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物業管理公司營業項目的問題，透過圖書和論文來找解法和答案更準確安心。 我們查出實價登入價格、格局平面圖和買賣資訊
物業管理公司營業項目的問題，我們搜遍了碩博士論文和台灣出版的書籍，推薦董宏施玉明寫的 房地產開發企業稅務檢查實用攻略（第二版） 和程萬里張明義的 創投心法：集結創業與投資的心態與法則都 可以從中找到所需的評價。
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這兩本書分別來自中國市場 和零極限所出版 。
亞洲大學 經營管理學系碩士班 張庭彰、程其偉所指導 顏世禮的 法社會學觀點～探討台灣物業管理產業化之建構 （2007），提出物業管理公司營業項目關鍵因素是什麼，來自於物業管理、社會化、法制化、產業化。
最後網站濱江服務集團有限公司 - MoneyDJ理財網則補充：公司 主要於浙江一帶提供高端住宅物業的物業管理服務提供商，其中服務比例最高的為杭州。2019年3月15日於香港港交所上市。 (二)營業項目 公司有三條主要 ...
房地產開發企業稅務檢查實用攻略（第二版）
為了解決物業管理公司營業項目 的問題，作者董宏施玉明 這樣論述：
一線優秀稅官和審計師的稅務檢查思路與方法 ★★全新力作，全面升級★★ 1.按照房地產企業專案開發環節涉稅資料展開檢查檢查細節不遺漏，納稅評估有依據 2.按照房地產企業會計核算三要素和對應稅種展開檢查特殊事項有技巧，對照自查控風險 3.從土地增值稅清算檢查的角度，對相關稅種展開檢查清算成果為基礎，識別疑點見成效 4.按照一線稅務檢查高手實戰過程展開綜合檢查梳理流程循章法，綜合檢查在實戰 董 宏 在稅務系統從事稅政、稽查一線工作近三十年，業務上擅長房地產企業、建築企業稅務稽查。從事稅務稽查工作以來，完成涉案稅款千萬元以上稽查案件十餘起。在業務理論探討上，主編有：
《房地產開發企業稅務檢查實用攻略》《房地產企業全流程全稅種實務操作與案例分析》《土地增值稅清算全流程操作實務與案例》《企業所得稅與增值稅差異分析及會計處理》《建築企業日常涉稅業務實操大全》等實務圖書，受到讀者的廣泛好評。 施玉明 金象國際集團副總裁，曾長期從事稅務稽查一線工作，擅長房地產企業涉稅業務及檢查，在稅務生涯中完成過二十多起涉案稅款在千萬元以上的稽查案件。在企業任職後，主持集團層面的財稅、投資管理等工作，兼具在稅務機關和企業的工作經驗。 第一章 房地產開發業務及其會計核算、涉稅基本知識 第一節 房地產開發業務基本知識 一、房地產開發相關概念 二、房地產開發主要業務
活動 三、房地產開發企業專案運作方式分類 四、房地產開發的主要階段 第二節 房地產開發企業會計核算概述 一、營業收入 二、開發成本 三、營業成本 四、期間費用 五、應交稅費 六、利潤 第三節 房地產開發企業涉稅影響 一、房地產開發企業運行特點對稅收的影響 二、房地產開發涉及稅種概述 第二章 房地產開發環節涉稅資料及對應涉稅檢查要點 第一節 開發專案前期準備階段 一、專案可行性研究環節 二、購置開發用地環節 三、取得建設用地規劃許可證環節 四、專案規劃設計與報建環節 第二節 開發專案工程實施階段 一、房屋拆遷、安置環節 二、開發專案工程建設準備環節 三、施工隊伍招投標環節 四、開發項目施工建設
環節 五、開發專案竣工驗收環節 第三節 房地產銷售階段 一、取得《銷(預)售許可證》環節 二、房地產銷售的前期環節 三、簽訂買賣合同環節 四、房款的收取和催收環節 五、交付驗收環節 六、利潤分配環節 第四節 物業保有階段 一、房地產開發企業將開發產品轉自用 二、房地產開發企業出租開發產品 第三章 房地產開發企業按財務核算三要素及稅種檢查要點 第一節 銷售收入的稅務檢查 一、銷售收入檢查需要歸集查閱的資料 二、銷售收入檢查涉及的主要科目 三、銷售收入檢查涉及的主要稅收政策 四、銷售收入方面的常見稅收問題及檢查要點 第二節 成本費用的稅務檢查 一、成本費用檢查需要歸集查閱的資料 二、成本費用檢查
涉及的主要科目 三、成本費用檢查涉及的稅收政策 四、成本費用方面的常見稅收問題及檢查要點 第三節 房地產開發企業經營成果的稅務檢查 一、經營成果檢查需要歸集查閱的資料 二、經營成果檢查涉及的主要科目 三、經營成果檢查涉及的稅收政策 四、經營成果方面的常見稅收問題及檢查要點 第四節 土地增值稅清算涉及企業所得稅問題的處理與檢查 一、土地增值稅清算涉及的退稅政策 二、進行企業所得稅檢查時對土地增值稅清算成果的應用 第五節 其他稅種的稅務檢查 一、房產稅 二、城鎮土地使用稅 三、印花稅 四、個人所得稅 第四章 房地產開發企業特殊涉稅業務檢查處理要點 第一節 房地產合作開發的稅務處理 一、房地產合作
開發的概念 二、合作建房的增值稅（營改增前為營業稅）處理 三、合作建房的企業所得稅處理 四、合作建房的土地增值稅處理 五、合作建房中特殊情況的房產稅處理 六、合作建房的稅務檢查 七、合作建房涉稅處理案例分析 第二節 代建工程的稅務處理 一、僅收取代建手續費的代建行為 二、其他類型的代建行為 三、代建工程的企業所得稅處理 四、代建工程涉稅問題檢查 第三節 視同銷售行為的稅務處理 一、視同銷售行為的營業稅規定 二、視同銷售行為的增值稅規定 三、視同銷售行為的土地增值稅規定 四、視同銷售行為的企業所得稅規定 五、無償贈送商品房的綜合稅務處理案例分析 六、視同銷售行為的稅務檢查 第四節 房地產開發企業
特殊促銷業務的稅務處理 一、銷售（行銷）商品房贈送物品的處理 二、售後回租（經營性）的處理 三、售後回購的處理 第五節 地下建築涉稅問題處理 一、土地出讓金的涉稅處理 二、地下車庫（位）的土地增值稅處理 三、地下人防設施的涉稅處理 第六節 拆遷還房問題的處理 一、拆遷還房的主要形式 二、營業稅處理 三、增值稅處理 四、土地增值稅處理 五、企業所得稅處理 六、拆遷還房涉稅審計檢查 第七節 發票檢查中發票違規行為涉及的相關處理 一、取得虛開增值稅專用發票的增值稅處理 二、取得虛開的增值稅專用發票的企業所得稅稅前扣除 第五章 房地產開發企業土地增值稅清算檢查要點 第一節 土地增值稅清算檢查風險模型
第二節 土地增值稅預征、核定徵收政策及檢查 一、土地增值稅預征 二、土地增值稅核定徵收 第三節 土地增值稅清算專案的確定 一、確定清算專案需要歸集的資料 二、確定清算專案涉及的政策 三、稅務檢查要點 第四節 土地增值稅清算應歸集的資料 一、土地增值稅清算需要歸集的資料 二、土地增值稅清算中產生的資料 三、分期、分項計算資料的應用 第五節 轉讓房地產收入總額的確定及檢查 一、土地增值稅清算涉及的房地產轉讓資料和資料 二、需要查看的科目 三、轉讓房地產收入涉及的政策 四、稅務審計檢查要點 第六節 取得土地使用權支付金額的檢查 一、取得土地使用權支付金額涉及的資料 二、政策規定 三、稅務審計檢查要
點 第七節 房地產開發成本的清算檢查 一、房地產開發成本相關資料的歸集 二、政策規定 三、檢查方法及要點 第八節 房地產開發費用的確定和檢查 一、房地產開發費用確認應歸集的資料 二、政策規定 三、檢查方式及要點 第九節 與轉讓房地產有關的稅金的檢查 一、稅金扣除相關政策 二、其他政策規定 三、稅金統計環節涉及資料的歸集 四、檢查方式及要點 第十節 財政部規定的其他扣除專案的檢查 一、其他扣除專案涉及的資料 二、相關政策規定 三、檢查方式及要點 第十一節 特殊事項綜合處理 一、特殊事項處理介紹 二、檢查方式及要點 第十二節 其他土地增值稅問題的處理 一、舊房和建築物清算檢查 二、清算結果和清算後
問題 三、其他問題的處理 第六章 房地產開發企業綜合稅務檢查實戰技巧 第一節 查前準備 一、查前準備的重要性 二、查前資訊資料的歸集及分析方向 三、查前資訊資料的分析判斷 第二節 首次溝通交流 一、掌握需要瞭解的內容 二、通過溝通初步判斷涉稅問題 三、企業相關資料資料的歸集 四、拷貝企業電子賬套 第三節 檢查、溝通要點 一、預收性質款項的檢查 二、營業收入的檢查 三、開發成本的檢查 四、城鎮土地使用稅的檢查 五、土地合同、勘測設計合同及金融企業貸款合同印花稅的檢查 六、單純賣地行為涉稅問題的檢查 第四節 問題落實溝通及取證 一、問題落實溝通 二、取證 第七章 房地產開發企業稅務檢查典型案例 案
例一 某公司少算土地面積、股東無償取得房屋及多轉開發成本 一、查前分析 二、檢查出的問題 三、檢查過程及方式 四、案例點評 案例二 某公司預收賬款掛賬、多轉預估成本、土地成本分攤不合理 一、查前準備 二、檢查出的問題 三、檢查過程及方式 四、案例點評 案例三 某房地產開發公司虛增成本 一、基本案情 二、查前準備 三、檢查過程 四、案例點評 案例四 某房地產開發公司虛構業務虛增成本 一、基本案情 二、查前準備 三、檢查過程 四、案例點評 案例五 某公司代建工程少結轉收入 一、基本案情 二、檢查方法 三、案例點評 案例六 某公司取得不徵稅收入對應資產處理不當 一、檢查出的問題 二、檢查方法 三、案
例點評 案例七 某公司多提“暫估款”及融資費用處理不當 一、檢查出的問題 二、檢查過程及方法 三、案例點評 案例八 某公司材料成本差異結轉及融資費用處理 一、基本案情 二、檢查過程及方式 三、案例點評 附錄 房地產開發企業涉稅檔清單
物業管理公司營業項目進入發燒排行的影片
又一城（Festival Walk）位於香港深水埗區九龍塘又一村達之路，鄰近香港城市大學、又一居和港鐵九龍塘站。又一城包括7層大型商場及4層商廈，總樓面面積約125萬平方呎，商場樓 面佔98萬平方呎，另有寫字樓及停車場。商場在1998年11月13日開幕，由太古地產及中信泰富合資興建，曾由太古地產全權擁有及管理。2011年7月，太古地產宣布以188億元出售又一城予新加坡豐樹產業，成為香港歷來成交金額最高的單一物業買賣，其後又一城成為豐樹大中華商業信託主要持有資產。商場由美國著名的建築公司Arquitectonica設計，以「流水」﹑「峽谷」和「冰川」為設計布局概念。「流水」是每一層迂迴的行人通道，令遊人有河流的感覺；「峽谷」是指從最高層的商場向下望，陽光映照下，有跌宕的感覺，至於「冰川」，是指商場內被稱為香港最大的溜冰場。設有七層購物設施，商場可租用面積約54,000平方米以及20,000平方米的寫字樓樓面。寫字樓位於美食廣場附近，入口於達之路及進入停車場的通道交界附近。商場設計以白色透光為主，日間採用天然陽光以節省資源。又一城也設有不少行人扶手電梯，而其設計十分特別，它縱橫交錯，目的是把人流引向商舖。場內的停車場的迴旋車道設計使駕車人士考驗不少功夫，駕駛者進入停車場需要長時間右轉方能到達，離開停車場則相反。場內租戶走中高檔路線，為深水埗區內少數的中高檔商場，場內有多個國際品牌進駐。商場高層可遠眺畢架山、石硤尾、樂富甚至港島區中上環一帶。美食廣場附近設有MCL電影院及溜冰場。其中溜冰場「歡天雪地」是全港第二大的室內溜冰場，擁有大型舞台燈光及視聽系統，是舉辦世界級滑冰賽事和表演的場地之一；電影院MCL FESTIVAL GRAND CINEMA於2016年6月8日開業，接替AMC又一城，為現時深水埗區僅存的電影院。
2010年1月19日 - 黃大仙大成街街市全港至平。消委會：平5.8%2010年01月19日Apple消委會公佈全港最平街市排行榜，黃大仙大成街街市奪冠，柴灣街市及荃灣楊屋道街市緊隨其後。黃大仙大成街街市出名買餸夠便宜，光是海鮮檔已經有十多間，競爭大，自然要賣平啲來吸引街坊，受惠的當然是來買餸的主婦了！
apm是香港一個大型購物商場，位於九龍觀塘區觀塘道，毗鄰觀塘商貿區，發展商為新鴻基地產。apm是發展商於觀塘的創紀之城發展項目之一，為創紀之城五期的商場部分。apm的範圍除了在創紀之城五期外，亦包括港貿中心大堂的一層。apm早於2005年3月試業，並於2005年7月17日正式開幕。apm的名字是把「am」（上午）和「pm」（下午）融合起來，與商場提倡夜間消閒概念互相呼應。因而大部份店舖的營業時間至凌晨。而夜間消閒的概念，是源於近年在職人士的工作時間越來越長，壓力亦越來越大，然而香港的購物商場多數只營業至晚上十時，令這些人士在下班後幾乎無處消閒減壓。發展商有見及此，特別把apm定位為一個店舖營業時間特長的商場，讓顧客不再受時間束縛，盡情購物消閒，如位於C層的jp@apm（已搬到L6，現址為log-on），開業初期的營業時間為早上11時至晚上12時。apm早年以心境年輕人士作為主要銷售對象，總面積逾60萬平方呎（逾55,740平方米）。由於九龍東一直缺乏一個大型的潮流購物商場，故apm於2005年3月正式試業，即成為香港年輕人的消費娛樂熱點之一，商場也吸引港島區及新界東居民。在大堂層舞台舉行街頭表演的表演活動亦是該商場的一大特色，不少新進歌手、音樂創作人及表演團體都會在此獻唱及表演，而apm亦成為不少電影公司及唱片公司舉行簽唱會、首映禮等宣傳活動的熱門地點。近年發展商見自由行的比例逐漸增多，為配合消費習慣和購物時間，商場轉型引入更多租戶及將營業時間延長至晚上12時，以提高商場人流和生意額。發展商亦時常籌辦多個主題內地購物團，方便旅客盡情觀光及購物掃貨。隨著啟德郵輪碼頭啟用，apm與啟德郵輪碼頭營運商合作，提供30班至50班免費穿梭巴士接載旅客往返商場及碼頭。
法社會學觀點～探討台灣物業管理產業化之建構
為了解決物業管理公司營業項目 的問題，作者顏世禮 這樣論述：
台灣物業管理制度的社會化及法制化，僅是1980年至今社會整體發展的結果；在1995年以前，有關建築物管理的法令分別是以治安為目的的警政、防災為目的的消防、鄰里社區為目的的民政、政府開發的國民住宅、以及營造建設為目的的建築等各單行法或相關法令為依歸。屬於公共管理維護及大樓管理的觀念，對於物業管理的思維及作為，僅是處於孕育的時期；復至1995年6月28日政府頒佈實施《公寓大廈管理條例》，區分所有權建築物管理才邁入正式法制的規範，《公寓大廈管理條例》也成為台灣物業管理制度的基本法；2004年10月行政院經濟建設委員會核定「服務業發展綱領及行動方案」中，將「物業管理服務業」納入為策略性輔導的產業，擬
從新興產業的思維來重新建構物業管理產業未來在台灣的法律、經濟及社會定位。本研究係以法社會學的觀點，輔以詮釋學為取向的質性研究，針對台灣當前物業管理的架構及內涵，進行結構化及系統化的研析；研析題旨包括：1.物業管理的核心概念從基礎理論的觀點，詮釋物業的涵義、物權特性；物業管理的概念、與設施管理及不動產管理的相互關係等的基礎研究，避免相關名辭在研究及應用時產生混淆及誤解；並依國外物業管理的發展導因與歷程，及立法背景與方式，歸納出各種發展模式及法制模式，作為探討台灣物業管理發展及法制的殷鑑。2.台灣物業管理制度的法制化從法制度的觀點，研析台灣物業管理制度的法源、立法、法系體制、法律規範事項及社會化等
內涵，並據以探討物業管理服務業在物業管理制度的關係。3.台灣物業管理服務業的產業化從法社會學與建構主義的觀點，針對台灣物業管理服務業的發展歷程、政府的產業輔導政策、產業結構與現況分析等課題，透過近代的新興產業、複雜理論、重建主義、產業群聚及策略性服務業等產業理論來分析，以行業觀點與群聚觀點、法人與自然人、專業人員與人才培育等產業成員構面進行研析；並對台灣物業管理服務業的建構，從產業法制化定位、行業標準分類、許可業務規範及物業管理公司經營模式等課題研提可行方略。
創投心法：集結創業與投資的心態與法則
為了解決物業管理公司營業項目 的問題，作者程萬里張明義 這樣論述：
當你創業投資，是錢滾錢還是浪費錢？ 「當老闆」是許多人期望達成的人生清單，然而要實際成為老闆卻是一點也不簡單！ 人生一輩子會有幾次「創業」和「投資事業」的機會？ 當千載難逢的機會來臨時，你準備好了嗎？ 不怕！跟著金牌實業家程萬里及智庫總教練張明義，讓你創業投資不再膽顫心驚。 以下創業者＆投資人應了解的六大課題，你懂多少？ ●合夥生意能不能做？ ●創業需要準備多少資金才夠？ ●財報上的數字代表什麼？ ●該如何設定停損點？ ●企業估值是什麼？ ●如何為公司找到更多錢？ 創業從來不只是準備好營業場所、找到供應商和消費者就好，投資也絕非只要拿
出錢即可。關於風險管理、商業模式、合約研議、財務報表、利潤分配……如果對於這些你都懵懵懂懂，請注意！這本書是你的解答。不要再用失敗換經驗了！站在行家的肩膀上，你可以不再怕跌跌撞撞。 本書集結創業者及投資者在投入項目時會遇到、必須注意的眉眉角角，以及成為老闆應該具備的心態、遵守的法則，助你第一次「當老闆」就上手！ 作者簡介 程萬里／金牌實業家 台北市立建國中學、台大EMBA學分班學程修畢，為人人消防 合夥創始人、平安消防 合夥創始人、瀚祥消防 合夥創始人、保安工程 合夥創始人、耀典國際 合夥創始人、立侖生技 合夥創始人、薇拉牙醫診所 合夥創始人、亞太開發實業 合夥創始人及B
NI（Business Network International）國際商務引薦平台桃園東區大使暨永恩白金分會第10-11屆主席。 連續創業家，擅長溝通與企業管理，資源整合，股權設計與商業模式，透過不斷的學習與分享，來打造企業家們的競爭優勢，並且改變其做生意的方式，以合作取代競爭，實踐付出者收穫的精神。 張明義／智庫總教練 中央大學資管所碩士，曾任湯姆龍董事長特助、高力國際派駐內湖亞太經貿廣場－總物業經理、羽田機械資訊－股長；擅長市地重劃、都市更新、工業用地開發、購物中心招商及營運、房地產投資與管理、房地產研調、物業管理、預售屋代銷、法拍屋買賣、防水防漏對策、弱電系統規劃、PLC
機電整合等。 著有《完銷力：預售屋代銷完全操盤》、《向塔木德學作租屋達人》、《防水查漏獨講堂》、《智在法拍！那些法拍屋老師沒有教你的事》、《物業管理菁英的66個工作DNA》、《室內配線丙級學科速成》、《創業錢圖：創業籌資與股權安排設計》、《創業計劃書：創業錢圖2》、《英語思維大突破：激發職場成就與競爭力學習》。 推薦序 創業藍圖中的最後一塊拼圖 （BNI 台灣區國家董事 謝聰評（Smart）） 推薦序 成功關鍵在於知識的獲取量 （BNI 台灣桃園東區執行董事 許翊弘） 第一篇 風險投資條款 1.看到「合約」的可操作性 2.欠款或投資或都是 3.估值陷阱 4.先談
失敗後的清算 5.反對比例變小的條款 6.了解各條款的重心所在 7.「董事會」條款 8.「保護性」條款 9.「股份兌現」條款 10.「股份回購權」條款 11.「領售權」條款 12.「股利」條款 13.「競爭禁止」協議 14.「投票權」計算 15.「限售權」協議 16.「轉換權」條款 17.轉機也是危機 18.創始人的股權鎖定 19.風險投資條款的前後 20.「估值」條款 21.投資工具的轉變 22.錢不能解決所有問題 23.創業者要善用「無罰則」的獎勵 第二篇 創業者的財務報表語言 1.預測未來（與對方）想講什麼？ 2.倒閉的方式 3.創業者的學習「誘因」 4.「走進來」與「走出去」不一樣
5.「估值」跟什麼綁在一塊 6.創業者的「未來數字」 7.錢怎麼「花」 8.高估值洗掉其他輪投資 9.預估自己能做到多大的價值 10.預想得到的資源與創業各階段 11.教育APP不同設計對BP的影響 12.如果再給你三個小時，你可以嗎？ 13.死前一刀，人家怎麼砍你 14.數學認定的算法跟你的想法不一樣 15.你知道錢可以做什麼／ 第三篇 創業家觀察日記 1.看到「不對」的地方 2.創業生態系統中的角色有？ 3.把「這個」也變成錢 4.如何讓天使找到妳 5.如果創業過程像移開擋路的石頭 6.畫出你的產業地圖 7.從十幾張商業畫布中看出How和Why 8.團隊設停損點的方式=時間 9.創業
者最有可能失敗在哪裡？ 10.天使合約中較不容易出現的條款 11.多輪集資策略 12.創業者的「分心陷阱」 13.你認識你的「客戶」嗎？ 14.共同創辦人的正負面說法 15.看誰先離場 16.大陸創業生態圈介紹 17.「賣掉公司」是一種有效的能量釋放 18.你的「付出」等於你的「承諾」 19.最重要的是「前三段」 20.創業就是投資「自己」 21.如果「什麼」都不要錢 22.這一禮拜你為創業做了什麼 23.最小的團隊組織 24.用「經驗」來架構夢想 25.小生意不是創業 26.構築一個完整的創業想像 27.你為什麼要創業？ 28.加入「加速器」？ 29.充滿限制台灣創業生態圈 30.哪一種創業
團隊不投？ 31.「規避風險」的語言不同 32.投資的條件是？ 33.產品長久未更新，就是一種失敗 34.不談「小貴父」三件事 35.不進好學校就進一流的公司 36.加速器的重點是投資加短時間 37.募資策略 38.創業是一種多重階段的挺進 39.穩固的經營結構 40.賣水賺錢的「商業模式」 41.錢也許幫不上忙 42. MVP與PMF的結合 43.給你90天創業 44.投資人透過一個「過程時間」了解創業者 45.「二手團隊」的「失敗力」（故障率高） 46.「2B跳到2C」是個關鍵 第四篇 創業退場機制 第一堂課：天使的基金化與結構化 第二堂課：時間損失與停損點 第三堂課：給自己創造一個「
創業融資生態」 第四堂課：創業知識的取得 第五堂課：「創業社群」的功能，我們有嗎？ 第六堂課：一花開五葉還是安定員工 第七堂課：到矽谷的10種方法 第八堂課：最低的成本創造最不可思議的價值 第九堂課：「創業不確定」的解決「方法論」 第十堂課：快速到下一個「階段」 第十一堂課：「縮減規模」完成你的事業 第十二堂課：另一種「創業步驟」 第十三堂課：創業生態系統藍圖的「積極功能」 第十四堂課：提供一大堆回答的「切片」 第十五堂課：在「現有的基礎」我還能做點甚麼 第十六堂課：「草率的合夥」與「精緻的團隊」 第十七堂課：創業的「學習成本很高」的避免 第十八堂課：讓問題發生的小量學習機制 第十九堂課：你有
多少關卡要過 第二十堂課：參加哪一個加速器？ 第二十一堂課：財務的「三階段」設算 第二十二堂課：這個創業項目好嗎？機會成本大嗎？ 第二十三堂課：甚麼是你的敲門磚與創造你的敲門磚 第二十四堂課：創業經驗分享的「價值」 第二十五堂課：「切」出你的創業階段 第二十六堂課：創業生態圈的四層次論述 第二十七堂課：「申請加入連鎖」不應該算是「創業」 第二十八堂課：台灣有幾個「加速器」？ 第二十九堂課：年輕人不應該「一開始」就創業 第三十堂課：創業的「解決問題」 第三十一堂課：投資者「想」什麼？ 第三十二堂課：「什麼加什麼」可以把你的創業做起來 第三十三堂課：天使投資人之間的「比較」 第五篇 實戰篇：創
業家老闆不會告訴你的十件事 一、甚麼是公司估值，這跟創業有甚麼關係 二、創業到底需要準備多少資金 三、創業的過程當中，時間有限，到底是公司經營重要，還是人脈經營重要？ 四、我是一家中小企業，人才很難找尋怎麼辦 五、是創業初期先把公司制度建立好？還是等公司稍具規模時再來依情況建置制度呢？ 六、我有自己行業內的專業技能，可是卻不知如何去從事行銷及開發業務，還有什麼是商業模式 七、關於堅持及專注本業 八、如何打造公司成為一艘自動駕駛的航空母艦 九、到底合夥生意能不能做 十、創業者的天命 「估值」跟什麼綁在一塊 估值跟「什麼」綁在一塊？ 如果從創業者的角度來看，雖然這很可能不會給投資者願意接受
，但還是要說一下，分別是： 1. 過去所耗費與累積的所有時間與金錢（歷史成本有關）。 2. 目前需要撐到下一個里程碑所需要的最保守金額（差一點）。 3. 可以馬上做而且會有顯著積效的現金總量（好一點）。 4. 下面六個月撐下去的資金（時間有關）。 5. 馬上需要救急的資金與解除災難的資金（只看得到今天與明天）。 如果從投資者的角度來看，可能只有一個，也就是： 今天投資後，5年後我可不可以賺三倍。 請各位讀者注意，上述的5年是一個假設性的數字，但三倍卻是一個基本的要求，換句話說如果創業者無法提供一個五年成長三倍的想像，很有可能投資者就沒有興趣跟創業者繼續談
下去。 接著我們來解析為何可以賺三倍與這個數字怎麼來，首先我們來看投資者到底要投資多少的問題？ 首先我們先鎖定20%股權。 假設公司未來5年後的市值為2億。 這樣我們就可以算出投資者未來的可以賺到的總金額為4千萬。 接著以4千萬回推報酬率20%的結果（4千萬除以1.2四遍，也就是現在的價值「從未來的價值算出現在的價值」），可以算出1929萬（20%股權的現在價格）。 這個就是新創企業在投資者眼中最高的價格，但投資者一定想買到「最低價」，所以在估值的這問題點上，創業者與投資者是絕對對立，只有在簽約投資後，彼此才是真正的夥伴關係。 可是如果改變上面的一個假設，例如這家創投公司要求投資報酬率為30%
時，同樣的公司可以算出1400萬的現在價格（20%股權）。 接著創業者要去思考我如何在5年後達成2億的市值目標，感覺上這個數量很抽象，但因為創投業界很喜歡採用資本市場的假設數據，也很堅持可以用數字所導出的計算結果，所以換句話說，如果PE比是10倍的話，就代表這家新創公司未來5年後一定要達到2000萬的淨利，如果剛巧淨利率又可以維持在10%的話，銷貨收入就是2億。 同樣地，如果淨利率是5%的話，代表毛三到四要做出10億的銷售收入，如果在反除1.2的銷售成長率的話，今年的投資其實就代表明年業績要達到5億7千多。