房貸增貸試算土地銀行的問題，透過圖書和論文來找解法和答案更準確安心。 我們查出實價登入價格、格局平面圖和買賣資訊

買一間會增值的房子

為了解決房貸增貸試算土地銀行的問題，作者邱愛莉 這樣論述：

高房價、爛經濟，她如何靠房地產讓資產大翻身？ 短短5年，從OL晉身小富婆，資產3千萬以上！ 人氣講師邱愛莉首度出書， 8個買房賺房公式一次公開！ 　　你知道買一間會增值的房子也有SOP嗎？ 　　你知道如何正確幫房子估價？如何談高貸款成數嗎？ 　　買房圓夢不再遙不可及，專家幫你找出被低估的好房！ 　　她從一個完全不懂的房子交易的門外漢，到創立House123網站專業買屋平台，房地產人氣講師邱愛莉，年紀輕輕卻早已坐擁好幾間房子當包租婆，並且開辦購屋課程，分析各種房市走向及現況，從一位上班族到踏入房地產叢林，屢屢交出漂亮的成績單，她是如何辦到的？ 　　目前30多歲的上班族、首購族、

小家庭，誰不想擁有一間屬於自己的房子，但面對高房價、不景氣以及節節高升的生活開銷，買一間好屋變成是難以負擔的夢想嗎？邱愛莉表示，房子是人生一筆重要的開銷，別傻傻交出大筆冤枉的學費，只要買對房子，它不是你一輩子的負擔，而是幫資產增值最穩當的選擇。 　　 　　「你知道房地產為何能幫你增值？」邱愛莉認為，觀念一定要改變！她分享一個重要的概念：「如果你買一間1000萬的房子，三年後增值到1200萬，相當於一年成長6％，請問你的投資報酬率有多少？20％嗎？錯！答案是100％！」 　　為什麼？因為買1000萬的房子，可以貸款800萬，等於是用200萬的自備款賺200萬的增值空間。「這就是房地產的迷人之處

，有什麼投資可以讓銀行用相對低的利息借給你，你出20％，銀行出80％，而且還提供寬限期。」 　　邱愛莉以自身經驗為例，當年大學畢業從業務助理做起，一直到工作的第四年熬到產品經理，每年睡不到三小時，周末也在工作，不過工作深受肯定，薪水也從二萬多慢慢調整到年薪150萬，也開始累積第一桶金。 　　●還沒理財，先學會理債 　　就在工作漸上軌道時，2006年她接到電話，得知家人因股票投資而損失負債，一開始以為是100多萬，後來陸續再發現有80萬、50萬…好多筆，累計共有400多萬。這早已超出邱愛莉能支付的，她先進行債務協商、整合，把自己先前的存款70多萬都拿出還債，剩下的金額，她每個月要負責還3萬，

過年再包8萬、10萬給爸媽。 　　面對突如其來的債務狀況，並沒有擊敗她，7年後，她和家人提早把債還完，「我心裡也會憤恨不平，覺得賺的錢都在還債，後來回想覺得慶幸這發生在工作升遷的時候，債務還沒大到讓我無法負擔，幸好在剛出社會時，就教了我一課，讓我提早面對理財的重要性。」 　　在還債的期間，工作已上了軌道，邱愛莉的收入還算不錯，扣掉每個月協助家裡的款項，還有一些存款可以進行投資，包括：股票、基金、期貨……等，卻始終小賺小賠，沒有起色。 　　某一次，因為好朋友的邀約，一起去上了房地產的課，也開始勤勞看屋、認真的做功課，「我對看房子有一種莫名的狂熱，每天下班就約好仲介，安排去看房子，周末一整天

可以看7~8間房子，累積到現在應該看了超過500間房子。」 　　因為個性保守，邱愛莉先和朋友合資，陸續合買了一間預售屋、兩間公寓隔套房收租、一間中古華廈整層收租，一方面強迫自己儲蓄，一方面培養自己的經驗和膽量。「在合資的過程中，我第一次體驗到收租金的感覺，也讓我興起想要獨資買一間房子隔套房給媽媽收租的念頭。」為了能讓辛苦工作40幾年的媽媽退休養老，獨資買一間隔套房讓媽媽收租的想法就愈加堅定。 　　●先賺房租，再賺增值，OL樂當包租婆 　　三年多前的某一個星期五傍晚，她收到一位熟悉仲介的簡訊，表示找到合適的物件：30年左右的公寓，3樓的黃金樓層，權狀約38坪，地點是在中和遠東ABC園區附近。

因為邱愛莉曾經在那一帶工作兩年，也有租屋的經驗，熟悉地緣環境。隔天早上看屋，中午下了斡旋出價680萬，沒想到下午1點半屋主出來議價，期間的3個小時，僅加價10萬，從看屋到簽約不過六個半小時！在房價已高的那個時間點，她僅以一坪僅18.2萬買到第一間獨資的黃金屋！ 　　邱愛莉花了近180萬裝修之後，隔成5間寬敞的大套房，每間都有對外窗和獨立洗衣機，每月收租約47000元，扣掉房貸利息（約9000元）、第四台、網路、水費和給物管（代租管）的管理費（租金的10%）後，還有三萬多的進帳，順利讓媽媽退休收租。 　　有了前面這些合資和獨資的經驗後，她接著陸續合資買了五間隔套收租的房子、七間預售屋，去年年

底決定讓中和這一間收租套房獲利了結，在網路上刊登才不到2個月，就順利找到合適的買家，以約1100萬出售，而其他房子有幾間到了設定的價格，也陸續獲利了結。 　　去年她買了自住換屋的房子，今年年初又和親友合資買了一間汐止的預售屋，算一算增值後的資產扣掉房貸，也有近3000萬，房地產成為她強迫自己儲蓄、投資最好的動力。 　　以賺「價差」又賺「租金」的方式，才三十多歲的邱愛莉目前不僅有幾間穩定收租的房子，投資的房子也都能增值。這是五年來努力看屋所累積的心得，而她都把每次看屋的心得做成完整的筆記，到現在已經有幾十本的房產筆記，從中她歸納出一套買屋增值的SOP模式，用這套模式操作，至今無往不利。 　

　●年輕人一定要存第一桶金 　　邱愛莉表示，一定要在本業的工作上做到卓越，很快就能存到第一桶金，接下來就可以用來做理財規劃，而她特別喜歡房地產，很重要的原因在於，房子不只是投資標的或金錢，它最大的價值代表人們對於幸福的憧憬和家的期待，她雖然年紀輕輕也同意老一輩的人說「住者有其屋」才能安身立命的觀念。 　　很多人因為覺得房價過高，對買房望之卻步，邱愛莉說：「關鍵不在於房價的高低，在於找出被低估的房子，並且重視買屋細節，才能買得安心、穩賺不賠。」 　　House達人邱愛莉的投資心法 　　1.若要投資，一定要讓房子自己養房子！ 　　2.買屋時，預計持有的時間比進場的時間更重要。 　　3.買屋前，

先調出謄本資料，只花20元看透屋主的成本。 　　4.便宜的定義，分為「現在看起來便宜」和「以後看起來便宜」。 　　5.議價時先口頭出價，往合理價下殺1成以上。 　　6.別只依賴實價登錄，一定要對區域行情做好功課。 　　7.銀行核定的貸款成數，往往表示這房子的真正價值。 　　更多購屋心法資訊……盡在House達人邱愛莉的新書《買一間會增值的房子》 本書特色 　　看懂房子的真正價值， 　　10年後你會感激現在的決定！ 　　上班族OL費時數年，以親身經驗及理性分析精神，完成這本專業的評估報告，實戰經驗豐富的房市達人，從挑選地點、預算坪估、看屋策略、議價技巧、省錢裝潢、包租策略、優惠房貸等8個角

度切入，輕鬆淺顯的文字、詳盡的各式圖表，完整說明常見的購屋問題與迷思，不論你是否第一次買房，也能挑到「會增值」的好屋，把自己的好宅變成豪宅！ 　　★最受好評的平民房產專家首度出書！ 　　最受信任的人氣講師，教你買一間會增值的好房。 　　★第一次就買到增值好房祕訣大公開！ 　　避開新手外行容易忽略的要點，剖析投資客的看房祕訣。 　　★統整買賣房屋時8大關鍵問題，完全解答！ 　　關鍵8個問題，挑地點、看屋、買屋、裝潢、貸款流程，一本就搞懂。 　　★賺租金又賺價差，雙贏投資法，通通告訴你！ 　　整層收租、隔套收租，以房賺錢，讓你獲利出場！。 專業推薦 　　「愛莉的streetsmart結

合booksmart，若用一句話形容，這本書實用度100%！」──紅色子房（知名房地產專家） 　　「面對高房價、爛經濟，建議大家好好研究本書！」──夏韻芬（財經節目主持人） 　　「很難得看到架構清楚，條理分明的購屋教戰守則！」──莊孟翰（淡江大學產業經濟系副教授） 　　「愛莉將血淚經驗化為文字，對於想買房的人，絕對有幫助！」──張家銘（雋永R不動產創辦人） 　　「我將這本書列為房地產主題的Top3書單之一，我強烈建議你也這麼做！」──許耀仁（暢銷書作家） 　　（依姓名筆劃排列）

大前研一的趨勢思考：培養早一步看見成功契機的智慧

為了解決房貸增貸試算土地銀行的問題，作者大前研一 這樣論述：

首度公開「智慧生存技術」！學會像「大前頭腦」一樣思考！今周刊第750期主題書摘推薦 英國《經濟學人》雜誌譽為「世界五大管理大師」大前研一最新力作！ 丹麥老師不會只教導一個結論，而是讓小朋友注意多面向思考一個問題。構想力並非天才的專利特權，每個人都有想出新東西的思考能力，只是缺乏經驗。日本策略大師大前研一：一則情報咀嚼四次，十年練就犀利洞察 以單純的統計數據解讀全球迫近眼前的難題！  ●2010年日本國民平均年齡為45歲，2055年人口高峰預估是85歲。要做日本人的生意，除非是墓碑或殯葬服務業，否則真的找不到成長產業？●日本65歲投票率65%，而25歲投票率25%，因此政治家很難祭出對年輕人有利

政策？相反地，只要端出對高齡族群有利政策，該政黨一定能在選戰中贏得勝利？●退休後近八成的人希望繼續工作，其中55％還沒找到工作，但都很想找到工作第二春？●荷蘭和德國失業率曾高達20％，五人當中有一人失業，推動工作分享就能解決問題？●美國人資產在55歲達到高峰，義大利人死的時候存款剛好是零，日本努力存錢，去世那一瞬間最富有，所以才有不景氣問題？ 本書提示解決問題之對策，藉以打破目前困境，掌握新知的思考模式。 　　每星期我都會「考察」與工作沒直接關係的這個世界、社會、經濟、經營等相關問題。　　「大前頭腦」是從我十幾歲高中時代貫徹至今！我並非只是單純地陳述意見，而是針對數據做深入追?考察，例如分析它

意味著什麼？是否能嗅出今後動態？－－ 大前研一 (以上摘自本書)  　　學習思考模式而非答案，並加以活用實踐 　　本書□整了筆者針對各類事件、現象及問題的分析與建議，可以說是將筆者的智慧公諸於世。在釐清問題之前，首先先確認形成新時代經濟的前提條件。 　　本書每篇文章以時事話題與問題為素材，除了大前研一個人的分析外，並提示了他提出的具體解決方法與對策，濃厚地反映了作者平時發現問題→分析．定義→解決過程中實施的各種方法。 　　大前研一強調，二十一世紀的各項問題以停留在上個世紀的思維是無法找出答案的。生活與工作範圍愈是全球化，問題也會愈複雜多重，愈無法輕易解決。解決途徑也有千百種，可是令人遺憾地，

很多人並沒有受過這樣的訓練。 　　本書旨在藉筆者眼光，運用「大前的頭腦」讓讀者擁有突破目前窘境、度過產業暴斃潮的智慧，藉本書鍛鍊出三大能力：創新發想力、假設狀況設定力以及理論思考力等各種跳脫現狀的思考法、發想法。 作者簡介 大前研一(Ohmae kenichi) 　　1943年出生於日本福岡縣。早稻田大學理工學部學士，東京工業大學原子核工學碩士，麻省理工學院（MIT）原子力工學博士。 　　曾任日立製作所原子力開發部工程師，1972年進入麥肯錫顧問公司，歷任總公司資深董事、日本分公司社長、亞洲太平洋地區會長，直到1994年為止。 　　離開麥肯錫之後仍以全球觀點及大膽的創見，為國際級企業及亞洲太平

洋地區國家提出建言，提倡「無國界經濟學」與「地域國家論」。 　　2005年設立日本第一所利用遠距教學的管理研究所「商業突破研究所大學」（Business Breakthrough School, BBT），並擔任校長，致力培養肩負日本未來的人才。 　　著作有《再起動-職場絕對生存手冊》、《專業-你唯一的生存之道》（以上均為天下出版）、《企業參謀》、《異端者的時代》、《看不見的新大陸》、《無國界的世界》、《新．資本論》、《思考的技術》、《M型社會》、《全球舞臺大未來》、《OFF學》、《後五十歲的選擇》、《即戰力》、《研磨商業力》、《質問力》等書。作者相關著作：《思考的技術》、《美國，再見？-後金

融危機的全球趨勢》、《再起動：職場絕對生存手冊》、《專業(硬殼精裝版)》、《形塑生活者大國》等。 譯者簡介 王麗芳 　　東吳大學日文系學士，日本筑波大學地域研究研究科碩士，曾任專業編譯十餘年，譯有《感動客戶的魔法》、《樂活一生》、《考上第一志願的筆記本》等書 前言 第1篇導致企業暴斃的病因1.日本摔落「亞洲最富庶國家」的寶座2.亞洲企業在全球化方面有三個問題3.政策造成的不景氣重創日本4.官僚＋大眾傳播＋企業=「合成的謬誤」5.公家機構的資訊系統徒浪費資源6.「鬆散」小額信貸逼死「認真」上班族7.教育若不改變，ＩＱ會更低落8.證券交易應建構世界標準系統9.大眾傳播媒體只追求事件表象10.缺乏

全球策略的技術會讓企業丟掉市場11.國家的愚民政策繼續欺騙國民12.「郵政民營化」:負債轉嫁國民13.停留在上個世紀的思維將導致國家衰敗 第2篇讓企業在「產業暴斃」時代中勝出的秘訣1.就是現在！以心理經濟學來發想！2.當你認為「市場規模縮小」的瞬間，成長也同時停止3.向戰後嬰兒潮的退休金市場招手4.建構能與歐盟相抗衡的優惠稅制5.重新審視工作效率：勞動生產力是美國的七成6.刷新統計手法，正確量測經濟實況7.日本企業靠全球利基產品策略（GlobalNicheTop）而倖存8.培育「仔細、深入、長久」的工作人才9.擁有面對無解問題的勇氣10.需要的「真正領導者」是屬於Empowerment類型11

.正因為是新的時代，更要靠「想像力」來突破難關！12.弭平網路社會差距的仍是網路13.靠制度拯救國家的長期衰退14.試著利用一億人來修改憲法 話外篇動盪不安的全球經濟1.打造一個超越機制不健全之IMF的金融審核機構2.在「失落的15年」裡日本並沒有失去什麼3.對習慣金融危機的人來說，絕佳的機會已經降臨！4.透過購買BIG3向美國施恩5.歐巴馬政權對世界將負起什麼樣的「責任」？6.令人擔憂的歐巴馬政權對經濟的了解 推薦序 大前研一對世界經濟的建言 　　二十一世紀開始的十年﹐真是令人眩目的十年﹐自2000開始的股票崩盤﹐2001年的911恐怖攻擊﹐美國經濟跌到谷底﹐隨後美國聯邦準備銀行將利率降到

空前低的水準﹐創造出利用高槓桿的避險基金和私募基金﹐引發後來的次貸風暴和歐債危機﹐美國股票如坐雲霄飛車﹐從高點一萬四千點跌到八千點﹐又漲到一萬兩千點﹐百年企業雷曼兄弟﹐美林證券也走入歷史。這是國際金融史上最令人歎為觀止的十年。所有的理論都遭受到質疑﹐沒有思想家會在這個巨變的十年中缺席﹐大前研一﹐思想的先驅﹐當然不落人後﹐對於這十年的變化有他獨特的看法﹐本書就是大前研一在這動盪的十年的思考所得﹐對時事有針有貶﹐值得大家深思。 　　本書作者看到新加坡和中國的崛起﹐再回顧日本的衰退﹐真有孤臣隻手難回天之嘆﹐究其原因﹐在於日本保守和鎖國的心態﹐造成了「官製蕭條」﹐這和台灣過去十幾年的經驗不是一樣？台灣

也是鎖國﹐也是不追求國際化﹐官員也和日本官員一樣﹐都是用舊思維來思考政策﹐以補貼來執行不對的政策（例如南近政策﹐十大新興產業﹐國光石化等等）﹐對外來資金設限﹐而不去追究經濟衰退的根本原因。其實台灣和日本一樣﹐根本原因在於刻板的教育制度﹐不讓學生發揮創意﹐也不教批判式思考。結果就是只會執行﹐模仿﹐殺成本的企業。無助於國民所得的提升。 　　但在一片不景氣中﹐大前研一也看到日本產業強韌的一面﹐他指出日本在材料和電子業有傑出的表現﹐而且都是利基型公司﹐在某些關鍵零組件是世界排名前三名的廠商﹐台灣的產業也往這方面發展。但目前還看不到政府有任何政策提升台灣產業在關鍵零組件的機會。 　　大前研一也對目前的世

界經濟和日本經濟提出許多建言﹐有些建言看起來是有點瘋狂﹐例如他提出資產稅的概念﹐除了不動產外﹐資產稅的問題多多﹐不過他的建議都是針對日本的情況來提出﹐不見得能適用在台灣﹐但有不同的想法﹐總是值得我們思考。大前研一是能跳出傳統思維（think outside the box）的思想家﹐他的看法﹐值得讀者好好體會。 （本文作者為麻省理工學院管理博士﹐台大國際企業學系教授兼副校長） 前言 學會像「大前頭腦」一樣思考 　　二十一世紀第一個十年已劃下句點。這令人激動的十年，將會得到歷史學家如何的評價與定位呢？ 　　當然，在釐清問題之前，首先必須確認形成新時代經濟的前提條件。媒體使用「前所未有的不景氣」等

悲觀字眼形容，但大家很希望擁有一個能提出解決對策的冷靜頭腦，故本書匯整了我針對各類事件、現象、問題的分析與建議，可以說是將我的智慧完整公諸於世。 　　我於本世紀甫拉開序幕時曾出版《新．資本論:看不見的經濟大陸》（The Invisible Continent東洋經濟新報社出版，英美暢銷書日譯本）。 　　透過本書闡述的「新經濟理論」，我想點出「所有經濟原則皆不斷在變化」的事實，它不是產業革命時蒸氣機單一發明所引起的變化，而是以一九八五年為分水嶺產生的重大經濟結構轉變，當年也應運而生「無國界」、「網路」、「倍數」等邁向二十一世紀的新經濟要素。不過，相較於總體經濟（利息、通貨供應），在已開發國家中，

現在消費心理已變得更能影響景氣變化。 　　二十一世紀的經濟始於一九八五年 　　欲從此次的危機中脫困唯有運用「心理經濟學」，即使全世界政府依然堅持走總體經濟路線，但效果十分薄弱。通常引發社會動盪的種子，剛開始不一定驚天動地或立刻開花結果，倘若分析此次經濟危機的背景，更加能印證這個道理；譬如，有一個最好的證據，三大新經濟要素先在凱因斯經濟政策下經過十五年慢慢成形，直到二十一世紀才累積深厚影響力。  　　第一要素「無國界經濟」，起源於1985年9月簽訂的廣場協議，世界經濟已成為無疆界的聯合體。當國界由實線變成虛線時，舉凡資本、勞動者、技術、顧客、企業等經營資源也變得可以跨越國家自由移動。 　　第二

要素「網路經濟」，也以1985年為象徵，同年10月，當時沒沒無聞的比爾蓋茲率領微軟推出個人電腦專用基本軟體Windows 1.0，之後隨著網路的商用化和普及化，透過Windows平台除了交換資訊，甚至能交換音樂及影像等。智慧資產開始能自由跨越國界，它加速了資訊全球化、「地球平面化」。 　　第三要素「倍數經濟」，以一九八五年開始活躍的索羅斯（George Soros）「量子基金」為象徵，是另一個重要轉變。它根據公式運算的假設狀況，運用股價本益比（ＰＥＲ）、避險、金融衍生商品等技巧調度資金、操作世界市場；也就是說，只擁有一億日圓資金的人卻能從事二十億、甚至三十億日圓的經濟活動。例如，日本堀江貴文的

活力門公司營業額只有琦玉縣中堅超市的水平，卻能與時價總額高達六千億日圓的大企業搏鬥，就是運用此概念。 　　橫亙於「看不見的新大陸」機會與風險 　　若能以「倍數」為武器，儘管一個獨立的個人也能戰勝歷史古國，這就是我們生存的時代。 　　索羅斯於1992年槓上英國央行英格蘭銀行，靠大舉放空英磅而一役成名；老虎基金創辦人羅伯森（Julian Robertson）趁1998年亞洲金融風暴逼迫泰銖暴跌，也是運用「賣空」手法，以數倍的「倍數」大量拋售泰銖，成為引爆亞洲危機的導火線。   　　除了凱因斯經濟外，我認為經濟三要素的誕生是非常重大轉變，象徵「看不見的新大陸」，雖然進行於無形中，卻帶給生活與經濟很

大的影響。我在一系列的著作，都不斷指出這樣的時代已然形成。 　　事實上，在「看不見的新大陸」延長線上存在巨大商機，察覺到機會的人便能搭上成長產業的潮流，反之則奄奄一息；國家也如此，嗅到商機的一片欣欣向榮，後知後覺或察覺商機卻無動於衷的就衰退，個人、企業或國家都無法避免這樣暴斃的風險。 　　被倍數經濟挾持的金融泡沫終於破滅 　　會導致產業暴斃的原因之一，是次級房貸風暴引發全球金融危機。經濟三要素蜜月期加溫過度的結果，在只求回收巨額倍數（槓桿）目標下，甘願不斷冒巨大風險去開發許多毫無節制的金融商品；藉著倍數經濟與「全球化」、「網路」的協調合作，金融經濟由華爾街擴及到無國界、再透過網際網路橫行於網路

世界。 　　次級房貸利用巧妙包裝的金融性商品讓客戶難以分辨眼前風險，表面上開拓了低所得無殼鍋牛族優惠利率的新事業商機，實際上卻是掩人耳目的詐騙術。最後誰也阻擋不了這波極大化的風險，結果讓民眾對金融商品市場的信賴徹底崩潰。 　　這並不是開拓看不見的新大陸，而是美國金融與房地產泡沫下產物，泡沫金融下的商業也再次籠罩暴斃的風險。 　　我在2007年2月次級房貸風暴剛發生時與美國股價暴跌後，曾針對此問題率先向日本的傳播媒體發出警告、持續提出對策及建議，同年9月在刊載本書文章的Nikkeibp.net專欄中曾經提到「唯有『德政』能解決次級房貸問題」，那時離2008年尾雷曼兄弟垮台、引發金融海嘯還有一年多

的時間，可是許多人都沒有察覺到這一點，雷曼兄弟、冰島等部分未察覺的企業及國家甚至走上了暴斃的命運。    　　後知後覺只有等待暴斃一途 　　長久以來仰賴美國繁榮盛況的全球經濟未來該何去何從，至今仍混沌不明。美國在1980年代因日本抬頭而一片低迷，直到1990年代末期適逢經濟三要素大放異彩，才發現某部分「看不見的新大陸」，以金融和資訊科技為主軸譜出繁榮樂章。不過好景不長，美國成為那次金融大地震的震央，正陸續面臨日本曾經歷的「遺失的時代」。 　　愈是沒有經驗，相對地風險就愈大，但風險管理手法卻停留在開發中國家程度，所以隨著金融泡沫破滅，大家多半傾向將金融視為洪水猛獸；不過這想法是不正確的，新經濟要

素經過組合後，愈是上個世紀未經歷的商品和服務，其開發與消費速度、規模愈呈倍數不斷普及擴散。　 　　歷經之前強震，世界已全面進入重新建構政治、經濟等新規則階段，此刻唯一明朗的，是各產業將持續經歷海嘯淘汰衝擊且波濤越來越洶湧。雖然百般不願意，但都必須在「產業暴斃」時代努力求生存。 　　這時需要一個冷靜的「頭腦」，筆者想藉由本書與更多讀者分享我個人鍛練頭腦的線索，我沒有半點過度渲染或放大非必要危機意圖，只想提供如何於產業暴斃衝擊中倖存、如何開拓看不見的新大陸、搶得機先的建議。「風險」聽在抱有投機主義的日本人耳裡或許成了耳邊風，日本人可能選擇轉過頭去，可是不正視現實的本身就是很大「風險」。注意良藥苦口

啊！ 　　在金融風暴重創全球前，日本曾經歷很長的經濟停滯期，拜此所賜日本金融大地震災情並不慘重，雖是前所末有不景氣，實際上財務體質健全企業仍不少，認真勤勉國民貯蓄仍居高不下，欠百姓錢的日本政府也不到對外國負債狀態。換句話說，日本是可以不用顧慮任何人、祭出釜底抽薪政策的少數國家之一。所以現在更該徹底實施風險管理、找尋看不見的新大陸、接納全新變化、並付諸實際行動 　　日本的風險存在於上一個世紀的思維 　　日本存在著諸多風險，包括少子高齡化、糧食自給率低、國防外交問題、學力低落、對政治冷漠、非法雇用童工問題、傳媒低俗化、中央政府及地方自治成為徒留形式之官僚機構等。以上這些風險不僅導致日本國力低下，任

何一項問題也可能變成暴斃的病因。 　　在世界動盪起伏之際，這些懸而未決問題就像延宕多年的傷口眼看就要化膿了，存在於日本國內的風險已日趨表面化，這些風險跟次級房貸一樣不能拖延，要想危機變轉機，必須正面迎戰作好風險管理。大多數日本人往往以國界為前提考量經濟，沒前例可循就流於情緒性反應，忽視眼前存在著看不見的新大陸及成長市場。日本的風險到底是如何產生呢？　 　　舉例來說，一般普羅大眾的想法：「在緊要關頭，糧食無法運送至日本國內時該怎麼辦？所以必須提高糧食自給率」但這是停留在上個世紀國家的風險管理思維。糧食危機就是因為太局限國家框架，就如同戰爭也是太拘泥於國家本位所致。 　　我的想法完全相反，根據我的

經濟觀點，國境根本不存在，只要從全世界進口糧食，就沒有國家會與日本開戰；少子高齡化亦如此。只要將包含中國在內的鄰近國家視為「國內市場」就行了，以「無國界經濟」為思考前提。例如，將中國當作「九州．西部」 地區，甚至將更遠的印度也當成「國內市場」考量，就無須為少子高齡化導致經濟低成長而煩惱，還能創造前所未有的經濟成長。 　　愈認為「提高糧食自給率，國家安全也相對提升」的人，愈錯得離譜。石油貯備量僅有一百八十天，一旦用完時該用什麼煮飯呢？屆時受到全球排擠的日本無法進口石油，恐怕連煮飯的能源都沒有，更遑論驅動農業貨車、灌溉用抽水機的能源。 　　換言之，即使僅提高了農業自給率，其成效也會因有限的石油貯

備量而化為烏有。「糧食自給率」、「糧食安全保障」等字眼只被當做決定政策的手段，並未貫徹在日本的風險思維。我建議將「自耕農」部分列入自給率的範疇考量，即利用自有資金與技術在外國土地耕種農作物，並加以進口或「自給」，把它當作進口土地就行了。 　　偏頗報導與愚民政策使人民陷入更痛苦的深淵 　　「你怎能說出降低自給率，這種違反國民本分及義務的言論呢？」「日本可是一個稻穀豐富的國家），難道你不知道新嘗祭（感謝五穀豐收儀式）的典故嗎？」就在我想直接討論此議題時，對方會立刻出現以上情緒性反應。 　　由於社會出現上述扭曲狀況，因此進口糧食對消費者好處不大。例如，原本適合生產、消費的產地也陸續自中國進口便宜蔬菜

，為避免影響農民生計，進口商還趁機將售價調高賺取不當暴利。   　　 「日本糧食」現在已完全空洞化，甚至沒有半點真實。每當黑心商品揭發，日本人就發現原本認為是（安全、安心、實惠）「國產」的商品卻多半不是「國產」。 　　再者，電視、報章雜誌等大眾媒體態度的惡化，也是一大風險，日本媒體往往不確實報導事實。例如，偶然發現中國進口蔬菜有農藥殘留時，便歇斯底里地報導「中國食品一定有毒」，其實，山東半島不僅比日本更徹底實施衛生和藥品管理，就連養雞業亦引進追溯系統等最新設備。 　　說到與中國的關係，日本糧食多半仰賴中國進口，生鮮食品、尤其日本的養殖魚全數從中國進口，日本對中國的依存性明明很高，卻與中國爭吵惡

鬥究竟恰當與否？萬一中國在緊要關頭惡意報復，對國家的安全保障反而沒幫助。日本人不會仔細考慮此事，換言之，「狹隘的日本主義」削弱了日本國家安全保障。 　　當少子高齡化問題日趨嚴重，就連最重要的創意發想人才也只能從外國引進；沒飯吃、無能源可用、產品賣不出去、連人力資源都匱乏時該怎麼辦？結果，日本依然不得不仰賴世界，不僅日本產品必須以全球為市場，資源及糧食也必須從世界進口；因為全球唯有相互依賴，才能為國家安全提供最堅固保障，但現在的日本正踐踏這項原則。 　　日本之所以有這麼多愚民政策，是每一個日本人所縱容的，無論上面說什麼都照單全收，不會主動思考後再採取行動。在食的領域，一個能長久允許欺瞞的國家，對

於其他各種問題亦會不斷地堆積謊言，這是必然的趨勢，所謂「民以食為天」，「食」是人類生存的最基本要件，騙術將由此蔓延至所有的官僚、政治家、媒體、御用學者等。 　　保持清醒開放的頭腦，尋求問題的解決對策 　　如今嶄新機會又再度降臨，該如何征服看不見的新大陸？首先必須提高日本人集體ＩＱ（智商指數），培養前所未有的世界觀和創造好點子的習慣，但上述兩點光靠增加證照資格的律師和舊形態商業學校是辦不到的。 　　每一位商業人士應具有實際能派上用場的頭腦與智慧。在發現問題→分析、定義→解決的過程中，練就一邊運用各種發想模式，一邊導出解決對策的能力。除此之外，我也經常以超過三十年管理顧問的經驗與角度，進行跨越國界

及業種的思考及發想。 　　但我想強調的是，光照本宣科的模仿，一定會遠離原創性、變通性。近來，邏輯思考及各種發想法蔚為風潮，我舉自己發想的「心理經濟學」例子供讀者參考，做為突破景氣困境的解決對策。 　　歷經「遺失的十五年」日本直到如今仍未恢復以往生活水準，熱愛儲蓄遠勝過支出，可見美國欲擺脫經濟低迷困境也要花一段很長時間，我將這種情況稱為「海葵現象」，因為海葵一經碰觸便會縮回觸手，必須等上好幾個小時才會再度伸展出來。 　　經由過去調查得知，在景氣差時，領一萬日圓的人只會花費三千五百日圓，在景氣好時，卻會花費七千五百日圓，差距令人難以想像。所以，最該擔憂的是民眾陷入過度恐慌。美國之前金融危機導致人們

富足的「購物和享受生活」心情逐漸枯萎，在此前提下，政府盲目投入公家資金或發大筆現金給沒錢的人，景氣也無法改善。 　　發行可刺激消費的商品券，效果遠超過發現金，這已在部分地區實施。德國政府亦祭出「舊車換新車」政策，行駛九年以上舊車可抵扣兩千五百歐元的新車款項，結果業績竟比一年前提升百分之三十，以上都是心理經濟學的最佳運用實例。 　　只要輕拍一下那些願意花錢的人、有餘力購物的人的背，給他們一個購物的動機，他們就會花錢。因為經濟復甦的關鍵在於心理學，首要是恢復消費者心理與信任。 　　為了拯救金融危機，做為世界第一儲蓄大國的日本更應該率先轉舵，改走「心理經濟學」路線。然而，扮演知識分子的媒體卻總是報導

會讓不景氣更嚴重的負面消息，原本應肩負領導民眾職責的政府，又因顧慮選舉而提出撒錢救經濟政策，這使得整個情勢更加嚴峻。 　　以上述例子來看，可想出的具體對策及解決方法就是智慧，就是（創意發想）頭腦。日本人必須培養突破極限的創造力，保持頭腦清醒不受情緒影響；只要練就徹底管理風險的能力，不為騙術所迷惑，應該能安然渡過暴斃時代。　　 　　學習思考模式而非答案，並加以活用實踐 　　本書將我最近發表過的文章匯整成幾個主題，每篇文章以時事話題與問題為素材，另附圖表數據分析，並提示具體解決方法與對策，完整呈現我平時發現問題→分析、定義→解決過程使用的各種方法。 　　二十一世紀各項問題用上個世紀思維是無法找出答

案的。生活與工作範圍愈是全球化，問題也愈複雜不易解決。容我重申，解決途徑有千百種，可是令人遺憾地，日本人並沒有受過這樣的訓練。 　　希望各位看完本書後，能運用「大前頭腦」找到解決問題的線索，學會我累積多年經驗所鍛鍊出的三項能力：創新發想力、假設狀況設定力、理論思考力等跳脫現狀的思考法、發想法。 　　第一篇討論目前存在於亞洲和日本的風險，第二篇歸納針對亞洲和日本現有課題提出的建議；希望讀者再次認清日本改革速度緩慢、未解決難題一再延宕的現實，並重新喚起危機意識。第三篇話外篇集結我在金融海嘯爆發後有關金融危機的文章。 　　總之，希望讀者能以如何在產業暴斃風險中倖存的智慧角度，學會面對問題時的各種「思

考模式」。 　　二十一世紀經濟三要素的真正價值才正要發光發熱，之前的十年、十五年是一個很長的實驗階段，正因為是看不見的新大陸，才會產生逐漸浮出檯面的問題：發酵過度的國界化、貧富差距、網路社會的光明與黑暗、私人利欲與公共利益的重新分配等；如何阻止勢不可擋的倍數經濟？靠著一邊矯正問題、一邊思考如何建立美好社會。這不僅是我們必須面對的課題，也是被賦予的希望。 　　我深信往後歷史學家會如此記載：「21世紀經濟文化在跨越世紀初的危機後，自2010年起開始開花結果……」。 第2篇 讓企業在「產業暴斃」時代中勝出的秘訣2. 認為市場縮小的一瞬間，成長嘎然停止 日本出生率正逐年降低，2005年的出生

率已經比死亡率還低，原本各界預估出生率和死亡率的逆轉會出現在2007年，沒想到提早發生了。人口減少本來就是國家應該處理的問題，但遺憾的是，2010年還看不出來有任何解決跡象。增加人口的方法有三種，分別是多生小孩、延長壽命、接受移民，從現況來看，沒有一種方法會實現。 提到人口減少，多半給人負面的印象，例如勞工減少、消費停滯、市場縮小等，如果企業認為人口持續減少，國內市場就會縮小，那麼這家企業會停止成長。表面看來，人口減少似乎很無奈的問題，不過仔細想想，其實是企業的一大寶庫，原來有這麼大的市場存在？以人口減少為前提，要迎向新時代，現有的商業作法要如何改變？以下有兩個方法可供參考。 第一

個方法是，要與現有的市場一決勝負，也就是找到顧客的需求，創造新的市場。以學習市場為例，製造書包的協和公司為擴大兒童用的防盜用品市長，就推出附有GPS的書包；理想教育公司則開設個別指導的補習班，一個老師教一個孩童，實施一對一教學，以上都是運用現有市場，提高每個顧客的平均收益，因此業績大有斬獲，持續成長。另一個方法是另外尋找新市場，作法有擴大客群的年齡層、擴展到現有市場的周邊，或開拓海外市場，進軍完全不同的領域。以兒童零食市場占有一席之地的固力果公司來說，已經開始針對上班族銷售零食，同時進軍海外市場，因為海外還有很多人口持續成長的國家，某些國家還適用日本以前的做法。以外食產業為主的和民公司，另外創

造看護、農業、環保、教育等多種新的獲利來源。生產生理用品的嬌聯公司開始生產高齡者用的尿布，並進軍亞洲市場，同時加入寵物市場，業績因而持續成長。寵物是「超有希望」的成長市場最後我要提的是，寵物業是超有希望的行業。最近幾年，比起15歲以下的人口，寵物（貓狗飼養數）飼養的增加速度更高，要拜廣告明星吉娃娃Aiful之賜，目前日本寵物共計2,500萬隻，三年內就增加了900萬隻。日本的寵物診所在十年內增加了49％，寵物的壽命也延長了。由於有些飼主喜歡在散步時炫耀自己的寵物，打開了喜歡名犬的風氣，使得寵物的價格愈來愈高，不過Aiful的廣告主遭到停業，不能再打廣告之後，吉娃娃的身價也跌到只剩下三分之一。寵

物市場受到矚目的主因是愈來愈多的人認為寵物是家庭成員之一，我是不太能理解這種做法，不過聽說有些飼主還會用自己咀嚼過的食物餵狗。家庭小孩的數量減少，所說的一家四口，其實是指爸媽和獨生子（女），和牠們飼養的寵物。沒生小孩的家庭，寵物自然會成為家庭的重心。如果購物中心、旅館、飯店或汽車，不能帶寵物進去，生意就會變差。目前寵物產業的規模已達到1兆278億日圓，未來還會持續擴大。一定要接受移民 所謂的勞動人口，是指15歲以上有工作意願的人，1998年達到6,800萬人以後，就開始逐年減少，過去的8年，人數一直下滑，到了2005年，已經減少到6,660萬人，2010年更降到6210萬人。日本人口的衰

退時間比世界任何國家都提早，減少速度也最快，這是其他國家少見的現象，除非發生戰爭，否則人口數不可能遽減。要維持現有的經濟規模，日本勞力究竟會短缺多少？我試算過，25年後將不足1,325萬人，要維持GDP，不足的勞工人力將達1000萬人，另外高齡人士會增加，需要325萬名看護人員，總加起來一共是1,325萬人。從事看護工作的主要人員是年輕人，可預見的是，年輕看護者的人力絕對不夠，即使有錢也請不到。我認為要解決這個問題，可行對策就是接受移民。事實上要解決勞力不足人的問題，每年必須接受53萬人的移民，否則會來不及，但是日本還沒有準備好。國家沒有因應對策，國民也很情緒化，始終認為「如果開放移民，日本治

安會變差，呈現『新宿歌舞伎町狀態』」。之前我就呼籲過政府要實施吸引海外優秀移民的措施，比方說，上學的孩童數持續減少，學校和老師都過剩，可以在海外設立讓移民就讀的學校，聘請外國優秀人才接受兩年的日本教育，熟悉日本的生活的習慣，再針對成績優秀的畢業生發給綠卡（工作簽證），就可以確保優質人才留在日本，不僅不會重蹈曾有慘痛經驗的歐洲國家覆徹，也不會像美國一樣，因為非法工作形成偌大的政治問題。現在的日本完全看不出要實現這項對策的跡象，或許幾年之後，不懂日本，也不會說日語的外國人將會大量遷入日本，讓日本人慌張不已。勞力不足的解決之道 各企業該如何應付勞力不足的問題？多數企業目前都延長雇用屆滿退休年齡

員工的年齡，或以約聘方式重新聘用，也有企業增加年輕人的雇用門檻，但我認為這些措施都在拖延問題。面對員工的退休潮，企業做好多少準備？根據調查結果，只有6.2％的企業完全承了戰後嬰兒潮世代擁有的技術，59.2％的企業僅傳承了一部分，剩下的35％完全沒有做好傳承準備。戰後嬰兒潮世代退休後，就沒有工作能力了嗎？調查中問到他們退休後的生活，包括工作的第二春，他們似乎不打算馬上退休，近八成的受訪者希望繼續工作，其中的55％還沒有找到工作，但是很想繼續工作。事實上，65歲以上的日本人，絕大多數的身體還很健壯，所以這個世代不再是勞工人員的觀念是錯誤的判斷，但是現有的體系無法將他們視為勞工，只好採取約聘方式，個

別談條件。如果開放移民實在辦不到，或許應該考慮設計一套正當體系，讓退休者納為正式的勞工。使用這個問題的解決法插補(Interpolation)─－要在途中定位，以顯示其差異性。善用經營學的古典手法，在途中改寫故事。

從電影「大賣空」到「洪水來臨前」~ 以價值投資法建構台股入選DJSI之投資平台

為了解決房貸增貸試算土地銀行的問題，作者林文斌 這樣論述：

本研究從電影「大賣空」、「洪水來臨前」感悟到價值投資與永續投資的重要性，進而衍化出筆者自己的投資心法(BIG SHORT投資原則)，並以巴菲特的價值投資法，運用定時定額方式驗證台灣股市入選道瓊永續指數成分股那些個股適合中長期投資。時至今日，全球的金融服務業有其本質上的問題，包括利益上的衝突、不擇手段的行銷手法、誤導式的行銷，以及隱藏的費用等等。本文從2007年01月01日起至2016年12月31日止，比較連續台灣入選DJSI三年以上之個股與大盤及0050 ETF之間報酬率的差異。本研究發現只要是能堅持誠信正直、持續進行創新、永續經營理念的好公司(如台達電、中華電信、台積電、台灣大、光寶科、玉

山金控…等等)，長期定期定額投資可和台灣五十0050基金一起取得良好的中長期績效。而科技可以讓散戶投資人用更理想的方式來管理自己的投資，還能讓他們在不久的將來，來做出較為理想的投資與資產配置決策。希望將來能讓此投資平台的商業模式能拓展到華人區，為其提供或建立一個簡單易實行的ROBO-ADVISOR (FINTECH投資平台)，長期目標就是讓投資人至少取得與0050相仿或是超越大盤的績效，最終向財富自由的境界邁進。