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特約地政士於不動產交易安全角色之探討-以不動產履約保證業務範圍與責任為中心

為了解決新北市樹林區地政街12號的問題，作者孫安邦 這樣論述：

仲介公司在不動產交易市場，已佔有其重要位置，此可於各類媒體、街邊，時見其廣告，行路之間亦常見其實體店面，既已受法令管理，又有保障買賣交易安全作法，但似乎從來不缺買賣糾紛事件。目前實務上，仲介公司甚為重視履約保證，藉以降低買賣交易風險，同時以此爭取買賣雙方信任，而實際從事居間買賣業務經紀人員，其應盡注意義務與必須提供不動產資訊，對於買賣雙方有直接且有重要的影響。另外，尤以協助訂定買賣契約行為之特約地政士，在買賣契約履行及履約保證效力涵蓋各個時點，尚須熟嫻、嚴密審核、辦理不動產稅務、移轉登記等各式作業文件及法令規定，適時提請經紀人員、買賣雙方履約期間注意事項與解疑，已非純然代筆人功能，此皆與特約

契約關係與注意義務攸關。從而由交易安全觀點視之，前述各對象，在消費者藉由仲介公司協助買賣房屋時，均無法置之不見，的確有其探討價值與效益。是而，本文以該特約關係為基礎，研究特約地政士在仲介公司居間買賣時，其業務事項、範圍，與該特約性質，牽涉法律所規定注意義務為核心，並探討我國履約保證及與美國 ESCROW 兩者互異之處、成因與根本差別，以及經紀人員因居間所生注意義務與不動產資訊相關義務，盼能以此研究獲得啟迪，亦有益於買賣交易安全。

臺北市都市計畫容積移轉制度問題之探討

為了解決新北市樹林區地政街12號的問題，作者郝俊儒 這樣論述：

容積之開發帶來人口聚集，而人口增加對於當地公共設施需求將隨之提高，當人口過度集中時會產生負外部性並造成公共設施服務水準下滑，使居民之生活品質惡化。自政府得以容積移轉方式取得公共設施保留地時起，本無容積之土地便無中生有地產生可移轉、可買賣之容積，而容積移轉制度中涉及容積量體及價值轉換之處，更因現行都市計畫容積移轉計算公式之設計而產生放大效果，龐大容積移入對接受基地周遭造成之衝擊難以評估，導致負外部性與不公平之問題層出不窮。經臺北市政府截至106年之統計，公共設施保留地送出土地面積換算接受基地移入容積比值平均高達3.2倍，部分案例甚至高達9倍，導致容積移轉制度中有關容積移入對接受基地及周遭地區造

成之影響、臺北市中不同容積移轉類型間之排擠效果與都市計畫容積移轉計算公式之設計所產生的負外部性與不公平問題，透過都市計畫容積移轉計算公式之轉換方式而使影響範圍擴大及加深。本研究經統整並分析相關文獻及案例後，認為現行都市計畫容積移轉計算公式確有放大容積之效果且為加重不公平及負外部性現象之主因，故本研究針對計算公式提出以容受力觀點進行設計之調整係數的作法，並整理有關容積移入後對交通運輸、公共設施、環境補償及居住觀感等面向產生外部性影響之評估項目。期望透過增加調整係數之作法，考量容積移轉申請案之不同個案條件及適宜性，並提供環境補償措施或維持公共設施服務水準，進而適地適性的給予當地容受力所能承受之容積

量體，藉以提升容積移轉開發利得與環境補償之對價性，確保利用容積移轉進行開發與生活品質間之公平性。本研究發放兩階段專家學者問卷，經第一階段修正式德爾菲法結果得知，有超過八成之專家學者認為現行之計算公式需進行調整且應同時考量容積接受基地及周遭之容受力，並透過專家學者之填答篩選出調整係數應包含之面向、評估項目及衡量標準，共計可分為四大面向、十三個評估項目。其次，透過第二階段層級分析法之調查結果，計算各面向與評估項目之相對重要性與權重值，建立調整係數之百分比計算表。最後，針對調整係數實際運作之架構進行說明，並研擬容積移轉制度與調整都市計畫容積移轉計算公式後之配套措施及提供後續建議，期望使都市計畫容積移

轉制度更加完善，維持都市發展並保障居民之生活品質。