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加速都市更新策略之研究─以臺北市為例

為了解決容積率試算的問題，作者陳靖治 這樣論述：

摘 要臺北市面積為271.8平方公里左右，全市可供建築面積已不敷大量人口因工作、結婚、就學等之居住需求。臺北市房價騰貴主要原因是供應大量不足，房價是家庭平均年所得的16倍，已經是偏高的情況。臺北市政府將2016年訂為「都更元年」，因為臺北市的都市更新具有急迫性、必要性，且考量公益性、公共性，必須「加速」辦理都市更新，以實現「居住正義」。本研究首先探討都市更新理論，接著參考世界主要城市的做法，並論及臺北市都市更新牛步化原因及「加速策略」。訪談國內土地管理學者，不動產估價師以及政府執行官員。財務方面建議以發行「都更債券」的方式籌集六仟億都市更新基金，並採「自償性財務計畫」。權利人分回新

房屋後，餘屋可供室內公共設施，「混居型」的社會住宅，或買屋租地，或房地合一型公開標售，地下室停車場全為公有，依市價訂定車位租金，以上可望達成自償性財務目標。都市更新的三邊關係是政府、政策、法令，其次是實施者、第三邊是權利人。本研究提出要「加速」都市更新策略，首先是廢除原「都市更新條例」，另立「都市再生法」，新法中有關容積率應大幅放寬或取消限制。權利人採「不同意比率法」有超過50%之權利人不同意時，則劃定單元區內之都市更新將不執行。另外權利人的權利價值採「成本法」即市價之土地持分加上房屋折舊；貫徹「一坪換一坪」的原則，最適居住空間為150至200平方米。實施者除建商外，亦可考量第三部門之介入參與

。新法通過後亦需要主政者旺盛的企圖心與規劃力並徹底執行。本研究的相關議題探討，係採取專家學者訪談法進行質性資料之分析，有一些議題尚須運用量化研究與分析，以獲取更多民意調查做為佐證資料之依據，諸如: 民眾對快速都市更新的立法精神、執行方法與換回房屋坪數之試算方式等議題，則屬本研究建議後續研究者可以探討之議題。關鍵字: 都市更新、加速策略、居住正義Abstract

成本法與比較法交互運用之土地開發評估體系建立

為了解決容積率試算的問題，作者莊文貴 這樣論述：

近年房地產市場競爭激烈，外地大型建商與台南本地建商不斷搶買土地推案，導致土地價格大幅上升。對建商而言，土地是最重要的原料，如何找出一個能快速評估個案成本效益、產品定位與客戶定位的有效方法並快速地決定土地可購買格，是在競爭環境下能否持續經營的必要條件。由於台南在地建商多以中小型建商為主體，資金與人力均相對有限，因此本研究希望建構出一個土地開發評估系統，協助經營者可由此系統快速決定土地可購買價格。首先以不動產估價技術規則中之比較法，利用實價登錄資料進行相似條件比較個案之資料蒐集，並藉由現勘結果去進行修正，以初步掌握基地周邊土地價格與房地價格。其次建築成本的決定，則取決於營建時的建材、工期、管理等

，且會影響建物完工時的品質，即以不動產估價技術規則中之成本法，了解不同產品定位下所需之總成本，並進行財務試算。最後以房地價格＝土地成本＋建築成本＋管理費＋合理利潤之簡單經驗速算，再進而推估合理土地購買價格。土地開發須同時採用比較法與成本法方能降低失敗率，因為就土地開發而言，若單以一種方式評估土地或房地價格非常容易失真，而造成建設公司營運上危險叢生。本研究針對七個個案基地，分別描述其區位特性、生活機能（食、衣、住、行、育、樂、醫）、基地所涉開發法規，進而以比較法進行素地與房地價格之分析與調整，以及產品定位及簡單經驗公式試算。綜合前述個案基地之操作過程，可歸納出幾點重要的結論：1.對於勘估標的地政

調查、土地使用分區的管制與建築相關法規的調查、周邊生活機能的調查是很重要的基本功。2.不論是素地或是房地，比較標的的選擇非常重要，務必與初步設定之客戶定位與產品定位方向相吻合。此外不同時間點的現勘也是在做產品定位與勘估標的成本收益估算上具有舉足輕重的地位。3.在近乎肉搏的競爭時代，專業能力是確保獲利及持續經營的必要條件，包括對未來趨勢的判斷，勘估標的所處市場供需狀態的解讀，合法提升容積與適度降低建築成本的能力，各種原則的反覆拿捏（如外部原則、適合原則、收益遞增遞減原則、最適成本原則、適度規劃設計原則）等，須持續不斷地演練與加強，因為土地開發是兼具科學與主觀的一門實務工作，前者包含了一些調查的範

疇與方法；後者則是經驗與專業累積下，對基地(或稱勘估標的)最適宜開發方式的直觀判斷。