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起造人代管期後物業管理公司有效續約之關鍵因子研究

為了解決台北市保全公會招標的問題，作者龔政安 這樣論述：

建築物導入物業管理及服務後即開始不同的階段，各階段之管理及服務內容尚有不同，在起造人(如：建商)取得使用執照至公寓大廈管理委員會或管理負責人尚未產生前的這段期間，建設公司委託專職物業管理團隊協助處理建築物各項管理及服務，這段過程即稱建商「代管期」。此階段各項任務工作與一般傳統或成熟型的社區有極大差異，就物業管理公司而言，除服務社區住戶外，亦需協助及執行建商的各項管理決策，然而，以物業永續經營為目標的管理服務業者，往往考量的是如何將社區維繫好並長久經營，提前替將來第一屆公寓大廈管理委員會奠定良好之營運基礎，過去已有學者對於公寓大廈管理委員會與物業管理公司的續約做出討論，是類研究僅針對已有

公寓大廈管理委員會之成熟型社區的物業管理，就筆者觀察，市場上許多由建商所委託之物業管理公司經常於代管期結束後即面臨第一屆公寓大廈管理委員會的物管遴選招標，卻因各種不同因素而遭汰換，導致服務無法有效延續，對於「代管期」該如何有效經營才能提升未來與第一屆公寓大廈管理委員會的簽約機會，尚未有完整之研究。 本研究根據文獻探討以及實務專家半結構式的訪談，建立出各種有助於提升物業管理公司代管期後有效續約之影響要素，並向不同目標之群體進行問卷調查，將各種調查結果分析與探討，期望縮小不同對象間認知的差距，以創造物業管理公司代管期結束後延續社區服務的機會，在針對「第一屆公寓大廈管理委員會職司委員」與「有建商

代管期與第一屆社區經營經驗之物業管理公司」的調查結果發現「物業管理公司服務時，立場須保持中立，讓爾後的管理委員感覺其在服務過程中，沒有偏向於建設公司」為增加第一屆公寓大廈管理委員會續約意願中最重要之中介關鍵指標，而建商代管期間「現場物業管理人員年輕化、身高與外型姣好」屬調查對象共同認為代管期間最不重要的影響要素，無助於提升物業管理公司代管期後之有效續約。

政府殯葬設施委外管理之研究-以南投縣立殯儀館為例

為了解決台北市保全公會招標的問題，作者陳建中 這樣論述：

摘 要近年來國家財政日益惡化，在政府有限的預算下進行公共建設的興辦著實不易。因應時代改變及尊重傳統禮俗的需求，改善往生者家屬治喪禮儀，提昇現代殯葬文化的水準，使往生者保有其尊嚴且符合其治喪需求，建立新時代的殯葬設施刻不容緩。本研究藉由民間投資政府公營造物的方式，促使公立殯葬服務機構轉型並跟上時代脈動，更新殯葬設施，加強殯葬經營業者專業化服務，提升殯儀館服務品質，並提供民眾優質治喪環境，以公辦民營的方式導入民間企業經營管理的專業、效能及資金，一併解決政府行政效率不彰及財政不良的難題。本研究以南投縣立殯儀館公辦民營 OT 委外案例探討，受訪者以南投縣府政府民政處殯葬業務之承辦人員、委託經營廠商、

殯葬公會人員及民眾為受訪對象，期盼藉由該案例的探討分析，從公私治理、委外問題及經營問題上建構解決委外廠商及可能面臨服務面、法規面、經濟面與政治面的爭議問題，藉由與政府與廠商協力合夥關係，使政府與廠商邁向合作、協調、履行雙贏局面，從四個不同面向看政府面對公共建設委外辦理的問題，政府如何與廠商建立良好的公私夥伴關係而達到III永續經營之目的，如何讓民間企業經營管理以專業服務與品質形象得到民眾認同，並提供政府作為殯葬設施委外經營管理之參考。政府業務委外經營的理論基礎常影響政策的制定及發展，國內外學者曾對於委外經營發展出不同的理論及看法，政府業務委外經營的理論基礎源自於制度經濟學理論，而制度經濟學理論

是修正與擴展新古典經濟學的分析方法，其相關途徑的創見與詮釋被廣泛的運用，制度經濟學理論也是民營化的理論基礎包含公共選擇論、委託人代理人理論、交易成本理論、資源基礎理論、社會選擇論、理性選擇論等理論，提供了相關對應理論點，本研究僅從於公共選擇理論、委託代理人理論、交易成本理論來探討公私協力的理論，在促進民間參與共建設法訂有多種民間參與 公 共 建 設 之 模 式 ， 例 如 ， BOT （ Build, Operate and Transfer ）、 BTO（Build,Transfer and Operate）、ROT（Rehabilitate,Operate and Transfer）、OT

（Operate and Transfer）等，提供政府作為民間參與公共建設之參考。經本研究所獲得成果：經由訪談，瞭解民眾對於服務面著重在殯葬設施委外辦理後，使南投縣立殯儀館收費服務方式公開、透明貼近民眾的需求，並能汰換老舊設備及增購新設備，以專業技能與精湛的企業經營，提升服務品質及人員態度，積極推動辦理 ISO 認證，以服務為導向；經濟面於經營權移轉後政府財政收益增加，減少人事成本與管理，政府不負盈虧；法規面涉及促進民間參與公共建設法、建築法、殯葬管理條例、環境保護法、消費者保護法、政府採購法、招標規範、契約等，經營者必須遵從相關法規及契約之規定；在政治面上，由於首長係為選舉產生任期為 4

年，而縣、市首長的態度左右殯葬管理委外契約簽約之年限，亦會影響廠商投資的意願，而民意代表的關說與請託也會困擾委外廠商，這些政治面的風險也足以使廠商對委外案件之投資卻步。現有殯葬法規並不夠完整，且在歷次修改未能全面考量殯葬事務之本質及法令的完整性與一致性，也缺乏配套措施，未來在修正殯葬管理條例時應一併考量，以符合時代及人民之需求。關鍵字：民營化、公私協力、公共選擇理論、委託代理人理論、交易成本理論、BOT 模式、OT 模式、服務面、經濟面、法規面、政治面