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吳明軒論著全集(二)：民事實體法制之研究

為了解決終止租賃契約的問題，作者吳明軒 這樣論述：

　　作者現為最高法院優遇庭長，已奉身實務近七十年，所著民事訴訟法三冊，除廣為實務參考並作為裁判上之指引外，更引領民事程序法制之改革方向，內容上之旁徵博引，也體現了作者力求完美，永無止境之筆耕精神。 　　除民事程序法學之成就外，作者也參與了諸多實務上爭議問題之研究，並從實體及程序之面向上剖析所涉及之爭點。本書收錄了作者豐富實務生涯中曾撰文研究之諸多民事實體法上課題，可供實務適用及學術研究上之參考。

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出租套房物業管理實務探討 －以新北市中和地區為例

為了解決終止租賃契約的問題，作者胡立德 這樣論述：

「物業管理」係針對不動產的維護經營、生活機能及資產的綜合性服務管理。(中華物業管理協會，2018)。在社會環境不斷地快速變遷下，物業管理業隨著物業不斷地發展，已是不可或缺的產業。套房出租市場即是符合延續擴大建物之使用功能，而採取之物業管理措施，使收入及投報率增加，進而提升了物業的價值。本研究以個別房東作為專家訪談的方式，主要探究導入新世代物業管理思維建立之出租套房為目標，係針對舊式或早期年代既已經營的套房，或因遷就既有格局型態，設施規劃較不能滿足社會潮流趨勢，而提出安全合理管理機制。根據專家訪談綜合研究結果顯示，從前期規劃、構建裝潢、招租經營、管理維護、修繕計畫等，證明出租套房經營策略與步驟

，完全符合物業管理之三項指標：第一、建築物與環境的使用管理與維護；第二、生活與商業支援服務；第三、資產管理。因此確認「物業管理」對「出租套房物業」正常合理化經營之必然性，以達到務實管理及提昇客戶滿意度。在符合社會使命及政府政策下，房客可以有舒適安全的住屋，房東亦能達到合理的投資經營管理效率。物業管理是出租套房最適經營策略，更為轉型經營之所應遵循。

紙上律師：創業有辦法

為了解決終止租賃契約的問題，作者周念暉 這樣論述：

你想創業嗎？或是目前正在創業中、公司甫成立不久？甚至是對與創業有關的各項法規議題有興趣的人…… 　　全台第一本針對新創企業撰寫的法律書， 　　透過創業過程的時間順序，讓讀者針對當下需求來從中找答案， 　　是創業者立業過程中的最佳法務良伴。 　　創業通常從零開始，創業者每踏出一步，任何舉措都與法律息息相關，本書透過《易經》的「元、亨、利、貞」四大主題，作為本書四大綱要。逐步帶領讀者了解各種難解的法規議題，過關斬將！ 　　●元者，始也、大也，意指「周詳計畫，設想周到」，指的是人事物的初始。 　　本章節將從創業開始談起，事業甫創立之初，包括經營計畫的擬定、公司命名、商業登記、簽訂契約等各種

注意事項。 　　●亨者，通也，代表「暢通無礙，光明正大」，表達的是人事物的生長。 　　代表著美好條件的聚合，企業成立之後需要調養體質，所以本章將討論例如研發產品、設定商業模式，甚至是物料來源、批發管道、行銷策略、交通運輸等議題，告訴讀者應該側重哪些法律議題。 　　●利者，和也，意指「適宜、和諧」，意味著人事物要有所收穫。 　　本章內容將著重在人盡其才、地盡其力、貨暢其流的概念，釐清企業正式營運之後所要跨越創業的挑戰何在？例如在聘雇人力、擬訂營運規制、設計產品獲利模式等方面進行合理的配置過程中，必須瞭解的法律問題是什麼？ 　　●貞者，正也，具備「端正，穩固」之意，解釋作「正」，代表「事之幹

」，即事情之「重大根本」。     　　新創企業經營三至五年後，各項營運項目更加確立、營收也會更加穩定，即將邁入中小型規模的企業，此時，企業是否應該轉型？如何調整？又該注意哪些法務專業項目？ 跨界真情推薦 　　產協集團董事長│郭昌沛 　　龍涎居餐飲集團創辦人│高煌棋 　　小樽手作珈琲餐飲集團創辦人│林文耀 　　全國中小企業總會理事、富邦銀行協理│楊明哲 　　露琺意醫美集團創辦人│阮丞輝 　　…………………………………………………………………………….. 　　周念暉律師憑藉多年累積的法律專業與實戰經驗，加上對各領域產業的公司客戶均有熟稔與涉獵，必定能夠給予想要創業的讀者們最直接且有效的助

益，本書絕對是創業者在企業發展各階段最重要的「法務良伴」。－產協集團董事長│郭昌沛 　　周律師透過在各產業服務的豐富實戰經驗，搭配《易經》的老祖宗智慧來解說，企業主在創業時可能會遭遇的法律問題，此書必定能夠嘉惠企業主們，提供明確而適切的建議，讓每位老闆都能萬事亨通！－龍涎居餐飲集團創辦人│高煌棋 　　周律師以他特有的清晰條理和輕鬆口語來做分析及說明，肯定是一本不可多得的好書，讓正在創業的企業主們，能夠有系統地掌握相關法律的關鍵知識，相信大家必定會樂在其中。－小樽手作珈琲餐飲集團創辦人│林文耀 　　本書巧妙運用企業不同成長歷程變化，深入淺出地介紹並說明相關法律問題及應該注意的大小事項，絕對

是幫助創業者們營運成功的勝典，絕對值得推薦！－全國中小企業總會理事、富邦銀行協理│楊明哲 　　古有云，人生一定要結交的三位好友，分別就是「律師、醫師、會計師」，而讀者們透過這本新書，無疑就是讓自己能夠與專業且真誠的周念暉律師結緣，在此衷心推薦，這絕對是創業者必備的「紙上律師」。－露琺意醫美集團創辦人│阮丞輝  

不動產租賃之默示更新

為了解決終止租賃契約的問題，作者鄧文明 這樣論述：

民法第451條「租賃期限之默示更新」規定，使本應消滅之租賃關係，不問當事人之意思如何，因法律規定而視為不定期限繼續契約，再經土地法及耕地三七五減租條例之適用後，出租人之任意終止的權利受到相當限制，其向來是實務判決上重要的法律議題，卻鮮有對此鉅細靡遺之論述。本論文即是針對不動產租賃之默示更新為核心主軸，進行法律解釋，除我國實務與學說見解外，並於相關處參酌日本學者之意見，再提出本文分析。 第二章探討「默示更新之規範意旨」。為避免租賃期限屆滿後，雙方當事人有「違反誠信原則之出爾反爾行為」，或出租人有「權利消極行使型之濫用行為」，立法者使用「擬制默示之擬制性法條」，就原租賃契約視為以不

定期限繼續契約。 第三章剖析「默示更新之構成要件」。首先就「租賃期限屆滿後」，分成房屋租賃、基地租賃與耕地租賃等三種特種租賃類型為研究對象。其次就「承租人仍為租賃物之使用收益」，包含本人及第三人非獨立之共同使用收益及其方法。最後就「出租人不即表示反對之意思」，歸納整理出相當期間之判斷與反對意思之態樣，並提出客觀情事與一般觀念之綜合考量。 第四章論述「默示更新之法律效果」。除了「視為以不定期限繼續契約」，其應解釋為租賃期限之更新及擔保之存續與否法律效果外；關於出租人「終止租賃契約收回租賃物之限制」，亦一併加以闡述分析；並綜觀「民法第451條與土地法規之扞格」。 第五章總結全文，

並提出本文「結論」。