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土地正義(2冊套書)土地正義+超額徵收

為了解決林口整層出租的問題，作者RobertEugeneCushman 這樣論述：

　　徐世榮教授以這套書揭櫫以公民權益為主體的土地正義觀，藉此評析耕者有其田、區段徵收、市地重劃等政策，是否完整符合公共利益和居民權益的比例原則。這是理論與實踐結合的成果，以嚴謹的分析來支撐社會運作，挑戰既有政策的限制，是所有關心土地議題的人必讀之作。 　　《土地正義：從土地改革到土地徵收，一段被掩蓋、一再上演的歷史》 　　你不知道的土地黑歷史， 　　第一本全方位解剖臺灣的土地政策。 　　★從1949年施行的「三七五減租」到今天，為何還有3萬多筆未解除的租約？ 　　★1953年的「耕者有其田」，總共徵收了14萬多甲土地，為何其中還包含了將近10萬甲「共有出租耕地」？ 　

　★為何當年蔣介石要急著推動土地改革？當年接收臺灣的資源委員會究竟是怎樣一個單位？它與現在的中油、台糖和經濟部又有何關係？ 　　★三七五減租、公地放領、耕者有其田，我們琅琅上口的「政府德政」，到底影響、改變了臺灣什麼？ 　　★台糖公司的土地有如「魔戒」，政商名流趨之若鶩，其廣大的土地如何演變而來？ 　　★何謂土地改革、區段徵收、一般徵收、市地重劃、都市計畫？在這些名詞背後，地方派系與財團究竟在操作著什麼樣的「土地遊戲」？ 　　★依照《土地徵收條例》規定，幾乎臺灣的每一片土地都可以被「區段徵收」，臺灣現今處處充斥著浮濫徵收案件的起源是什麼？ 　　★憲法第15條規定：人民之生存權、工作權及財產權應

予保障。但為何臺灣政府不需經過人民同意，就能強制剝奪人民的財產權、生存權與人性尊嚴？ 　　出身雲林農村的徐世榮教授，秉持「法蘭克福學派」的社會關懷與社會實踐，在土地政策研究與田野調查的過程中，逐步發現臺灣盤根錯節的土地問題，雖然政權幾度轉換，人民的土地和家園被侵害、強奪的故事，仍不斷上演。 　　他在本書檢視了臺灣近代以來的土地發展，處處充斥著看不見的「合法掠奪」。從日治時期糖業株式會社半強迫徵收土地，到戰後的土地改革、經年累月遍布全臺的浮濫徵收，從土地改革到土地徵收，其實都是政權掠奪與炒作土地的工具。 　　戰後初期國民政府的土地改革――三七五減租、耕者有其田、公地放領等政策，不僅削弱地主

階級的力量，更剝奪了數萬小面積土地的所有人賴以生存的工具，導致臺灣的經濟菁英大量流失；而國民黨政權則藉此培植樁腳、扶植地方派系、改組農會，並與財團、特權相結合，以政策法令保護特權和財團，進而控制地方政治。 　　然而，大多數的掠奪都在看不見的地方進行，如近年爆發的土地徵收抗爭事件，包括苗栗大埔、灣寶、竹北璞玉、二重埔、桃園航空城、彰化二林中科四期等，在在印證了土地政治就是地方政治，而土地炒作是拉攏地方政治勢力最簡單的方式，被犧牲的往往是無辜的弱勢民眾。 　　土地究竟是什麼？是人民的安身立命之所，心之所向、家之所在？還是政治家與財團眼中的龐大利益？被剝奪與被損害的土地所有人，何時才能得到補償與

正義？土地正義如何能達成？我們生活在這片土地、這段歷史之中，不能不關心，因為「看不見」的掠奪就發生在我們身邊，也可能發生在我們身上。 　　所以，當我們談論臺灣的土地政策，也就是談論土地的轉型正義！ 　　《超額徵收：都市計畫？或炒作土地、侵害人權？揭開區段徵收的真相》 　　區段徵收合憲嗎？ 　　◎源自十九世紀的超額徵收（Excess Condemnation），與台灣區段徵收的狀況非常近似，與我們現在所面臨的問題也有很高的相似度。我們必須了解超額徵收在歐洲及美國是如何被實施及被放棄。 　　◎二十一世紀的台灣仍大肆實施建構於十九世紀、但在二十世紀初已被拋棄的區段徵收制度。 　　◎區段徵

收剝奪了憲法對人民基本人權的保障，這個制度的實施是否有其正當性、合理性及合憲性？ 　　◎「區段徵收」是中華民國特有的「土地徵收」制度，但後來在台灣延用實施下，政府從未依法支付高額價金來進行全區的照價收買。 　　十年前，苗栗大埔強拆張藥房的事件引發社會廣泛的關注。在那之後，許多類似的區段徵收個案也都引起土地被徵收人的強烈抗爭，如桃園航空城、台北社子島、林口A7、新北八里台北港、淡海新市鎮、竹北台知園區（璞玉計畫）、竹東二三重埔等，這是因為區段徵收剝奪了憲法對人民基本人權的保障。區段徵收的實施顯然已成為嚴重的社會問題，在這個時刻，台灣社會亟需盡快理解何謂區段徵收，並辨明這個制度的實施是否有其正

當性、合理性及合憲性。 　　如此惡劣的情勢或許有機會隨著羅伯．庫斯曼教授《超額徵收》中譯本的出版而有所改觀。在本書中，庫斯曼教授以十九世紀及二十世紀初的美國為例，將土地徵收分為二大類：強制徵收（eminent domain）、超額徵收（excess condemnation），後者又可分為三個類別：殘餘地徵收（或稱附帶徵收、一併徵收）、為了保護某項公共建設而在其周圍所實施的有限度擴張徵收（台灣的法律制度似無此徵收），以及為了賺錢財政目的所實施的獲利徵收（即國內的區段徵收）。當時他為了撰寫這本書，還特地從美國遠至歐洲蒐集資料及進行移地研究，如法國、比利時、英國三個國家的實務經驗，而後在一戰期間

從德國返回美國。本書也敘述美國各州當時所實施的眾多案例及法院的判決，內容詳實豐富，也具有很高的價值。雖然這本書出版於一百多年前的1917年，但書中所討論的主題與台灣區段徵收的狀況非常近似，與我們現在所面臨的問題也有很高的相似度。 　　在台灣，「土地徵收」主要分為「一般徵收」與「區段徵收」，其實施的關鍵都來自「都市計畫」。政府經常以「都市計畫」的手段，強制徵收人民的土地，以致引起抗爭。在國外，「超額徵收」是指政府透過強制徵收來獲取土地，其政策的重點在於政府徵收超過實際所需的土地。對都市規劃者來說，超額徵收是一種掌控都市實體環境發展的手段。在《超額徵收》一書中，庫斯曼教授探討了區段徵收的合憲性，

他特別強調，如果只是為了賺錢財務目的而進行徵收，這絕非徵收的公共目的，這樣的徵收不僅違背了法律公平的保護原則，也牴觸了法律的正當行政程序，而這大抵是為何西方民主國家在二十世紀初都逐漸不再使用區段徵收的主因。 　　到了二十一世紀，台灣竟然還在大肆實施建構於十九世紀、至今大抵已被拋棄的區段徵收制度。即使超額徵收的廢止在國外已有一百多年的歷史，但由於政府不斷啟動區段徵收，並將其誤導為土地合作開發事業，以致國人受其蒙蔽而產生誤解。區段徵收的定義為何？又從何而來？在中華民國的法制史中，區段徵收最早出現於1930年所制訂的舊《土地法》中，該法後來於1946年做全面的修訂，成為現行的《土地法》。其中，區段

徵收的定義規定於第212條第2項：「謂於一定區域內之土地，應重新分宗整理，而為全區土地之徵收。」但這個定義很不明確，而且賦予了政府非常大的權力。其立法緣由是為了仿照德國人於中國膠州灣租借區之開發前例：在地方建設開始之前，由政府先行「照價收買」擬建設地區的全部土地，防止私人壟斷土地。但在台灣，政府從未支付高額價金來進行全區的照價收買。 　　在解嚴三十多年後的今天，台灣的土地亟待解嚴。《超額徵收》這本書幫我們找尋到區段徵收的根源，找到了區段徵收的身分密碼。希望藉由本書的出版，能喚起大眾的共識，督促政府重視憲法對人民基本權利的保障，廢除侵害人權的區段徵收制度。 名人推薦 　　《土地正義》 　　

蕭新煌∣中研院社會所特聘研究員 　　許雪姬∣中研院臺史所所長 　　李承嘉∣臺北大學不動產與城鄉環境學系教授兼校長 　　陳立夫∣國立政治大學地政學系教授 　　顏愛靜∣國立政治大學地政學系教授 　　陳東升∣國立臺灣大學社會系教授 　　范　雲∣國立臺灣大學社會系副教授 　　黃紹恆∣國立交通大學客家文化學院院長兼系主任 　　張怡敏∣臺北科技大學文化事業發展系助理教授 　　蔡培慧∣世新大學社會發展研究所副教授 　　管中祥∣國立中正大學傳播系教授 　　詹順貴∣苗栗大埔徵收案環境律師 　　林子淩∣惜根台灣協會秘書長 　　楊斯棓∣方寸管顧首席顧問／醫師 　　王美琇∣自由時報專欄作家 　　尤美女∣前立法委員／律

師 　　《超額徵收》 　　徐世榮（國立政治大學地政學系教授）專文導讀 　　李承嘉∣臺北大學不動產與城鄉環境學系教授兼校長 　　林佳和∣國立政治大學法學院副教授 　　林子淩∣惜根台灣協會秘書長 　　范　雲∣國立臺灣大學社會系副教授 　　胡博硯∣東吳大學法律學系教授 　　徐世榮∣國立政治大學地政學系教授 　　陳東升∣國立臺灣大學社會系教授 　　陳致曉∣台灣土地正義行動聯盟理事長 　　黃紹恆∣交通大學客家文化學院院長兼系主任 　　黃信勳∣法鼓文理學院環境與發展碩士學位學程助理教授兼心靈環保研究中心主任 　　黃益中∣台灣居住正義協會理事長   　　張怡敏∣臺北科技大學文化事業發展系助理教授 　　詹順

貴∣苗栗大埔徵收案環境律師 　　楊貴智∣律師／法律白話文站長 　　楊淑文∣國立政治大學法學院教授 　　楊斯棓∣方寸管顧首席顧問／醫師 　　管中祥∣國立中正大學傳播系教授／台灣公民行動影音紀錄協會理事長 　　廖麗敏∣中國科技大學財務金融系副教授兼會計室主任 　　廖桂賢∣臺北大學都市計劃研究所副教授 　　戴秀雄∣國立政治大學地政學系助理教授 　　顏愛靜∣國立政治大學地政學系退休／兼任教授 　　蕭新煌∣中研院社會所特聘研究員 　　（依姓氏筆畫排列） 好評推薦 　　《土地正義》 　　「土地、住宅與空間的議題一直都是臺灣社會的核心問題，徐世榮教授鑽研這個研究主題已經有十多年，《土地正義》一書正是他

長久學術心得的累積，內容非常深入與豐富，值得所有的讀者好好閱讀，可以說是臺灣土地課題研究的代表作品。 　　世榮兄在這本書充分揭櫫一種以公民權益為主體的土地正義觀，藉此評析耕者有其田、區段徵收、市地重劃等政策，是否完整符合公共利益和居民權益的比例原則。他的論點相當有批判性，促使我們過去一直認為是成功的政策背後所隱藏的問題，很有獨到的見解。 　　一般學者主要會專注在理論論述，但世榮兄是言行合一，對於不合理的土地徵收作為可以說是無役不與，總是衝到第一線，長期投入社會運動，從體制外來維護公眾權益，展現了公共知識分子的典範，令我非常佩服，也是當前學術界少有的實踐型學者。 　　本書是一部理論與實踐結合的成

果，以嚴謹的分析來支撐社會運作，挑戰既有政策的限制，非常值得推薦給所有關心土地議題的朋友。」──陳東升（臺大社會系教授） 　　「世榮老師真正做到不以學識服務權勢，而是用以濟弱扶傾，是薩伊德所定義公共知識份子的最佳詮釋者。」──詹順貴（前苗栗大埔區段徵收案自救會律師、環保署副署長） 　　「一位從研究土地改革歷史，到義無反顧投身捍衛土地正義的行者，再次用心、用行動寫我們自己土地的歷史。」──林子凌（惜根臺灣協會秘書長） 　　《超額徵收》 　　「近年來，台灣的土地徵收引發許多爭議，其中尤以區段徵收的爭議最多，並且引發許多街頭抗爭。台灣區段徵收爭議的討論範疇雖然很廣，但卻極少探討區段徵收的本意。

《超額徵收》一書，雖然是1917年的舊書，確正好填補了台灣在這方面的空白。在《超額徵收》一書中特別提出，區段徵收不是完全不能實施，但以區段徵收做為政府財政收入工具，絕對是一種誤謬。目前台灣實施區段徵收的時機很多，其中許多時機與政府財政收入有關，正可藉由本書的論點來檢討台灣的區段徵收。」──李承嘉（臺北大學不動產與城鄉環境學系教授兼校長） 　　「土地徵收是國家對個人財產權的剝奪，在民主法治與極權專制國家也採行不同方法，國家可否利用區段徵收以遂行其租稅收入之目的，方法與手段是否選擇最小之損害，或有其他更好之替代方案，是否符合憲法第23條之規定等等，都值得我們深思。本書可提供我們思考與判斷上之重要

參考價值。」──楊淑文（國立政治大學法學院教授） 　　「土地徵收是國家取得土地的最後不得已手段，必須基於公益性、必要性、區位不可替代性之原則，依法定程序為之，並給予公平合理的完全補償，否則不得為之。而區段徵收是土地徵收的一種，自當依循上述原則行使，但我政府當局往往將之視為一定區域內土地全部予以徵收整體開發、自籌財源的農地變更使用手段，其實已經逾越憲法保障人民財產權之分際，而有重新檢討之必要。今《超額徵收》一書的出版，不僅讓人瞭解到實施超額徵收的原由，從解決殘餘地問題、增進公共建設效能，到獲得增值利益不等，更警惕我們當須深省現今區段徵收的合憲性，是一本地政、公共政策、法律界學者專家、執行業務公

務員，以及初學者不可或缺的研習專著，謹此特予推薦，值得一讀再讀！」──顏愛靜（國立政治大學地政學系退休／兼任教授） 　　「上世紀初在歐美即已飽受批判的超額徵收制度，近年來卻因著新自由主義式土地掠奪在全球擴張鞏固，而重現於各國的土地政策。讓這本百年前的鉅著，至今仍振聾發聵，值得我們精讀省思，啟發我們對徵收法制的檢討。」──范雲（國立臺灣大學社會系副教授） 　　「很希望台灣的土地被徵收人及社會弱勢都能認清局勢，我們根本就不是活在一個民主立憲的國家，若以浮濫的土地徵收為例，我們其實是活在一個『以自由民主及愛台灣為名，實質卻是進行土地及人權掠奪』的類社會主義共產國度！這部憲法根本無法保護社會弱勢及

其家園，當權者完全忽視憲法的存在，並恣意掠奪及侵害我們的權益，我們每一個人其實都是排隊等著當那個被掠奪的少數，有許多人排在前面，而且已經很不幸的遭遇到了。」──徐世榮（國立政治大學地政學系教授） 　　「『用公權力協助權貴財團掠奪平民土地』是台灣炒房炒地國家政策的第一環。想了解當前台灣土地掠奪政策嗎？請看這本批判19世紀歐美國家『超額徵收』的鉅著。21世紀台灣，19世紀人權。早已被文明國家摒棄的這些侵犯人權政策，目前正在台灣以前瞻的『公共利益』為名，大規模、加速發生！別以為『超額徵收』和自己沒關係，每個人都有機會遇到！」──陳致曉∣台灣土地正義行動聯盟理事長 　　「超額徵收，目的是想要攫取超

額利潤。閱讀本書，就可以知道台灣地方政府為何不顧人民反對、農民抗議，一直樂此不疲。這本《超額徵收》，不僅值得全民閱讀，更是從政者都應該仔細閱讀看，並引以為鑑的好書！」──詹順貴（苗栗大埔徵收案環境律師） 　　「台灣不當徵收，讓已非少數的人民在自己的土地上流離、傷心、甚至死亡，而不分黨派的政客們至今仍為所欲為地以『發展』之名為徵收利器，不斷地揮斬人民家園的根基，關心不當徵收及受迫害者，如何援助及自救──就從閱讀此書開始吧！」──林子淩（惜根台灣協會秘書長） 　　「在全球生態多樣性枯竭、自然資源超限利用、氣候變遷的威脅之下，國土自然保育、永續發展已是國家發展之必須策略。然近年來台灣仍動輒以區段

徵收浮濫開發，將珍貴的農綠地、人民珍視的家園轉為可炒作之建地，此乃不永續、不生態、不正義之愚蠢作為。藉由對區段徵收制度來源之認識，期待 《超額徵收》為台灣之短視敲一警鐘！」──廖桂賢（臺北大學都市計劃研究所副教授） 　　「庫斯曼教授的《超額徵收》一書，為我們提供了重要的歷史借鏡，讓對區段徵收早已習以為的台灣，得以重新思考其正當性與合理性。」──黃信勳（法鼓文理學院環境與發展碩士學位學程助理教授兼心靈環保研究中心主任）

買房也要買幸福：挑好屋，預算從500萬到5億都要懂的「物業設計」！

為了解決林口整層出租的問題，作者陳品峯 這樣論述：

房價有值，管理更有值！ 　　高房價時代的挑屋、踏進房產市場第一課： 　　懂物業規劃，才能幫房子保值、為住戶謀幸福、為建商提高社區價值 　　為什麼同樣的地段，有些社區房價屹立不搖、住戶滿意度維持高檔，有些社區卻是公設破落、房價有退無進？台灣的消費者看屋關注坪數、格局、裝潢，殊不知良好的物業管理與服務更是影響社區房價的關鍵！ 　　別讓公設成為乏人問津的蚊子館！算一算：合理的管理費該收多少？ 　　你買屋的成本，有超過三分之一的金額是買公設和付給管委會，進一步說，管理費決定房子的一生！買間台北的2,400萬元的房屋，公設比30%，等於花了720萬元買公設，再加上240萬元的50年管理

費，就變成960萬元的開銷！小至泳池、健身房、KTV 室、停車場的管理，大至如何讓公設的能耗達到成本與品質表現的平衡，甚至花園植栽、水池造景、外牆燈光、大廳擺設、安全人員配置等無一不是學問！你一定要精打細算，知道怎麼付出管理費、公設如何管理才划算！ 　　優質的物業服務理念：極致服務，恰到好處。從軟硬體維護服務，到社區總體營造甚至財源開拓，面面俱到才是好管理。 　　「物業設計」必須獨立成為專業領域，才能提高建築價值，從硬體及軟體雙管齊下、提升住宅社區管理品質，減少資源浪費及管理資源不足的惡性循環。建商在規劃或銷售建物初期，加入「以人為本」的整體物業設計概念，包括硬體動線、服務機制、能源損

耗、人力資源配置等等，日後即能在房屋銷售與管理維護的可能衝突中取得平衡。透過專業精算可以試算出建案未來的維護費用，進而確認建案的物業管理服務水平。 各界推薦 　　【物業管理專家】 　　高永昆博士（中華民國物業管理經理人協會名譽理事長） 　　蘇雅頌（中華民國物業管理經理人協會理事長） 　　許振煙 (新光保全副總經理) 　　【學界】 　　姚立德（國立台北科技大學校長） 　　陳建謀（華夏技術學院資產與物業管理所所長） 　　【媒體人】 　　林青蓉（名節目主持人） 　　田大權（大聲行銷顧問公司執行總監） 　　倪子仁（好房研展中心執行長） 　　【企業界】 　　陳煌銘 (

台灣區綜合營造工程工業同業公會理事長) 　　王福漲（21世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長） 　　傅盛華 (七匹狼集團恒禾置地總經理) 　　張麗蓉（遠雄房地產行銷副總） 　　【設計師】 　　徐志強（原堂室內裝修工程股份有限公司總經理） 　　袁宗南（燈光設計大師） 作者簡介 陳品峯 Forrest Chen 　　安杰國際物業集團董事總經理 　　1964年生，來自九份山城的礦工兒子， 　　臺北科技大學經營管理EMBA畢， 　　建築與物業工作者，超過25年以上的工作經驗。 　　東帝士建設、康和建設工程監工、行銷、交屋、 　　兩岸著名建案物業設計顧問 　　曾擔任

遠雄建設林口、三峽招商顧問、 　　遠雄建設常年物業設計顧問、七匹狼集團亞洲十大豪宅恒禾七尚物業顧問、 　　臺北市政府民間參與投資興建營運出租住宅導入PFI計劃協同顧問、 　　臺北市公營住宅大龍峒物業管理、 　　萬通臺北2011酒店公寓經營顧問、臺中順天建設行政公寓經營與顧問。 　　獲獎與榮譽： 　　以創新服務理念榮獲經理人雜誌2010年度MVP經理人 　　現任中華國際酒店公寓發展協會理事長、 　　曾任臺北科技大學EMBA會長、系友會理事長、 　　獲得英國國際管家協會管家證書 　　以創造被利用價值為理念、專注提供全方位物業經營的解決之道， 　　希望讓物業設計成為顯學，也期

待臺式溫馨物業服能展躍於國際。 物業管理專家推薦   開拓前期物業規劃設計的新契機　高永昆   「以人為本」的物業規劃設計　蘇雅頌 讓「家」成為真正安心的休息　許振煙 學界推薦　發現台灣物業管理新價值　陳建謀 媒體推薦　好房子的真價值，是幸福！　田大權 企業界推薦 引領方向的全方位物業指南針　王福漲 建築生活，用心服務　張麗蓉           自序 ：  創造台式物業設計的價值 前言：認識物業設計，建商有用心、買屋好放心！ •你知道什麼是建築物業設計嗎？     ──物業管理趨勢觀測站：台灣vs.大陸     •買屋入手，物業設計看門道     Par

t1  保值第一課，公設學問大：打造「燈亮、花開、人和」的社區環境 1-1從零到有，公設時代來臨 1-2永遠的話題王──公設規劃比一比 ．求吸睛──建商最愛的公設規劃 ．要實用──社區住戶最喜歡的公設     ．社區住戶最不喜歡的公設排行     ．別讓公設成為乏人問津的蚊子館     1-3戶外景觀設施設計──享受低負擔的高級職人質感 外牆篇 ．夜間燈光：妝點建築，溫暖街廓 ．管制燈源：節能美化並行不悖     ．清洗與維護外牆：讓建築常保如新 庭園景觀篇 ．景觀水池維護：造美景、納財氣 ．庭園燈光規劃：樹影與光影共舞 ．戶外地坪設計：務必留心防滑與保養 ．庭

園植栽管理：看繁花似錦，都市森呼吸 ．設置風雨走廊：遮雨蔽日好愜意 1-4大廳的設計與規劃──創造人與人之間的溫度 ．大廳配置：建構完美飯店式服務 ．服務櫃檯空間規劃：注重收納，便利維護 ．走出櫃檯：延伸性服務細節規劃 ．監控系統的規劃：安全第一，視線零死角 ．大廳空調配置規劃：環保節能設計，帶來清涼感 1-5你不該錯過的機能性公共設施──安心、安全、環保 ．享受優良的停車空間：從細節開始加分…… ．垃圾處理室及工具間：落實清潔和衛生的第一步 ．電梯及梯廳：安全美觀缺一不可 ．信箱區：妥善安排住戶最密集使用的區域 ．公佈欄：讓眾人之事，被清楚看見 ．樓梯間：不要讓雜

物阻礙逃生的道路 ．物業辦公室：讓人員有完整的服務空間 ．管委會辦公室：增加住戶對社區的貢獻度 ．屋頂平臺：讓戶外陽光掃除陰霾     1-6休閒性公共設施：軟實力、硬實力，關鍵規劃力 運動空間 ．健身房：器材、空調、電視、隔音，缺一不可 ．桌球室：空間大小有關係 ．撞球室：不建議與桌球室設於一地 ．韻律教室：課程安排和硬體同樣重要     閱讀空間 ．圖書館：藏書量是使用的關鍵 餐飲空間     ．宴會廳：設計要注意大小和使用性 ．Lounge Bar：營造時尚氛圍 ．多功能教室：鎖定特定項目規劃 ．KTV室：沒有良好隔音萬萬不行 ．視廳室：自助社區電

影院 ．游泳池：後續維護成本是關鍵 ．SPA水療館：經營維護有技巧 ．兒童遊戲室：清潔消毒不可少 1-7 門面定期換新裝──安全、房價有保障 Part2.  疑難雜症，讓專業物業管理幫你忙 2-1 讓建築有了溫度──就靠物業管理服務人員 ．功能1：前期協助建商，後期協助住戶 ．功能2：專業管理點亮社區房價光明燈 ．功能3：靠規劃，得獎社區讓你房價穩穩漲 ．功能4：專業知識打理社區疑難雜症 2-2 社區對物業管理公司的四大迷思 ．迷思1：管委會成立後，一定要換掉代管期的物業管理公司？ ．迷思2：物業管理公司要每年換才會管得好？ ．迷思3：物業管理公司要續約，一定要回饋

降價？ ．迷思4：物業管理公司只是人力派遣公司？     2-3 張大眼睛，精挑物業管理公司     ．Point 1：是否了解並且符合社區的需求？     ．Point2：檢視對現場服務人員的掌控程度有多少？ ．Point3：社區現場人員身家調查     ．Point4：測試物業管理公司的管理效率     ．Point5：優質總幹事從交接時看仔細 ．Point6：社區現場人員是否有足夠的教育訓練？     ．Point7：是否提供社區支援與加值服務？ ．Point8：是否為社區作整合性服務規劃？ ．Point9：確認發生狀況時，合約內的賠償方式 ．Point10：檢視

接案的規模大小和多寡     ．Point11：檢查竊案發生時的處理方式與程序 Part3  你不能不知道：房價與管理費的等比關係 3-1公設＋管理費＝買屋成本的36% ．頭期款＋房貸≠買房預算     ．看清楚，哪些是公共設施？     3-2 管理費決定房子的一生     ．真相：我們付的管理費，可能不太夠！     ．事先盤點：管理費的用途有哪些？     ．算一算：合理的管理費該收多少？     ．如何計算管理費？第一年就要考慮建築物的維護問題     ．省電祕方：降低公用電費的五個撇步     ．社區資源回收：有效降低垃圾量     ．更換省電燈泡：經費補助

省成本     ．善用公共資源：有效爭取更多補助     ．增加社區財源：開源節流雙項並行     Part4  新觀點，打造完美幸福宅     4-1 他山之石：各國物業管理面面觀     ．日本：制度完整糾紛少 ．美國：專業化管理，保險降低風險     ．英國：房屋類型決定物業管理類型     ．香港：法治建全，有章可循     ．中國：物業管理漸趨多樣化發展     4-2物業管理的服務新潮流     ．潮流1：環保物業管理     ．潮流2：運用數位化資訊平臺 ．潮流3：經營物業服務模式 ．潮流4：全齡化住宅服務     4-3 加入創意和新意：時尚物業

管理 ．面向1：住宅健診中心     ．面向2：寵物友善空間     ．面向3：免下車服務中心     4-4 前期提供物業設計，日後提供極致服務 自序 陳品峯 創造台式物業設計的價值 　　個人一直以來，致力於推動物業管理的核心工作，『前期物業設計』既是最重要的一環，起因可以從十年前一個物業管理的故事講起。 　　那是一個重劃區，當時還很荒蕪，能清楚地看到一大片的黃土，一遇到下雨，就得踩在爛泥巴上，遇到好天氣，又是塵土飛揚，工作環境比較辛苦。我們初期是負責銷售中心的保全與接待服務，配置的人員也只有保全員與接待秘書，但人員來了一兩天就想離職，除了因為新的重劃區較偏僻外，

生活機能也非常不足，光是出去買個便當、飲料，來回就得要花費數十分鐘，所以人員流動率非常大。人員的流動導致物業服務根本沒有品質可言，不久就接到業主的關心電話了。 　　當時我只好帶著鋼盔，準備挨罵，果不其然，一頓劈哩啪拉，還好有另外一組人來找這位業主，而讓我能有喘息的機會，在業主離席一段時間後，我從桌上看到了當時的公共設施平面圖，反正等著也是等著，就看看人家是怎樣設計的。 　　學建築的我，職業本能的病又犯了，咦！怎『游泳池』與「溫泉三溫暖」會規劃在二個不同的地方，而且距離有些遠，那住戶不就要游完泳，穿上衣服，穿過大廳，再脫衣服，然後再去泡溫泉？而且在日後物業管理上也有一些問題應該排除，否則

服務人員是需要再增加的。 　　另外一方面，這建案的大廳設在二樓，各棟電梯沒有直通地下室，這樣住戶的搬家動線、裝潢施工時的裝修進出料的動線也會是個問題？連續幾個問號，讓我想著這建案設計雖然非常好，但可能少了物業管理者的意見，才會遺漏了一些關鍵的細節，煞是可惜。 　　所以，一方面出於職業的習慣，另一方面是想轉移業主的注意力，不再圍繞在人員狀況的處理上，於是在那位業主回來時，我就搶先的提出上面的那些問題，再大膽的提出對設計上的建議。沒想到我的一番建議卻讓業主感到非常驚訝，雖然他們曾經也覺的怪怪的，但就是說不出個所以然，因為我們看出他們沒有注意到的，及從來沒有去想到的事情，當場就邀請我幫忙給出

具體的建議，後續又安排我直接跟公司高層做建議報告。 　　在不到一週時間內，我們幫業主重新建議了所有會所與大廳公設的配置與動線，也為銷售上規劃了許多具有主題性的建議，更豐富了行銷亮點。這次的物業設計建議，立即得到了開發商高層的認同與讚許，進而邀請我們持續為該公司所有項目，做前期物業設計。也因為這次的機會，我們更堅信自己應該要走這條「物業設計」之路。 　　物業設計在台灣建案裡的地位遠不如建築設計、室內設計、景觀設計..燈光設計，但是，為住戶永續保持建築物設備設施的良好狀態，卻是物業管理人員的終身職志，因此身為物業人的我們，戮力於「要求」、「希望」建商能重視物業設計的重要性，這也是本書付梓的

最大動力，除了建商，購屋者、一般的消費者、社區的管理委員會..也都需要認識物業設計，才能夠買到真正的好宅，或者幸福買房後，才知道如何去面對社區維護的柴米油鹽醬醋茶，畢竟建築物完工後，若能適當合理的維護與經營，才是維繫著建築物『品質與價值』的不二法門。 　　推動台式物業設計躍昇國際舞台 　　我們希望，讓一切的設計，在一開始就是對的!在建築全方位的完整設計裡，物業設計應占有一席之地。物業設計以符合人性為基本精神，在實質上對建築物業方面提出恰到好處的規劃，從物業服務定位、服務的內容與成本、管理動線、公共設施專案、未來維護管理或甚至在經營上的軟硬體需求、到社區總體營造面的藝文、環保、生活等各層面

上著墨，並適時加入創新與符合時代趨勢的國際性元素，概念上既可亙古，也能富饒新意。 　　這十多年來，安杰從台北、上海、北京、廈門、漳州、莆田、安溪、昆山、淮安、蘇州、山東到柬埔寨．．．執行了許多前期物業設計的規劃工作，獲得了許多業主的回應、挑戰與支持。 　　我們也參訪日本、新加坡、香港等國際城市的高端物業，我們珍惜著每一次與大師級建築師同場競技的機會，將物業設計的層次往國際的舞台提昇，希望讓物業設計成為建築設計中的一門顯學。 　　我們在廈門的一個案中，甚至為業主引進了英國國際管家的訓練，讓物業服務的軟體(人員)，能與頂級的硬體建築相匹配。該案的設計方案在2010年榮獲美國建築師學會（

AIA）優秀設計獎，並入選2011年亞洲十大超級豪宅，位處廈門五緣灣旁，頂級金字塔尖端的住戶可以享有勞斯萊斯的叫車服務、遊艇出海遨遊的休閒活動，而物業設計如何在高端硬體與軟體間精準切入，我們已在本案擔任物業設計顧問四年之久，將物業設計規劃的4F「利於服務 Fine」、「便於生活Functional」、「精於時尚Fashion」、「合於成本 Financial」的高端物業體系完整架構。 　　開創台灣物業人才新視野 中國進行式、國際進行式 　　面對全球化的發展，我們的物業設計顧問服務受到業主肯定，紛紛要求並派駐顧問與長期培訓當地人員，我們除了在廈門指派瑞士洛桑留學歸來的物業大管家，建置高端物

業服務系統，並以台灣退役軍官特訓大陸保安、台灣頭等艙空服員教導美儀美姿、台灣五星級餐飲主管教導國際餐飲禮儀，讓高端台式服務，台灣人積極主動、和善溫暖、體貼入微的服務理念輸出中國、輸出國際。 　　期待與願望 　　本書中主要以住宅的公共設施切入探討探討，因為坊間所謂的公設設計，大部分還是在空間裝修設計的範疇內，較少融入『實用性與服務面』的規劃，另外在建築設計的專業叢書裡，有『建築技術規則』及『建築設計資料集成』可以參考，華人世界也尚無一本專門討論住宅公共設施與物業設計的書籍，台灣有了物業管理學系，但相關的教課書卻寥寥無幾，很多公設空間規劃的課題與相關合理規範，在教科書上是很難完整找到的，例如

韻律教室的規格、櫃檯大小怎樣恰當？我們只能用住戶人數與實際操作的經驗值去推估出合理、好用的相關尺寸，所以還有很多需要各位先進、專家能提供指正與建議之處。 　　筆者身為物業服務產業中的一員，更希望政府能加速制訂相關設計之規則，讓學界能發展成為專業的課程、也讓建商得以依循，建築師也能正視物業設計的必要性，從事物業的企業能懂得要求與運用，以及讓所有消費大眾能了解與支持後，得到好的住宅生活品質。 　　本書出版的過程不易，特別感謝推手文化優秀的編輯群的幫忙，也感謝蔡欣怡、詹志松、劉謹嫻、潘莉慧、林淑鎂等夥伴們的協助整理，這是我們共同的心血結晶。更由衷地感謝來自產、官、學界的領導、師長與先進們對本

書的推薦與鼓勵。 出版此書，旨在拋磚引玉，希望『物業設計』能蓬勃發展，成為一門顯學，如書中有未盡之處，惠請您不吝指教，以便我們日後有機會調整時，能適當于以修正。謝謝！ 　　歡迎您與我聯繫[email protected] •1-1從零到有，公設時代來臨 1980年代以前，多數房屋都是公寓，原本昂貴的電梯只用在商辦大樓，後來有建商興建七層樓的華廈，住宅差異化誕生，房屋坪數被電梯放大，原本三十坪的三房兩廳，多了電梯的面積持分，變成三十四坪，於是住宅空間從公寓時代幾乎「零公設」，進入到「公設時代」。 隨著電梯普及，國內經濟起飛，國民眼界大開，建商開始引進國外住宅模式，把原本只供進出的樓梯間，

擴大成如飯店般，有挑高門廳、服務櫃檯、訪客桌椅的華麗門面。接著，許多喝過洋墨水的建築師從國外歸臺，引進國外高級住宅概念，除了外觀上打破原有的方正格局，在造型上也開始出現變化。 大樓建材的使用更加華麗多元，從洗石子、馬賽克、方塊磚、二丁掛，進步到石材、玻璃帷幕。七樓電梯華廈已經無法滿足消費者，十四層高的建物開始占據臺北街頭，並且將一樓大廳一再擴大，規劃中庭花園、宴會廳、圖書館、雪茄館等時尚配備。豪宅引領建築時尚，平價住宅也紛紛跟進，休閒公共設施逐漸成為住宅社區的賣點。 緊接而來的是，頂級飯店興起，除了櫃檯服務，還有管家祕書、健身房、游泳池，加入飯店的俱樂部會員成為富豪的身份象徵之一，建商也同步更

新豪宅配備，在社區裡添加飯店等級的公共設施。自此，臺灣的住宅已經擁有「在家渡假」的機能。 一時之間，所有住宅大樓的公設紛紛推陳出新，常見的三溫暖、烤箱和按摩室，卡拉OK室和超大電影視聽室都是基本配備；設在一樓的游泳池不希罕，在頂樓的無邊際泳池才稀奇。不游泳還可拿來開Party，讓住戶有住在好萊塢的感覺。

影響台糖學苑住宿滿意度之研究

為了解決林口整層出租的問題，作者謝達豐 這樣論述：

台糖學苑之物業緣起原本是因應教育部之大專院校學生住宿計畫而興建，歷經十餘年之變革、改整創新，使得台糖學苑於租賃市場中站穩腳步。然而，台灣已邁入少子化社會，學區租賃房屋的熱絡度受到影響下跌，進而影響台糖學苑在學區的承租率。故為因應未來的少子化趨勢、大量新屋投入租賃市場的海嘯，廣開新源、並且讓台糖學苑更符合外宿族群的需求，方能使學苑之經營站穩腳步，故，瞭解租戶之人口背景、調查租戶之滿意度、研究租戶於各項服務之主觀感受，是為提升經營效率可行手法之一。有鑒於此，本研究運用問卷調查法、與分析工具SPSS v27進行問卷分析研究、並提出假設與驗證。透過Kruskal-Wallis Test、Mann-W

hitney U Test、Spearman Correlation Test等檢定方式，用以研究台糖歸仁學苑目前的經營概況、經營優勢、與客戶選擇台糖學苑本商品之滿意度。透過宿舍環境、宿舍人員服務、住宿價格、住宿體驗等四大面向，佐以人口背景分析，對於滿意度之影響，加以統計分析，藉以逐步了解宿舍租戶對於台糖學苑之主觀感受關鍵因素、並最終面向企業，供其物業管理之建議。研究結果說明，當前學苑人口背景為：20-29歲、大專、男性、學生、單人、套房、有其他住宿經驗、透過親友介紹而來；而學苑給與租戶大部分之主觀認知為：水電收費合理、宿舍令人有安全感、房間令人滿意、且滿意至足以推薦親友；而問卷內，對於滿意度

之關聯性排序，分別為：住宿租金>人員服務>住宿體驗>住宿環境。學苑之環境品質中，顯著正向影響滿意度之因子排序為：共用設備完備程度>寢室設備完備程度>室外停車方便程度>室內外無異味程度；學苑之服務品質中，顯著正向影響滿意度之因子排序為：人員能處理租戶衝突>人員態度友善>人員能快速回應需求>人員能態度誠懇>人員能主動關心；學苑價格中，顯著性正向影響滿意度之因子排序為：押金價格實惠>租金價格程度>水電價格實惠程度；學苑之住宿體驗中，顯著性正向影響滿意度之因子排序為：住宿能充分休息>住宿感到安全。