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住宅租賃契約：理論與實務教戰手冊（二版）

為了解決新竹買房的問題，作者楊文瑞 這樣論述：

　　《租賃住宅市場發展及管理條例》於民國107年6月27日施行。當年筆者旋以10餘年執業經驗及法律專業背景，於民國108年7月推出本書第一版，隨著租賃住宅市場迅速受到重視，筆者於母校東海大學法律系兼課教學住宅租賃法律課程；以及於臺中市及苗栗縣租賃住宅管理人員資格訓練班授課。教學經驗跨足理論及實務界。筆者亦同時將過去的經營模式快速轉化為租賃條例時代下可順暢運行的租賃住宅經營模式。   　　今，本書第二版新增租賃條例施行逾4年所帶來的新市場秩序、教學心得、實務管理技巧，字數新增近萬字。適合房東、房客、租賃住宅服務業、不動產經紀業及法律專業人士閱讀，提供常見的租賃契約解讀及糾紛處理的實務經驗及

法律依據，希望能持續成為租賃住宅市場的實用工具書。

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論我國締約上過失責任之理論與實務－ 以責任類型及賠償範圍為核心

為了解決新竹買房的問題，作者許恬心 這樣論述：

本論文第一章為「緒論」，主要在介紹研究動機、問題意識、研究範圍、研究方法，並就所欲討論之問題，提出研究之體系架構，方便讀者閱讀研究。 本論文第二章為「當事人於締約過程中之權益保護機制」，有鑑於締約當事人在磋商互動過程的各種行為，極可能影響彼此權益，因此，不同國家相應發展出不同締約階段的保護機制。本章首先介紹大陸法關於「締約上過失責任」之起源、德國修法沿革與學說見解，再觀察德國實務見解，確立先契約責任之保護機制。次者，觀察英美法制度下常用的「意向書」制度，輔以英美法判例見解，發現通常具有須簽訂正式契約條款或當事人實際受領給付時，英美法傾向認定該文件具有拘束力，藉此作為磋商階段保護機制。最

後本章藉由觀察兩大法系分別對於締約當事人不同的保護機制，確立我國關於締約階段的保護規範有其必要性與正當性。 本論文第三章為「締約上過失責任之我國現制與問題」，蓋我國民法第245條之1於民國89年增訂後，將締約上過失責任明文化，然該修法結果留下許多待解決的問題，包含民法第245條之1為締約上過失責任之一般原則或特定類型、何謂契約未成立、信契約能成立致受損害、被害人過失作爲責任免責要件之妥適性、各款構成要件、主觀歸責性及法律效果。基此，本章嘗試整理民法第245條之1締約上過失責任與侵權行為責任、因詐欺而行使撤銷權、因契約無效之損害賠償、不完全給付與瑕疵擔保責任間競合關係，將相關問題逐一臚列，

併呈目前所見之學說與實務見解。 本論文第四章為「締約上過失責任類型之理論與實務」，本文透過觀察德國法、日本法、英美法及國際商事契約通則責任類型，將我國締約上過失責任區分為「違反保護及維護義務」、「違反說明及告知義務」及「違反契約促成義務」三種類型，並輔以學說與實務見解說明，以其建立締約上過失之責任型態。 第一類型為「違反保護及維護義務」之締約上過失責任，係指締約當事人在準備或磋商階段，一方當事人在其影響範圍內，應對他方當事人的生命、身體、健康或財產等固有法益負有注意義務，避免侵害其權益。最常見的保護對象為營業秘密，故我國民法第245條之1第1項第2款規定：「知悉或持有他方之秘密，經

他方明示應予保密，而因故意或重大過失洩漏之者」，即明示此類型締約上過失責任。然而，該款主觀要件限於「故意或重大過失」過於嚴苛，客觀要件又限於兩造最終「契約未成立」時且必須「經他方明示應予保密」的情形，實有必要通盤釐清此類型的締約上過失責任正當性、保護義務之範圍，並藉由實務上常見違反營業秘密保護義務的案例，去思考締約上過失責任與侵權行為間的關聯性為何，最後再對現行民法第245條之1第1項第2款提出檢討建議。 第二類型為「違反說明及告知義務」，係指在契約磋商過程中，當事人應本於誠實信用原則，就締結契約具有重要性之事項，對他方當事人負有說明、告知或通知義務，我國民法第245條之1第1項第1款即

規定：「就訂約有重要關係之事項，對他方之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者」應負賠償責任，明示此類型締約上過失責任。基此，本章針對說明義務之正當性、說明義務範圍加以分析，並輔以常見專業知識者違反說明義務的具體實務案例。再回歸本款適用上的困境：限於「經他方詢問之事項」方有說明義務，進而排除主動告知的義務、限於兩造最終「契約未成立」，若一方基於他方所提供錯誤資訊而締結契約，則無法適用本款、主觀歸責性亦須達到惡意程度，與民法第184條第1項後段侵權責任幾無分別，無從處理當事人過失誤導所生的法律問題，有必要對於現行民法第245條之1第1項第1款加以檢討。 第三類型為「違反契約促進義務」之締約上過失責

任可再區分為「契約不成立與無效類型」與「中斷交涉類型」。就契約不成立與無效類型而言，係指契約外觀已經形成，卻因為欠缺特定要件導致契約不成立或無效，學說討論主要聚焦於欠缺法定要件的情況是否有締約上過失責任之適用，亦即信賴是否正當的問題。至於中斷交涉類型，係指於締約磋商階段，一方當事人無正當理由中斷磋商或其他交易接觸，導致他方當事人投入交易成本後無法續行締結契約。本文藉由回歸我國民法第245條之1第1項第3款：「其他顯然違反誠實及信用方法者」的概括規定，承認我國先契約義務類型發展的可能性，在認定有無違反契約促進義務之締約上過失責任時，得藉由「當事人間交涉的進展情形」與「積極指示或消極默認的先行行為

」作為判斷標準，若一方當事人已經基於他方的指示進行準備作業，並投入勞力、時間及費用等成本，他方擅自中斷締約或最終欠缺契約成立、生效要件時，應可藉由本款加以處理。 本論文第五章為「締約上過失責任賠償範圍之理論與實務」，透過將我國締約上過失責任區分為「違反保護及維護義務」、「違反說明及告知義務」及「違反契約促成義務」三種類型，進而認定各類型的損害賠償範圍。首先，參考德國法與日本法見解，確立各責任類型的損害賠償範圍應有所區別。再藉由觀察損害賠償制度、從「損害」概念出發，分析信賴利益、履行利益及固有利益，分別認定各類型締約上過失責任所應賠償的範圍，傳統通說與實務見解均認為賠償範圍僅指「信賴利益」

，且信賴利益損害賠償須以履行利益為上限，然而漸漸有論者認為不應嚴守此見解，若當事人能夠舉證實際受有損害，應將責任範圍擴張至履行利益，以期保障締約當事人權益，最終甚至放棄不同利益型態的區分實益，再度回歸我國民法第216條規定與因果關係判斷賠償範圍。最後，本章透過將我國締約上過失責任分為「違反保護及維護義務」、「違反說明及告知義務」及「違反契約促成義務」三種類型，對其各自的賠償範圍進行研究，彙整近期實務與學說見解，嘗試提出本文觀點。 本論文第六章「結論」，試圖藉由比較法上的見解，借用於我國締約上過失責任類型，進而使損害賠償範圍能夠切合實際應補償的損害。本文認為締約上過失責任之損害賠償範圍原則

上係指「信賴利益」，但為因應不同類型責任，其損害賠償範圍自應有所調整，以期符合當事人之利益。首先，「違反保護義務類型」之締約上過失責任，則係以維護生命、身體、財產等固有法益為目的，被害人所得主張之賠償範圍係指固有利益。而在一方當事人違反說明義務導致「違反說明義務類型」之締約上過失責任，參考德國聯邦法院見解，認為若被害人不願繼續維持契約，應得自由選擇「金錢賠償」或「契約回復原狀」賠償方式，且被害人亦得自由選擇主張信賴利益或履行利益之損害賠償，惟若被害人主張履行利益作為賠償範圍時，被害人須舉證締約他方當事人未違反說明義務，兩造不會締結此契約，而係另行締結較佳內容的契約，並基於假設有效成立之契約，而

向加害人請求履行利益之損害賠償。倘若被害人能夠充分舉證兩造將以其他條件締約，則代表已經有足夠事證證明被害人受有此等損害，此時應以填補實際損害為原則，不應拘泥於信賴利益或履行利益之法學分類，方能保障締約當事人之利益。至於「違反契約促進義務類型」之締約上過失責任，被害人所得主張之賠償範圍應限於信賴利益，以兼顧契約自由原則，同時達到符合當事人真意之狀態。

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為了解決新竹買房的問題，作者Sway 這樣論述：

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