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公宅維護品質關鍵因素之研究

為了解決西寧國宅房價的問題，作者林秉緯 這樣論述：

政府為了擺脫早期國民住宅品質不佳的現象，訂立住宅法廢國民住宅條例，越來越多的社會住宅成立，政府當作施政成果，相較於品質是否有別於以往的國民住宅，提升了住宅品質及居住水準？一個住宅建築體的成立生命週期長達50年以上，有出租國宅的前車之鑑，避免未來的社會住宅再被冠上是口中的嫌惡設施或鄰避設施。良好維護住宅居住品質有助於提升住宅的生命期，也可以使居住者安居樂業。本研究以公宅數量全國之冠的臺北市為參考研究對象。公宅有別於一般性出租住宅，均以社區型態存在，產權歸屬同一人，均不適用於租賃住宅市場發展及管理條例及公寓大廈管理條例等，如何維持居住品質?為建立公宅永續經營的環境，維護品質益顯重要，鑒於早期建築

品質及整體後續營運管理維護不良及並無一致性標準作業所供依循，因此本研究目的為探討公宅維護品質關鍵因素，提供相關政府機關或物業經營管理服務業配合現有人力資源、設施設備運用之措施及最相關之關鍵因素執行，以為日後公宅品質維護或類似之物業狀況下，執行經營管理之參考運用以達永續經營之力。本研究採文獻檢索法以及層級分析法，擬定出公宅維護品質關鍵因素三大構面及十五指標分項，設計AHP專家問卷，使用層級分析法(AHP)以30位專家問卷結果檢算三大構面及十五分項指標權值。研究分析結果得出公宅維護品質關鍵因素評量的構面依權重排序依序是：(1)建築物及基地管理構面40.0%、(2)管理適用之法令構面40.0%、(3

)專業維護管理人員構面20.0%。代表建築物及基地管理是最重要的公宅維護品質關鍵因素評量指標，依序是管理適用之法令及專業維護管理人員。建築物及基地管理構面構面中第一關鍵因素是：機電及建築物維護管理 ；專業維護管理人員構面中第一關鍵因素是：自辦維護管理或委外維護管理；管理適用之法令構面中第一關鍵因素是：維護管理範圍。「建築物及基地構面」最受大家關注，於十五分項評量指標權重排序構面內就3項分佔2、3、4名，機電及建築物維護管理 名列第2；管理適用之法令構面其中2項也名列前5名內，維護管理範圍更是名列之冠。由此可知維護管理範圍、機電及建築物維護管理為公宅維護品質首重工作，由本研究所舉公宅實際發生

案例東明社宅電梯故障、西寧國宅之猛鬼大樓等更可印證本研究之結果。呼應本研究結論及建議，相關公宅營運機關或住宅營運物業，應可針對維護管理範圍、機電及建築物維護管理建立相關對應之作業模式，來作為公宅維護品質之優先項目，讓公宅之量多、質好的觀感深植人心。