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法拍屋所衍生之法律問題及其管理

為了解決高雄法院 法 拍 屋的問題，作者方耀慶 這樣論述：

法院拍賣房屋（常簡稱法拍屋），意指的是經法律程序遭法院強制執行拍賣的不動產或房屋。當債務人（業主）當無力履行抵押合約，或無法清償其債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行逕付拍賣程序，而債務人名下不動產或房屋被法院拍賣，以拍賣所得之價金滿足債權。 也由於法拍物品物件因為涉及法律關係較為複雜，通常大多數人都有刻板印象，因此拍賣價金價格都會比市價低，尤其以不動產與房屋來說，由於拍賣其價金較高，其報酬利潤也就相對高，所以不論在拍定前後弊端及其衍生出的法律問題也就相對複雜。 本研究就以法拍車競價拍賣管理系統的個案公司作研究對象，同樣[拍賣程序]，但及其效率就比不動產執行較高為

許多，就針對各類案例方式實務作法與衍生之法律問題做為整理，在針對相關理論加以分析比較。

房仲商對於法拍屋購屋特性及營運策略之研究

為了解決高雄法院 法 拍 屋的問題，作者楊智勇 這樣論述：

房屋仲介商必需考量整體房地產市場趨勢、購屋傾向習慣及評估重點，以便在適當機會進場購買投資標的，進而加以適當處理，以轉手給需要住屋者。本研究一則從購屋者的行為習慣去作文獻分析，並針對法拍屋仲介商以問卷方式進行問卷調查，以了解法拍屋購屋目的之選擇考量因素，而後再以深度訪談方式，針對有經驗的法拍屋仲介商，了解其營運策略思維及未來作法，最後再將兩者之看法作整合比較，界定未來較佳的營運策略主軸，以提供給相關房屋仲介商業者作為經營參酌之基礎。本研究採發放問卷方式進行調查，主要調查對象為高雄縣市法拍屋仲介商，並於95年12月至96年2月期間採郵寄及現場發放方式進行，總計發出350份，共計回收300份，有效

樣本率為85.71%。回收後採用SPSS統計軟體作為分析工具，並分別使用敘述性統計、因素分析、信、效度分析、T檢定及變異數分析等研究方法進行統計分析。經由本研究結果發現，客戶購買法拍屋資訊來源以房屋仲介佔58.7%最多數；仲介商認為購買法拍屋的考量因素為「房屋建材、建築風格及附加設施」、「轉售的便利性及獲利」、「購屋負擔能力及整體環境」、「競標狀況及房屋區位」、「住宅型態及便利性」、「仲介特徵及家人意見」及「法拍價格及成交屋狀」等七項構面；法拍屋仲介商營運策略及未來作法建議因素構面為「顧客服務、員工訓練及加盟機制」、「同業競合與投資客服務」及「顧客服務資訊化」等三項。對於法拍屋仲介商未來營運策

略及作法中，建議房屋仲介商本身需要有房地產經紀人執照及專業技能，掌握操作現代化資訊設備的技巧及提供現代化資訊給顧客，還要具備溝通能力和敬業精神，同時能站在顧客立場，了解顧客需求，提供專業化的服務來取得法院拍賣法拍屋產品，以便交易順利點交，讓顧客產生「消費者剩餘」。