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房地合：2.0及都市更新課稅精解(二版)

為了解決7-11 繳 房屋稅的問題，作者林松樹,陳嘉鈴 這樣論述：

　　本書將現行取得或處分不動產交易問題，分成「個人買賣房地分離課稅—舊制個人」、「買賣房地持有及交易稅負」、「個人房地合一實價課稅新制與舊制比較差異」、「合建分售、合建分屋及自地自建地主」、「建設公司房地合一新、舊制」及「都市更新稅負解析」等六個單元，每一個單元再細分為若干主題，針對與每個主題有關的法令及實務見解進行實例解析，並檢附相關重要的行政函釋等，使讀者能系統性地學習每一個單元的理論與實務。作者並針對現行房地合一等申報書填寫、都市更新財務報表成果備查及投資抵減檢附實例供參考，讀者亦可透過目錄檢索相關需要了解的疑義，快速搜尋相關議題之實務方向，是一本專為房地合一及都市更

新課稅設計的專業指引工具書。 名人推薦 　　作者以豐沛學養、多年實務經驗，用建築業的語言，寫出這本建築業要看的書！－－中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長 于俊明 　　本書為作者多年實務經驗與稅務理論的心法分享，對認識都更與房地合一稅深具參考價值！－－國家住宅及都市更新中心董事長 花敬群 　　本書初版問世就是我教學備課、不被學生問倒的寶典；再版增加都更課稅內容，是會計師與房地產專業人士必備的新秘笈。－－臺灣大學特聘教授 林世銘 　　本書完整收錄都市更新條例增修訂的稅賦、更新成果財務備查及財政部營業稅的函釋，協助參與者掌握法令動態與滾動式新增問題，並依解析內容研擬回應方案，提

升個案長期推動的穩定性。－－臺北市都市更新整合發展協會理事長 林育全 　　作者用其幾十年的專業與實務經驗，再次出書跟社會大眾分享，實乃所有建設公司、地主、各方讀者的福報。－－漢皇開發股份有限公司董事長 孫正乾 　　本書提供都市更新與房地合一稅下，各項不同土地持有背景及參與都市更新之所有權人、實施者與相關權益人面對實務問題之解方，我強力推薦這本有關都市更新及房地合一稅制的好書，願有福份者共享之。－－千瑞營造股份有限公司董事長 黃志桐 　　這不但是一本建築相關從業人員必備的工具書，更是一般民眾保障自己房地產稅賦權利的精彩作品，本書以案例條理式的探討方式呈現，讓讀者得以分享作者多年豐富實務經驗

的成果。－－社團法人新北市都市更新學會理事長 辜永奇 　　無論是建設公司於預售前的房地拆算比例，或現今危老重建地主土地與建商建物互易等專業稅務評估分析，作者均能提出清楚明瞭且令人安心的建議。本書集不動產各項稅務與實務於一冊，是專業且實務的工具書，真心值得推薦！－－臺北市危老重建推動師協會理事長 駱璋玲 　　長期鑽硏都更之專業都更會計師，鉅細靡遺地將都更涉及的所有稅務實務與問題分門別類完整的闡述，是一本相當專業實用的工具書，值得推薦。－－國富浩華聯合會計師事務所所長 蘇炳章

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論我國新制房地合一交易所得稅：兼論與土地增值稅之比較及關係

為了解決7-11 繳 房屋稅的問題，作者郭芝明 這樣論述：

2016年1月1日實施「房地合一交易所得稅」，以應近年大眾對於不動產交易所得課稅制度之高度關注。 本次修法：「房地合一交易所得稅」維持與土地增值稅並立制度，且仍依「土地漲價總數額」核課土地增值稅，但對土地漲價總數額以外之房地所得，則係依實際交易價格課徵「房地合一交易所得稅」。相較於舊制，新制有許多重大突破：一、從房屋、土地完全分離課稅方式，改以「房地合一」課稅。二、以房屋、土地實際成交所獲之所得作為所得稅稅基，更符合經濟實質及量能課稅原則。 雖然新制有上述重要變革，惟仍存有諸多爭議。首先，立法者保留土地增值稅，並與房地合一交易所得稅雙制並行，除導致土地增值稅既存問題無法解

決，亦生兩法規範價值矛盾情形，因土地增值稅與房地合一交易所得稅兩規範體系不完全相同。其次，硬將一次交易所獲取的不動產交易所得，分成「土地漲價總數額」以內所得繳納「土地增值稅」、「土地漲價總數額」以外所得繳納「房地合一交易所得稅」，將使同筆所得適用不同稅目，進而適用相異稅率、稅捐優惠等，此種差別待遇除違反平等原則，亦背離經濟實質。 因此，本文認為應修正現行制度中土地增值稅與房地合一交易所得稅並立稅制：廢止土地增值稅，改依實價課不動產交易所得稅，理由如下： 首先，土地增值稅毋庸必然存在，憲法第143條第3項為方針條款，立法者具體如何規範，有一定形成空間。再者，房地合一課稅具可行

性，縱使房屋、土地各自擁有獨立之所有權，但稅捐法有自己的規範目的，相關概念之適用民法不必然具優先性，必要時仍得依規範目的，即稅法中之量能課稅原則加以調整。此外，應維持現行法之實價課稅方式，因不動產作為課稅標的有其獨特性，其為眾人生存所需資源，應以實際交易所得作為稅基，方得正確反映納稅義務人的稅捐負擔能力。 因此，本文認為對於房屋、土地交易所得應採單一稅目「不動產交易所得稅」，並參考現行法之優點，例如：稅基以實際交易價格作為計算基準，並與一般所得分離課稅，實際上現行法之「房地合一所得稅制」即提供一值得參考之雛形。 故本文第四章「房地合一交易所得稅制度:課稅構成要件」，重點即評

析「房地合一所得稅制」實體法規範。稅捐主體部分，維持自然人及營利事業作為納稅義務人。稅捐客體部分，本文認不應設計「日出條款」，稅捐客體應僅適用於新制施行後取得並出賣不動產所得者。另外，稅基部分，使用期間之房屋稅、地價稅應得作為所得稅之費用扣除額，方符客觀淨值原則。再對因贈與或繼承方式取得不動產所有權者，為避免現行法下「擬制所得額」現象，本文認應以原始所有權人取得不動產之成本，作為再次出售時之成本扣除額，而繼承人或受贈者曾繳納之遺產、贈與稅，亦得作為費用扣除。最後，就取得、持有及交易期間之認定，因持有期間之判定將實質影響稅基之計算，故不得徒以申報作業要點規範，而應由法律規範，或至少應有母法為明確

授權依據，才符稅捐法定主義。 另外稅率部分，於「個人以自有土地與營利事業合作興建房屋」情形，不應全然較一般短期持有適用較低之稅率，概出售合建分售之房地，不能完全排除非投機行為，故應個案以合目的方式解釋適用。此外，給予出售自住房地所得者稅捐優惠有其必要性，因自住房地與生存權、遷徙自由保障高度相關，但優惠內容仍須以定額免稅或房屋及土地面積限制方式加以節制。此外，應就持有期間長短調整適用不同稅率，長期持有者得適用較低稅率，目的為避免急遽、閉鎖效應；短期持有者適用較高稅率，目的為避免投機性行為，但應縮小現行法中稅率級距之差異，如此除簡化稅制也降低納稅義務人稅捐規避之誘因。另外，對於出售農業用

地及其農舍之所得，應以補助方式取代現行法之稅捐優惠。而對於被徵收前移轉之公共設施保留地之稅捐優惠，應僅限適用於公共設施保留地第一次移轉，因從第二次移轉公共設施保留地後，土地所有權人之經濟上犧牲已反映於土地取得成本，故無再予其稅捐優惠之必要性。 最後，第五章「房地合一交易所得稅之稽徵現況及建議」。首論當事人協力義務，筆者認買賣雙方須於簽訂不動產契約後共同向稽徵機關申報，否則雙方當事人間不得移轉不動產所有權，同時應許買方作為代繳義務人，以免納稅義務人(賣方）遲不納稅，損及買方之權利。除了當事人之協力義務，稽徵機關亦應履行其職權調查義務，除向當事人調查交易情形及取得成本外，在符合補充性及必

要性之情境下，稽徵機關也得向第三人調查，而不動產交易中常見之第三人包括：金融機構、建設公司及實價登錄制度之義務人。

房地合一及都市更新課稅精解

為了解決7-11 繳 房屋稅的問題，作者林松樹,陳嘉鈴 這樣論述：

　　本書將現行取得或處分不動產交易問題，分成「個人買賣房地分離課稅—舊制個人」、「買賣房地持有及交易稅負」、「個人房地合一實價課稅新制與舊制比較差異」、「合建分售、合建分屋及自地自建地主」、「建設公司房地合一新、舊制」及「都市更新稅負解析」等六個單元，每一個單元再細分為若干主題，針對與每個主題有關的法令及實務見解進行實例解析，並檢附相關重要的行政函釋等，使讀者能系統性地學習每一個單元的理論與實務。作者並針對現行房地合一等申報書填寫、都市更新財務報表成果備查及投資抵減檢附實例供參考，讀者亦可透過目錄檢索相關需要了解的疑義，快速搜尋相關議題之實務方向，是一本專為房地合一及都市更

新課稅設計的專業指引工具書。 　　☆作者以豐沛學養、多年實務經驗，用建築業的語言，寫出這本建築業要看的書！(中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長／于俊明) 　　☆本書為作者多年實務經驗與稅務理論的心法分享，對認識都更與房地合一稅深具參考價值！(國家住宅及都市更新中心董事長／花敬群) 　　☆本書初版問世就是我教學備課、不被學生問倒的寶典；再版增加都更課稅內容，是會計師與房地產專業人士必備的新秘笈。(臺灣大學特聘教授／林世銘) 　　☆本書完整收錄都市更新條例增修訂的稅賦、更新成果財務備查及財政部營業稅的函釋，協助參與者掌握法令動態與滾動式新增問題，並依解析內容研擬回應方案，提升個

案長期推動的穩定性。(臺北市都市更新整合發展協會理事長／林育全) 　　☆作者用其幾十年的專業與實務經驗，再次出書跟社會大眾分享，實乃所有建設公司、地主、各方讀者的福報。(漢皇開發股份有限公司董事長／孫正乾) 　　☆本書提供都市更新與房地合一稅下，各項不同土地持有背景及參與都市更新之所有權人、實施者與相關權益人面對實務問題之解方，我強力推薦這本有關都市更新及房地合一稅制的好書，願有福份者共享之。(千瑞營造股份有限公司董事長／黃志桐) 　　☆這不但是一本建築相關從業人員必備的工具書，更是一般民眾保障自己房地產稅賦權利的精彩作品，本書以案例條理式的探討方式呈現，讓讀者得以分享作者多年豐富實務經

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租稅優惠之憲法界限與政策妥適性之探討—以產業創新條例為中心

為了解決7-11 繳 房屋稅的問題，作者張藏文 這樣論述：

著名的德國稅法學者Klaus Tipke教授曾表示，租稅優惠始終是不正義的，因為他違反了課稅的平等與正義，因此，1988年第57屆德國法學家年會決議：「為實現負擔平等與簡化之目標，租稅優惠與其他稅法上之特別負擔應予刪除。」此一主張應係理想之目標，畢竟租稅優惠規範係為達成政策目的之故，倘不設計該規範，則難以引導他人進行政策所欲遂行之行為，如此將使不平等持續存在。蓋於此際，扮演重要角色而影響相關稅法之訂定及修正將會是遊說團體，是有認為絕對正義並非合理的理念，而解決利益衝突的方法只有兩個，一是滿足一方利益而犧牲他方，一是設法妥協雙方利益，倘若社會和平是最高價值的話，則妥協的方法應該是正當的

。又德國聯邦憲法法院於1990年之利息案判決中揭示，租稅義務人在稅法不論事實上或法律上均應平等負擔公共支出。因此，有關量能課稅原則應可被理解為是稅法甚或財政憲法上之理解，而應盡可能地消除租稅優惠之相關規定，以期實現租稅義務人平等負擔租稅債務之理想。是以，藉由上開論述可以確定的是，租稅優惠在現時社會中應屬必要之惡，而其目的乃在藉由現在之不平等以追求未來之平等。此亦可由1789年「人權及公民權利宣言」第1條揭櫫：「社會差距僅得基於共同福祉而存在。」而獲得證明。 因此，在肯定租稅優惠存在之必要性後，必須注意之處在於，所設計的租稅優惠規範是否適當，此亦為本文主題設定之緣由，又之所以追求租稅優惠之

適當性而非其正確性原因在於，企求相關手段之採取以達成精確目的在事實上是有其困難的，所能期待的僅係要求國家決定能夠達到「儘可能正確」(möglichst richtig)的境地。而租稅優惠規範是否適當，應由事前及事後觀點進行考察，前者部分即在於立法者所應踐行之立法程序是否完備；後者部分則在於，因為國會多數所通過之租稅優惠規範可能係政治現實下之產物，而每個國家分配不均的歷史都跟政治有關，因此仍須對於立法者或立法者授權訂定租稅優惠規範所考量之手段與目的關係是否適當、必要且合乎比例進行審視。 如同司法院釋字第694號陳新民大法官協同意見書所示：「……立法者的上述「判斷及預測優先權」（Einsch

atzungs-und Prognosevorrang），以及其所行使之裁量結果，也可經過一定的審查程序。如果日後審查發現這是屬於一種非立法時所得預料的錯誤判斷，當然不一定會造成違憲後果，立法者可以容有改變之可能性（及義務），尤其是立法者為因應有些財政、科技等新興事務，所為的立法對策，容有讓立法者累積經驗的空間……。」這也是本文在對照德國法制有關租稅優惠違憲審查之相關主張後，再行針對該國穩定法案加以介紹與整理之原因。至於其目的則係期以充實我國稅捐稽徵法第11條之4對於租稅優惠條款之基本要求。 以我國之實施租稅優惠之經驗為觀察，獎投條例作為我國產業租稅優惠基本體制之開端，歷經30年之運作後

，接續的是實施20年的促產條例，至於現行規範則以產創條例作為產業租稅優惠之原則性立法。惟其相關問題眾多，是即以之為題而進行相關論述與說明。