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養老地產開發與運營模式解析：國內外典型養老地產項目開發與運營模式研究借鑒寶典

為了解決長庚養生村缺點的問題，作者余源鵬 這樣論述：

本書全面講述了養老地產的開發運營模式。本書第1篇介紹了養老地產開發盈利模式與典型專案借鑒，主要講述養老地產開發的相關知識與發展前景、國外養老地產開發模式與典型專案借鑒、國內養老地產開發模式與典型專案借鑒等內容。第2篇為養老地產運營盈利模式與典型專案借鑒，主要講述國外養老地產運營模式與典型專案借鑒、國內養老地產運營模式與典型專案借鑒等內容。 本書是一本理論與案例相結合的內容全面的有關養老地產開發運營盈利模式的參考書，實操性強，內容簡明易懂，案例豐富，是養老地產開發運營從業人士的書籍，是全國養老地產專案投資、開發和運營企業領導決策人士的實用參考用書，特別適合房地產公司董事長、

總經理、副總經理、總監、專案經理等高層管理人士以及養老地產專案投資開發決策人員、養老地產專案開發運營策劃人員等從業人員參考閱讀。

比溝通更重要的45個開會技巧：解決3大開會問題：恍神、離題、沒結論，議題再多，都能立刻有決策

為了解決長庚養生村缺點的問題，作者別所榮吾 這樣論述：

改變1萬場無效會議專家，教你—— 這樣開會，20分鐘內即可做出決策。 　　★花了3小時，結論是「確定下次開會時間」？ 　　沒時間準備、開會時沒想法、議程超時沒結論、佔用更多工作時間…… 　　你，是否已陷入「無效會議」的惡性循環？ 　　★協商、溝通很重要，但只會「說」、沒人聽，在會議上狂講3小時，還是沒結論！ 　　如何挑選開會成員、怎麼做一份30秒看完的簡報、不離題不恍神的訣竅…… 　　讓每場會議，花最短時間、做出最好決策！ 　　◎45個開會技巧，避開超時、沒結論的無效會議！ 　　作者別所榮吾是辯論高手，同時也是談判和簡報專家，在他10多年的專題講座經驗裡，蒐集了超過1

萬人的問卷調查，經篩選後，挑出了45種最糟糕的會議問題點。開會時，這些比「說服、協商、溝通」還重要的技巧，你一定要學會！ 　　【問題點1】光是把資料看完，會議就結束了？ 　　★技巧1：準備一份30秒看完的簡報。 　　報告或提案的發言者，要準備一份讓大家30秒就能看完的簡報摘要，在會議上發言時，最多只能花5分鐘的時間講解、補充。 　　【問題點2】老是有人會離題閒聊，討論就失序了 　　★技巧2：所有人「冷處理」，不要附和離題的閒聊或玩笑 　　當有人開始離題，就算只是一句玩笑話，其他人的隨口附和，也可能變成閒聊，中斷會議。這時候，不只是主持人，其他與會成員要有「讓會議進行」的默契，出

聲提醒：「嘿！離題囉！」 　　【問題點3】會議主題失焦，都在討論不重要的小事 　　★技巧3：簡報時，一律從「結論」說起 　　發言者在會議上報告前，要先確認一件事：這些資料，有必要現在說嗎？還是會後寄MAIL給大就好？如果需要現場說明，一定要先從「結論」說起，同時提出需要大家提供建議的地方。 　　【問題點4】常有人不清楚「現在討論到哪了？」 　　★技巧4：邊討論，邊把重點寫在白板上 　　白板是開會時的好工具，寫下會議內容時，大家可以同時確認剛剛討論的話題。另外，當討論時間過長時，要讓成員們適時中場休息，休息前可以整理剛剛的討論（白板上）。 　　【問題點5】部門間互相推拖卸責

　　★技巧5：讓大家討論做法，而非藉口 　　已經決議的方針，主管們要告訴部屬：將有多少利益、不採取行動的風險……等，當有人表示「辦不到」、「很困難」時，要立刻反問對方：「辦不到的理由」、「如何解決」和「替代方案」。 　　【問題點6】提出了實際問題，公司為什麼不處理？ 　　★技巧6：把你的問題「放大」成客戶的問題 　　想讓公司正視你的問題，就要把問題拉高到「影響公司利益」的層次，在提出問題的同時，也付上你建議的「解決辦法」，會讓你的問題更容易被看見。 　　◎學會3步驟規則與技巧，開會不再超時、沒結果 　　★會議前：想準時結束會議，就要挑對「有用」的成員 　　→很多人以為開會前

只要知道時間、地點，大家集合到場就好，錯了！如果與會的成員和會議主題沒有太多關聯，或者事前沒有把要討論的資料寄給大家，這場會議一半以上的時間，都會消耗在「取得共識」上。 　　★會議中：靈活運用8種發言，討論熱烈、創意無限 　　→開會時，討論熱烈只是基本要件！8種不同的發言：「看法、同意、確認、提問、應答、反對、提供資料及結論」，在對的時機「說對話」，可以立刻讓與會成員「聽懂內容」，並且深入討論，發現盲點。 　　★會議後：會議紀錄上，明確寫出「如何執行」 　　→花時間集合大家討論、提議，最後決定了某個對策，如果不能確實的在會後執行，就算會議內容再順利、再有效率，也是一場白開的會議！

　　◎開會時產生共識的5步驟，省時間、好決策、高成效 　　★步驟1：做之前，先搞懂「為什麼要做？」避免最後只是決議「走一步算一步」的決策。 　　★步驟2：分析做不到的原因，並提出解決的方法，不讓「找藉口」阻礙「好點子」。 　　★步驟3：沒有十全十美的對策，比較每個方法的優缺點，找到最符合現況的。 　　★步驟4：做出決策後，要確實分派任務給每個人，決議後並執行，才是一場有效的會議。 　　★步驟5：在執行過程中，隨時確認進度，依照現行狀況調整，並準備數個「備案計畫」。 本書特色 　　★從公司結構和人員分析會議架構，讓你更了解自己的公司適合哪種開會方式。 　　★作者運

用邏輯思考、辯論和簡報方法，同時提升在會議中的「討論、協商、說服」技巧。 　　★書中提供多件開會實例、標準表格，幫你依序打造一次省時、好決策的優質會議！ 　　★萬人問卷中，公認45個最糟糕的會議問題，QA方式解說一目瞭然！   作者簡介 【改造1萬場會議的專家】別所榮吾 　　▲1969年生於神奈川縣。畢業於拓殖大學政經學系。 　　▲曾任BCL股份有限公司負責人、企業顧問、國際辯論學會公認的辯論課程訓練師、財團法人關西生產性總部合夥顧問。 　　▲擔任財團法人日本生產性總部的「知識技術研究開發中心」執行長時期（1999年～2006年），每年舉辦80次以上的研習課程，內

容包含：運用邏輯思考 ( Logical Thinking )、辯論、簡報技巧等。 譯者簡介 郭欣怡 　　淡江大學日本研究所碩士，專攻教育學。國立高雄第一科技大學應用日語系、國立台中商專應用外語科畢業。離開對日貿易助理的第一份工作，取得高中、職日語合科教師證之後，不甘心只當一位日文老師，而一頭栽入日文學習書籍寫作的世界。 　　現任日文翻譯、口譯、日文家教、文化大學推廣部、台北市、新北市各社大、長庚養生文化村日文講師。著作有《快熟五十音》、《快熟基礎日語會話》、《哈燒日語會話》、《NEW日文單字放口袋》、《連日本人都在用的日本語書信大全集》（我識出版社）。《五十音原來如此》、《日文

單字簡單到不行》（捷徑文化）、《排行榜旅遊日文常用語》、《排行榜日文常用語》、《排行榜購物日文常用語》（凱信出版）等。   【前言】開一次會，得花三天加班補進度 【第一章】    公司年齡和成員心態，影響開會成效 ▲照本宣科的會議，難有好決策 ▲有七成把握，就該果斷下決定 五成把握太少，九成把握又慢半拍 讓基層人員自己做決定，應變力高 不想失敗，就要提高「成功機率」 ▲開會的方式，要配合公司發展 初期：頻繁開會，確立組織的架構 中期：工作模式已確定，主管介入愈少愈好 晚期：開會變成「報告大會」，失去活力 ▲工作態度，依職務年齡分3階段 適應階段，多用耳少開口

創新發想階段，主動為工作加上變化 安定保守階段，穩定但非一成不變 ▲出現這3種情況，就是無效會議 限定自己的角色與範圍，推託責任 思考僵化 ，拒改變、創新 抗拒團隊合作，配合度低 【提示1】不良會議的惡性循環，將浪費許多經費！ 【第二章】  「會議」無法逃避，不能不開！ ▲「會議」，是維持團隊運作的必備條件 ▲開會時，最好同時解決這4大目的 ▲【目的1】共享資料與討論執行方法：避免淪為「報告大會」 有效率的人，能從單純的數據中找到問題 太過暢所欲言的會議，不會有成效 別讓主管等到「開會」時才知道你的問題 計算「今天做了幾件工作」，你就永遠領乾薪 ▲【目的2】發現並

解決問題：「思考方式」左右解決時間 突然出現的緊急問題，沒時間等「最好」的解決方式 不是所有問題，都要「馬上解決」 假裝自己不在這上班，你就能找到問題點 現在大賺的公司，更該想好10年後怎麼賺 開會時，6個步驟解決3種問題 ▲【目的3】協調意見會議：目標不是「講贏其他人」 高明的做事方法，是讓「討厭的人」主動幫自己 固守單一領域的人，遲早被淘汰 外交官才知道的高檔交涉法 交涉與協調，不包含「無法決定」的事 協商時，不是「講贏」對方就好 溝通協調，小輸就是贏 創造型解決法：從「出發點」解決對立 分配型解決法：聚焦在「完成」後 迴避型解決法：找更好的方法 不是選邊站

，是要你思考「為什麼」 ▲【目的4】擬定決策的會議，不是只有主管才能發言 擬定決策的方法與種類 偶爾在部屬前「示弱」，可以優化你的決策品質 說服別人，用疑問句比責備、命令更有效 共識會議：主管的意見，不等於「好的意見」 事先有準備的人，在會議結束前就知道結果了 ▲會議5步驟，有共識才有好決策 【步驟1】掌握目的與計畫，搞懂「為什麼」比「怎麼做」重要 【步驟2】分析原因與提出對策，把「做不到」逆轉成「好點子」 【步驟3】比較每個對策的優缺點，最完美的做法不一定最好 【步驟4】有計劃後，人人要知道自己「該做什麼」 【步驟5】隨時準備「備案計畫」 ▲【提示2】臉書上按讚，

不叫「溝通」！ 【第三章】萬人問卷大調查！45個最糟糕的會議問題 ──45個真實案例+專家改善建議Q&A，完全解決「會開不完」的煩惱！ ▲無論哪一種公司，都會遇到的45種糟糕會議 ▲【問題點1】光是把資料看完，會議就結束了 Q：現場輪流念完資料，就要其他人提出想法？ A：準備一份「30秒內看完」的重點資料 ▲【問題點2】搞不清楚公司高層的決策！ Q：董事長和經理說的不一樣，該聽誰的？ A：主管別說「明年業績要更好！」，直接說「要成長30%」 ▲【問題點3】被質問的人，藉口一大堆 Q：每次出問題，總是有人找藉口？ A：「最近一切還順利嗎？」主管要主動詢問工作狀況 ▲

【問題點4】開會時花太多時間「說明」，而非「討論」 Q：不會抓重點的成員，怎麼教？ A：給他們看「榜樣」或「範本」，學得最快 ▲【問題點5】完全不了解開會目的，感覺自己是個聽眾 Q：不清楚開會的目的，也不知道該不該發表意見？ A：主動提問，讓你從路人變主角 ▲【問題點6】老是有人會離題閒聊，討論就失序了 Q：老鳥前輩總是離題，怎樣才能拉回大家的注意？ A：所有人「冷處理」，不要附和離題的閒聊或玩笑 ▲【問題7】來開會的人根本沒有共識，無法討論 Q：參加成員把開會當例行公事，沒人想負責？ A：用下班後的交流，加快公事的進度 ▲【問題點8】開會的時間，都花在主管間的拉扯角力

上 Q：主管們你來我往，其他人只能發呆看戲？ A：讓夠分量的第三者出手協調 ▲【問題點9】會議主題失焦，都在討論不重要的小事 Q：這些訊息，有必要現在講清楚嗎？ A：向大家簡報，一律從「結論」說起 ▲【問題點10】參加會議時，居然有人打瞌睡！ Q：其他人在報告時，有人睡著了？ A：選對開會時間，把3小時會議分3次開 ▲【問題點11】遇到核心議題，人人都安靜下來了 Q：大家都不說話時，代表什麼意思？ A：把握安靜的空檔，整理自己的想法 ▲【問題點12】跨部門會議時，大家都說不出重點 Q：聽了半天，還是搞不懂他到底想說什麼？ A：準備會前資料時，先確定「有沒有必要」

▲【問題點13】議題太多，光聽說明就花好多時間 Q：開會時間的長短，該怎麼估算？ A：會議的類型，決定討論時間 ▲【問題點14】要和另一個部門合作時，對方態度很不耐煩 Q：都說部門主管同意了，為什麼配合度還是很低？ A：想獲得認同，你要面對面表達誠意 ▲【問題點15】回答時答非所問，外加一大堆藉口 Q：為什麼得不到直接的回答？ A：當對方答非所問，就再重覆一次問題 ▲【問題點16】大家說「做不到」，其實是「不想做」 Q：該怎麼說服部屬，照我的話去做？ A：聽聽反對的原因，讓部屬信任你 ▲【問題點17】 明明在開會，大家卻在聊天！ Q：為什麼討論途中，會不知不覺聊到其他

地方去？ A：主持人要控制話題範圍，不是跟著聊起天 ▲【問題點18】大家花時間開會，卻沒得出結論 Q：為什麼討論很多事項，卻沒有明確的決定？ A：主持人盡量不參與討論，維持會議節奏 ▲【問題點19】不清楚狀況的主管在會議上講個沒完 Q：該怎麼讓主管放心把事情交給我？ A：讓他知道自己不用事必躬親，必要時請高層協助 ▲【問題點20】常有人不清楚「現在討論到哪了？」 Q：為什麼我總是跟不上大家討論的內容？ A：邊討論，邊將內容重點寫在白板上 ▲【問題點21】只聽少數人的想法，但是人人都不滿結果 Q：為什麼沒人滿意我的調度？ A：分配工作時，主管要說明理由 ▲【問題點22

】會議結論和高層意見相反，只好重開一次會 Q：為什麼花了時間討論，卻被一句話推翻？ A：先確認「你的目標」是不是「公司的目標」 ▲【問題點23】高職位、老年資的成員，強迫大家接受意見 Q：當主管要我接受不合理的工作時，該怎麼辦？ A：別和他硬碰硬，讓其他主管去溝通 ▲【問題點24】會議變成批鬥大會，充斥指責與批評 Q：應該是討論的會議，卻常常變成主管教訓人的場合 A：先搞清楚主管到底想要什麼 ▲【問題點25】開會拖拖拉拉，又因為資料不足而得再開一次 Q：明明是例行公事，為什麼還要分好幾次才能確認？ A：利用例行事項的固定性，把討論條目手冊化、標準化 ▲【問題點26】主管

最後的決定，和會議結果完全不同 Q：既然都是高層決定就好，我們開會是為了什麼？ A：主管的真正想法，要適時告訴部屬 ▲【問題點27】卯盡全力討論，還是沒結論 Q：為什麼主管無法下最後的決策？ A：偶爾讓部屬看到你的不安，反而可以增加向心力 ▲【問題點28】部門間互相推拖卸責 Q：人人都不想負責，怎麼辦？ A：讓大家討論做法，而非藉口 ▲【問題點29】潛在問題常被置之不理 Q：提出了實際問題，公司為什麼不處理？ A：把你的問題「放大」成客戶的問題 ▲【問題點30】主管不喜歡「反對意見」 Q：有想法，就是和主管唱反調嗎？ A：同事間互相提問，用「討論」代替「質疑」 ▲

【問題點31】職位愈低，意見就愈不受重視 Q：開會時，只有主管能提問嗎？ A：先想想，對方的回答對會議進展有沒有幫助 ▲【問題點32】到了開會時，才拿到一團亂的資料 Q：大家不遵守資料要提前發放的規則，怎麼辦？ A：想要部屬工作效率高，主管要協助「會前準備」 ▲【問題點33】專業用語滿天飛！跟不上開會腳步 Q：剛進公司的新人，聽不懂充滿術語的報告 A：新人別等著「被教」，不懂的地方自己要主動問 ▲【問題點34】資料太簡單，無法深入討論 Q：議題太淺、時間太少，怎麼討論出好結果？ A：各自提出看法，尋找共識=優質討論 ▲【問題點35】應該要討論的時間，都在確認資料 Q：

正式討論時，才發現大家的目標根本不一致？ A：討論、收集資料前，先確定大家想的是否相同 ▲【問題點36】「開會前先準備」，最後變成口號 Q：事先發送資料，但還是有人沒看就來開會？ A：準備「一目了然」的重點資料 ▲【問題點37】主要負責人缺席，會議就白開了 Q：負責人不在，大家就意興闌珊？ A：開會前，發送「會議重點」給所有人 ▲【問題點38】中途入席的人，打斷會議節奏 Q：為了遲到的主管，會議得重頭開始？ A：討論途中，定時把會議內容「重點整理」 ▲【問題點39】第一線員工的想法，無法傳到高層主管耳中 Q：如何讓主管會議重視第一線的問題？ A：同時提出「問題」和「解

決建議」 ▲【問題點40】會議上的決策，超出員工能力 Q：大家都沒經驗的新政策，該從何做起？ A：主管要分析成功的可能性，分階段慢慢完成 ▲【問題點41】只要開會成員不一樣，會議的進度就歸零 Q：怎樣才能減少向新成員說明的時間？ A：明確的會議記錄，可以縮短說明的時間 ▲【問題點42】沒做會議紀錄，完全不記得究竟決定了哪些事 Q：花時間開了會，卻不知道之後要做什麼？ A：會議記錄注意3點，會後決策不空轉 ▲【問題點43】與會成員分心處理外務，會議一直被中斷 Q：大家都在會議中接電話，討論遲遲沒有進展 A：讓大家明白：中斷會議愈久，是浪費自己時間 ▲【問題點44】即使擬

定了決策，也沒採取行動！ Q：該如何讓同事們確實執行會議中的決策？ A：比起指揮、命令，主管要讓部屬「自己思考」怎麼做 ▲【問題點45】主管不在，就沒有決策 Q：當主管不在場時，如何避免同事互相推託？ A：確實了解部屬工作內容，必要時重新分配 【第四章】  學會3步驟規則與技巧，開會不再超時、沒結果 ▲會議前：建立「共識」，要選「有用」的成員 讓會議準時結束，你得先確定「開會的種類」 依照不同的會議主題，決定出席會議者 大部分的會議，都浪費在「看資料」上！ 背景、問題、目的，會前說明要簡單明確 ▲會議中，熱烈的討論只是基本條件 會議中遵守6件事，避開「恍神、離題、沒結

論」 活用8種發言，議題再多也能馬上有結論 ▲一個好會議，讓大家幫你找到最棒的點子！ 每個人都有好點子○1：腦力激盪法，激發天馬行空的創意 每個人都有好點子○2：「KJ法」，讓普通想法變身超棒idea 有7成把握，就是好決策 會不是開完就好，最後的總結才是行動的重點 ▲開完會的「執行力」，才是整場會議的重點 決策無法執行，再開10次會也一樣 【第五章】　這種時候，會議主持人該怎麼說？ ▲會議開始前：再次提醒今天的開會目的 會議開始：重覆目標，再次確認 當有人離題、批評、找藉口時，主持人要這樣說 ▲討論中：讓大家都能踴躍提出好意見 增加討論內容的多樣化 把討論內容的

優質化 激發大家的創意：如果從不同的角度看，會有什麼變化？ 有人在恍神時，「點名回答」提高他的專注力 最後總整理，再次確認「每個人都要發表意見」 ▲結束前，讓今天會議沒白開的「5分鐘確認」 【結語】一場好的會議，始於成員間的信任   ◎別讓開會偷走你的效率！ 不管哪一家公司，只要提到「開會」二字，就能明顯感受到大家的不滿。「為什麼又要開會？真浪費時間！」本書將為各位介紹，如何在會議上有效交換意見，進而成功擬定決策的「開會技巧」，以及為什麼開會時總是浪費許多時間、卻無法做出決策的真正原因。 「開會目的不明」及「遲遲無法做出決策」，是導致大家對「開會」產生不滿的最大主因，其他常見的

原因有以下5點：▲1事前不知開會主題，無法準備資料 到了會議現場才被告知開會目的及內容，大家到了現場才開始有思考的機會。因此光為了確認議題的內容及討論方向,便花了許多時間，在大家發表意見之前，會議就已經快接近尾聲了。在發言時，也因為沒有事先準備資料，只能互相交換含混不清的意見，結果到最後什麼事也決定不了。▲2能做決定的關鍵人物，不在現場！ 即使在會議上已經開始討論負責人選、或執行方式等重要環節，然而重要的決策者卻未能列席。或者握有決策權的人不在現場、中途離席等等，即使開會內容已經討論到重點，卻還是無法做出最後的決策。就算先做出決定，事後大部分還是會被最終決策者推翻。▲3開會是討論，不是「報告」

明明只要把資料發一發就好，卻要召集大家來開會。而且還不是「開會」討論，是單方面地聽報告而已。事後要詢問結果或大家的意見也十分困難，無法再有更積極的進展。▲4只有主管在發言 主管容易在開會時，針對部屬的發言出現情緒性或批判性的言語，導致大家在開會時漸漸不想發言，最後就變成了主管一個人唱獨角戲。如此一來不但打壞了大家開會的情緒，同事們也不想提出自己的意見，只求事情不要找上自己。▲5無法專注在開會主題上 一旦開會內容離題後，便導致會議時間無限制地拉長。而且大家也開始忘記原本應該協調的內容。尤其當前輩或主管們發言時，更沒有人敢跳出來阻止。結果會議時間不斷拉長，卻無法看到任何成效。

台灣地區共生宅經營策略之研究 -以合勤健康共生宅烏日館為例

為了解決長庚養生村缺點的問題，作者李旭紳 這樣論述：

依據國家發展委員會預估國內 65歲以上人口將於 2025年占總人口步入國際定義的「超高齡化社會」人口老化之國際性趨勢，聯合國世界衛生組織（ World Health Organization，英文縮寫為 WHO）於2002年提出「活躍老化（ active ageing） 」 概念，期望透過健康政策介入以及營造高齡友善環境，達到促進長者健康及延緩失能之目標；該面對台灣總人口數減少、人口持續老化與少子化、城鄉發展失衡人口過度集中大都會，行政院已於 2017年推動「地方創生」政策為主要目標。同時內政部依據住宅法執行社會住宅、住宅補貼及包租代管等居住協助措施，其中已將「 65歲以上之老人」列為需優先

照顧之經濟或社會弱勢之一，以此回頭檢視聯合國世界衛生組織「全球高齡友善城市指南」對於住宅的建議，經濟可負擔性及基礎照護服務條件等，本研究將透過2020年合勤健康共生宅烏日案之實際案例，並實際走訪合勤共生宅經營者及相關設計施工廠商以內容分析法、訪談法、理性行為理論(Theory of Reasoned Action，TRA)及現金流量貼現法(Discounted Cash Flow Method)，相關並審視國內外高齡友善住宅類似案例，檢討高齡共生住宅短、中、長期經營策略，並如何結合政府「地方創生」獎勵政策，達成財務自主獨立且創造當地就業機會，使經營者、服務者、消費者三贏。並透過不同財務模組分析

使經營者能夠依據本身之創業條件得到最佳經營策略參考，在未來從事高齡住宅開發行為，「短期」能以較低資金門檻及結合政府補助快速啟動事業，「中期」穩健經營創造當地就業機會，「長期」回饋地方社會並與當地居民能夠共生共贏。