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從交易安全制度建立之觀點論預售屋買賣

為了解決土地銀行保管箱費用的問題，作者陳淑勤 這樣論述：

　　房屋是社會上極重要的交易行為。然房屋具有長期消費、金額龐大、生產製造過程迴異一般商品之特性，一發生交易糾紛，非傳統之民事法規足以解決，為預防及解決此種類型之糾紛，除原來民法規定進行修正外，並自民國七十五年起陸續頒佈建築經理公司管理辦法、公平交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例、不動產經紀業管理條例等法規，並積極研擬不動產交易法草案，期能將此攸關民生之交易制度能趨於健全完善。但上述法規施行多年，購屋糾紛仍年年高居各機關申訴案件之榜首，其中多數為預售屋所引發之問題，可見預售屋交易糾紛之嚴重性。　　預售屋交易之興起導因於經濟之因素，有其市場上存在之必要性，當然不能以糾紛迭起為由而禁絕此種交易

之進行，是以配套法規之修訂及研擬即為首要之道。然已陸續公布建築經理公司管理辦法、公平交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例、不動產經紀業管理條例等新法規，但尚難抑止預售屋交易糾紛之高發生率，此時，不禁讓人對這些法規制訂之妥適與否發生疑竇；且內政部目前並積極研擬不動產交易法草案，是否再制訂一新法規即足以降低預售屋交易之高風險，也頗值探尋。因此，引發筆者研究之興趣。　　本文之研究範圍主要是探討購屋者與建商間的法律關係，稱之為預售屋買賣契約，從此角度出發，而以學說理論為經、實務見解為緯，作為研究之方法。首先從預售屋交易契約之性質談起，再以與預售屋買賣最為相關之法規例如民法、消費者保護法、建築經理公司

管理辦法、公平交易法、公寓大廈管理條例、不動產交易法草案等法規為論據之基礎，並介紹與參酌美、日二國相關之規定與實務見解，進一步分析探討我國實務現行狀況，例如施工品質不良、坪數不符、未經同意之變更設計、產權問題、保固、地下停車位、廣告所引發之糾紛、貸款、履約保證、稅賦等問題，最後得出三點結論：（1）預售屋交易契約之法律性質應屬買賣契約（2）建商不得再以定型化契約之方式規避其所應付之給付義務，若有顯失公平之處時，依現行民法、消費者保護法、公平交易法等法規之規定，法院均得強行介入審查該條款之效力，不受傳統私法自治原則之拘束。（3）內政部於民國九十年九月三日依消費者保護法所公布之『預售屋買賣定型化契約

應記載及不得記載』及修訂公布之『預售屋買賣契約書範本』，其中『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載』依消費者保護法第十七條第二項規定違反公告之定型化契約之一般條款無效，使該上開公告事項具有法律上強制規定之效力，而該公告事項依內政部（九十）內中地字第九０八三六二六號函稱自公告六個月後生效，所以該公告事項自九十一年三月六日起對預售屋交易之當事人發生強行法規之拘束力，締約雙方對此應有所認識。並針對研擬中之不動產交易法草案，提出二點建議：（1）以購屋者所支付之價金保證獲償的規定而言，該制度要求建商於預售屋第一次出售時應以自己之費用，為買受人之利益，投保保證保險或由金融機構為償還保證之方式或向預售屋個案

營業保證基金會繳交一定比例金額為個案營業保證金，除有建築經理公司管理辦法中參酌美國Escrow制度，引進付款中間人、實施履約保證制度之概念外，並進一步要求以保險方式保障購屋者價金之獲償，專款專用保障購屋者價金之精神，頗值稱許，如此一來，購屋者大半生積蓄得以獲得實際面之保障，避免社會問題之發生，相當值得推動。（2）由日本預售屋交易規範法規「宅地建物取引業法（譯為房屋建地建築物交易業法）」的內容介紹中可以發現，日本對從事預售屋交易之宅建業者有相當嚴格之規範，例如：業者需有證照始得營業、報酬之取得有一定額度、業者之事務所需設置專業之交易人員、需繳納營業保證金、交易內容明示之義務、業者若未採取保證措施

，不得收買受人之定金、嚴厲之行政罰則，上開制度，對購屋者權益之保障相當完善，值得我國擬定不動產交易法時之參考。試圖為我國預售屋買賣提出一能確保購屋者權益之安全交易制度。