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香港地產史1841-2020

為了解決新興地政事務所的問題，作者馮邦彥 這樣論述：

　　香港地產業的歷史，最早可追溯到香港開埠初期的土地拍賣及地權制度與土地批租制度的確立。二次大戰後，以吳多泰、霍英東為代表的新興地產發展商，先後提出「分層出售，分期付款」的售樓方式，推動了地產經營方式變革，從供應和需求兩個方面，促進現代地產業的起步發展。   　　70年代初，隨著香港股票市場的崛興，以長江實業、新鴻基地產、合和實業、恒隆等為代表的新興地產發展商，相繼掛牌上市，並充份發揮股市功能，籌集大量資金發展業務，推動了地產業的快速發展。到90年代中後期，地產業已成為香港經濟的重要產業支柱，被稱為「香港經濟的寒暑表」。   　　2003年以後，在種種內外部、主客觀因素推動下，香港地產市道

展開長達16年的週期性大升浪。這一時期，由於土地、房屋供求嚴重失衡所導致的「高地價」、「高樓價」和「高租金」，對香港經濟發展和社會民生造成了負面影響，並成為香港經濟社會諸多問題的一個深層次因素。   　　本書以作者於2001年撰寫出版的《香港地產業百年》為基礎，將時空延伸至2020年，試圖在香港經濟發展、轉型和人口增長的宏觀背景下，揭示地產業從萌芽、起步發展到成熟的整個歷史軌跡，從中發現香港地產業的基本特性及發展規律，它在整體經濟和社會民生中的地位、作用及影響。與此同時，也深入研究了各主要地產集團成功的經營投資策略與挫折、失敗的教訓，以作借鑑。

閉鎖性公司章程的規劃與撰寫

為了解決新興地政事務所的問題，作者陳連順 這樣論述：

　　2015年公司法引進閉鎖性股份有限公司制度，賦予企業相當大的自治空間與多元化籌資工具，比一般股份有限公司更具有彈性的股權安排。其立法目的在鼓勵新創事業，但對於具備家族事業色彩的公司亦有相當吸引力，例如股份轉讓之限制能維持股東單純化，特別股的設計能讓家族及早規劃接班事宜，防範日後爭權風波。 　　如何為企業主規劃客製化的閉鎖性公司章程成為熱門課題，也是會計從業人員必須開拓的新興領域。作者於全臺北、中、南地區的會計師公會、記帳士公會及讀書會講授「閉鎖性份有限公司章程的規劃」課程，授課範圍包含新創事業及家族企業傳承，歷經一年的實體課程講座，充分與專業人士交流分享，取得若干實務

操作的章程範本，收錄在本書並分章予以詳細說明，是值得專業人士參考的實用工具書。

我國土地登記審查制度之研究

為了解決新興地政事務所的問題，作者張淑娟 這樣論述：

我國之土地登記制度根據學者通說，係擷取德國權利登記制與澳洲托崙斯登記制之優點而成之一種新的權利登記制度，「實質審查」乃登記制度之精神所在，然依土地法及土地登記規則所規定條文之字面意義，實難以分辨登記機關所應採行之審查方式究為「實質審查」抑或為「形式審查」，且由於物權種類增多後，造成登記內容多樣性，登記之態樣丕增，當事人間權利關係複雜，以及制度上所面臨種種困境，更根本之問題是：我國之土地登記機關是行政機關，非如德國是司法機關，有關登記原因證明文件的部分，已有於土地登記規則中明文規定得以切結之方式來取代實質審查，可見我國登記制度實質上已無法完全做到將登記簿上每一項登記項目進行實質審查，而

造成理論上與實務上之落差。 民法修正物權編有關債權之約定經登記後，具有對抗力之條文，似乎逸脫了權利登記制之架構，而遁入契據登記制之範疇，此等債權契約登記對抗類型之導入，實對我國一向所採之權利登記制產生變革之效應，亦對一貫主張我國土地登記審查制度係採實質審查之精神，投入變數，其將對我國權利登記制之土地登記制度產生如何之衝擊與影響，亦是引致本論文書寫之動機之一。 土地法第68條規定土地登記制度上地政機關應負之國賠責任通認為「無過失責任」，鑑於實質審查之精神乃源於托崙斯登記制及權利登記制而來，依托崙斯登記制度中所採之國賠責任尚且為「過失責任」，我國土地法則採較之更為周全的「無過失責任」，

其立意良好，但值得深思者是托崙斯登記制的登記機關為法院，而不是行政機關，其所採行的登記方式是嚴謹之實質審查方式，亦即欲合理地採用此制度之前提必須是：我國亦能真正落實實質審查，才能放心、合理地採行無過失責任。在我國現行登記實務有淪為形式審查之趨勢下，本文將從探討我國登記實務與土地登記制度之衝突上，該如何合理地修正符合我國國情之土地登記審查方式，擬藉本論文之研究，就登記實務及登記類型上與土地登記制度產生之衝突與矛盾加以論述，探討土地登記審查制度上其最適審查「密度」（亦即政府介入程度）究應為何？期能得出最適審查密度並對審查方式之變革提出建議，俾使土地登記審查制度能有更明確之定位，並得以釐清執行業務之

審查人員的責任。地政機關未必適宜擔負實質審查的任務，我國的地政機關既設置在行政機關，自不宜過度涉入或干預人民之私權，更不能插手於私權爭執，宜建置替代實質審查之機制。 土地法第70條第2項規定對登記人員求償權之設計，其目的雖為保障人民之財產權，但在司法實務上對土地登記審查制度究應採實質審查抑或形式審查見解不一的情況下，法官對類此案件作出截然不同之判決，對審查方式應採行之方式究應為何，更影響司法審判上對登記審查人員疏失之判定標準，進而導致國家賠償責任成立與否之關鍵與對審查人員之求償權行使，其一連串的關連性反應及導致之後續效應，不可謂不嚴重。凡與登記業務有所交涉之人或機關，均有可能為造成登記不

實之可歸責對象，依應歸責之主體不同，其所應負之賠償責任亦因適用法律規定不同而有所差異，非可一概由地政機關來承受。本論文亦試著分析審查方式之不同對司法實務判決上會有何影響，並就登記人員求償權上之違法性認定作論述，在保護交易安全及人民財產權之前提下，亦能衡平土地登記人員之被求償權。至土地法第68條之適用範圍如何界定，將影響登記人員所背負之賠償責任，其合理與否，實為判定損害賠償責任之依據時，該注意之處。最後依據研究出之結論就土地法上規定地政機關之無過失責任方面，探討其真正之涵義及其修正之方向，並期能對土地登記審查人員所負國賠責任之減輕作出建議及貢獻。