱、蓄水池、走廊或地下室…等，因此住戶生活相互影響的機會甚多，為免紛爭，區分所有人對於所居住之建築物產權結構即要有所認知。 本文由區分所有建築物產權結構出發，從區分所有建築物與建築物區分所有權之形成為起始，於論述中籍由相關之法律規定與學說、登記與應用之實務見解論理探討，發見問題並提出看法

，最後擇以停車空間之常見糾紛提出三個問題加以檢討，並提出產權登記方面之實務見解。 本文以區分所有建築物之結構為範圍探討之最大界面，分別就法制史上，起自羅馬法「以私有制為基礎的法律最完備形式」之「地上物屬於地上所有人」主義，至日耳曼堅持「團體本位」主義之區分所有建築物所有權形成，延伸區分所有權建築物之專有部分與共有部分產權結構之論述，依序就成立要件、範圍、性質及專用權逐一探討；建物所有權第一次登記部分，則以臺灣不動產登記制之回顧為始，明朝鄭氏時代對耕地作概略丈量，但未設置簿冊，時至清光緒12年巡撫劉銘傳實施土地清丈，積極進行土地丈量與地籍整理；日治時期之不動產登記以民間之習慣為依據，習慣中

所公認之土地物權，業主權、贌權、胎權為今物權法之何權利；臺灣土地登記規則採取德國式登記生效主義之緣由等，以為登記制度今昔歷史之連結。另就所有權以附屬建物登記之產權，不同時期產生不同規定及登記項目之辨識；停車空間部分，如民國80年9月18日以前停車空間得以主建物、附屬建物作登記；依內政部（87）之函釋可併入主建物辦理登記，相關分界點為何；以共有部分登記方式，停車空間之應有部分如何計算持分為宜等，逐一概述並以實務為基礎加以論點探討，最後併以停車空間之相關實務問題作為論述之終端。為俾利閱讀檢附，如本文相關部分條文對照表、預售屋買賣契約書範本、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項及露臺、陽臺、雨遮

、屋頂突出物（水箱、機械室）…等實例資料，以資對照。本論文於各章節中加以學說、相關法律、令函為主題概述，終由統整檢討後之歸納提出見解。為達次第漸進之系統探討，將專有部分與共有部分，分編章節論述；將停車空間之種類、登記及相關問題另闢專章，自區分所有建物產權登記型態章抽離，編以第6章論述，故本文自緒論至結論共編7章，總頁數計 168 頁。 本文於章節論述中適時對論點提出看法，並就內政部依司法院釋字第600號解釋文：「…諸如區分所有建築物區分所有人對於共用部分之認定、權屬之分配及應有部分之比例、就登記權利於當事人未能協議或發生爭議時之解決機制等，於土地法或其他相關法律未設明文，本諸憲法保障人民

財產權之意，尚有未周，應檢討改進，以法律明確規定為宜。」特委外進行「不動產登記法」研討之草案，有關區分所有建築物部分提出意見。另就專有部分違反成立要件之效果─登記無效或更正；專有部分之產權登記範圍；約定共有部分；共有部分之比例；專用使用權之法律性質學說；防空避難設備兼停車空間等提出見解及建議，以期對學說與實務爭議提供一不同的思考方向。