2020新建案的問題，透過圖書和論文來找解法和答案更準確安心。 我們查出實價登入價格、格局平面圖和買賣資訊

耐住宅設計規劃套書(共四冊)：圖解住宅尺寸全書+家具設計 +日本式建築改造法+建築設備最新修訂版

為了解決2020新建案的問題，作者堀野和人,黒田吏香,和田浩一,田園都市建築家之會,山田浩幸 這樣論述：

單書介紹 第一冊：圖解住宅尺寸全書：安全×隱私×舒適×機能，打造細緻體貼的耐住宜人住宅實現舒適宅開啟未來美好生活，一生只有一次機會！☆近300張空間尺寸表、標準格局配置圖、○×範例圖☆拆解13個生活空間的設計重點、空間特徵、機能要素、細節解說☆詳解高齡者無障礙措施的安全設計規劃 住宅的舒適耐住值，來自空間格局尺寸的細膩講究。住宅不像食物或是衣服，可以隨著喜好或是流行週期任意改建。大多數人一生中只有一次興建或是設計自宅的機會。空間為人所用，以人為本，不僅滿足現在需求，好的住宅設計必須是能回應家庭構成、用途變更等，可隨著時間彈性調整的有機體。本書將住宅區分為13個空間（玄關、樓

梯、廁所、洗臉室、浴室、和室、廚房、餐廳、客廳、主臥室、小孩房、衣帽間、陽台），針對各自空間的機能、配置和重要功能，淺顯易懂地統整出其間的生活行為所應該有的合理尺寸。並特別將高齡者的安全及無障礙設施納入設計考量。是一本針對專業住宅設計者、考慮購買或興建自用住宅人士，對應少子化、高齡化社會相當實用的設計實務參考工具書。 本書將從以下面向帶你細膩掌握13 個住宅空間最適尺度：1.空間機能尺寸以廚房為例，廚房的作業效率，由冰箱、瓦斯爐、水槽所連結的作業黃金三角來評估。適當的距離長度為冰箱：瓦斯爐1.2～2.7m、瓦斯爐：水槽1.2 ～1.8m、水槽：冰箱1.2～2.1m，總計3.6～6.0m的範圍內

是使用方便的廚房。2.安全面（高齡者的安全顧慮）以廁所為例，幫助站和坐的輔助用扶手設置在馬桶的右側（慣用手側）。垂直扶手做為把手，設置在離馬桶的前端150～300mm 的位置。高度為扶手下端FL＋650mm，長度600mm以上。3.隱私面以陽台為例，扶手欄杆的高度比一般標準再高一些約1.5m，能有效遮蔽由鄰居的窗戶而來的視線，確保室內環境平穩。4.收納以小孩房為例，衣櫥的掛衣桿是小孩可以自己掛衣服的高度（身高×1.2倍＋100mm），衣桿上方和下方可以追加棚板，隨著身高和年齡增長可以改變配置。5.採光換氣以主臥室為例，推薦照明度是15～30流明、閱讀則是300～750流明。照明的配置方式，嵌燈

在腳邊、床頭的壁燈設在不會照到臉的位置（例：床高度＋600m並且距離床200mm）。6.動線格局以客廳為例，客廳的主要動線，要能端菜上桌的寬度為800mm以上，其他動線要讓人順利通過的需要600mm以上。寬度300mm的通道則是可以橫向通過。 第二冊：家具設計110個關鍵步驟，打造兼具機能與美感，久住舒適的生活空間完美的家具空間設計，必須將人與家具、建築結合為一！家具不只決定生活動線和便利性、好不好看，實際上就是左右著日常生活感透過精妙的設計，配合空間、環境及預算等條件，完美協調機能與美感，訂製最獨特又舒適的起居環境，是系統家具的優勢，也是它的真實價值。無論是家庭住宅或是商業建築，都需要良好的

家具設計才能有效利用空間，使收納機能與美感舒適達成絕妙平衡，這意味著必須整合人與家具、建築的關係進行思考與設計，才有可能隨時間經久使用下，仍能保有日常活動的空間舒適感。本書針對日常生活中常見的裝修家具，詳述「評估空間條件、繪製草圖與平面圖、估價簡報與報價、繪製施工圖、正式施工、移交維護」的完整流程，並介紹各種材料、塗裝、五金的特性與優缺點，附上各種場景的設計實例。讓使用者（業主）建立充分的知識，具備家具設計的良好概念、了解自己的需求；設計者則可透過本書將專業建議傳遞給業主，形成高水準、有建設性的共識，完成業主與設計者均滿意的作品。本書帶你全面認識家具設計，面向各式設計需求和操作實務，提供完善的

解決方案： 規畫流程：現場調查、意見整理，尺寸計畫與素材及成本評估 結構與製作：家具與木工工事流程、進度監督與塗裝 材料與塗料：木板材、貼皮、玻璃、石材、磁磚皮革與布料介紹及應用 五金組件：開啟與停止用、抽屜用、滑軌化及電器相關五金介紹及應用 家具的細部設計：從基本縫隙接合、切口設計，到營造質感的空間設計介紹 廚房設計與細節：廚房收納、照平與尺寸計畫、機器設備與配管指示的做法   所有裝修於室內的家具基礎都是由數個箱體組合而成，不論尺寸多大或形狀多複雜的家具都一樣。（參見第42頁） 工廠製作的家具工事和現場施作的木工工事，最大差異在於「精度」和「完成面處理」兩方面。 （參見第5

4頁） 平面圖裡要詳記材質、顏色、完成面加工、部件、五金品牌、編號等，並將收整細節記載清楚，以便檢討家具與建築物的關係。 （參見第18頁） 估價書裡要明確記載製作對象物的家具型號、尺寸、素材、完成面處理。若出現圖面裡沒有的東西，就更要花時間做確認。 （參見第60頁） 地板並非水平的。然而家具必須水平設置，施工者的功力從抓水平高度上就能辨別出來。 （參見第58頁） 收納的基礎是「好整理好取出」。雖然從物品用途決定收納場所和尺寸是很理 想的做法，但只專注在這一點，有可能無法因應生活形態的變化。（參見第206頁） 分割縫會左右家具的印象和美觀，必須特別注意並納入設計當中做整體思考。（參見

第148頁） 家具塗裝有兩大目的，一是保護表面材不受汙損或乾裂的「機能」目的；以及凸顯木材質地之美的「創意」目的。（參見第64頁） 設計廚房就是在設計飲食生活，把整體家具之一環的廚房當成個體來設計，這樣的思考完全沒有意義。（參見第202頁）……更多家具設計的相關知識，請翻閱本書 第三冊：日本式建築改造法：耐震補強、節能改造重點技巧╳RC、木造建築改造設計流程全圖解建築改造，讓老屋重獲新生！建築要全面改造還是局部翻修？需要改造的是客廳、廚房還是臥室？有沒有年幼孩童或行動不便的年長者？是否要注意無障礙空間？有無防火、防震、採光、隔音的性能需求？最重要的是業主的想法和預算……與新建案不同，改造建

物有著天生的複雜問題，除了上述考量，更重要的是得在既有的建築上做出檢查、判斷，並且必須顧及已存在的建物，讓改造後的建築能夠與原本的建物完美融合，要注意的事項尤其龐雜，並不是件容易的事情。而國內建築的平均年齡高齡化，包含中古公寓、大廈住宅，以及各種餐旅商辦等商業空間建物，三、四十年的老屋比比皆是，若想讓老屋再繼續使用，改造建築是當務之急。除了要符合和過去不同的生活需求，重新檢查看不見的水電配管與耐震結構，提升房屋安全性是第一要務。 為了追求更好的品質，許多設計師、建築師往往會將他們的目光投向擁有建築人文素養與高規格建築工法的歐洲、美國、日本等。而與台灣相鄰的日本，因為同屬東方社會、又都是地震頻繁

的島國等各種因素而受到台灣更多的矚目。本書將頂尖的改造方法精簡為「前置準備、現場調查復圖、室內設計、設備設計、結構設計、性能設計、融資、估價契約監造」八大面向，藉由觀摩七位活躍於日本建築領域的建築設計師的設計理念，學習嚴謹有條理的作業模式，不管面對RC造或木造、局部改造或增減改建，還是節能、耐震等各種需求，本書都有精彩範例和詳解，讓讀者輕鬆吸取寶貴經驗，掌握日本的建築技法！ ．改造種類齊全，具體提出適切的工法或材料設備的選擇．全彩印刷精彩照片、設計詳圖、詳盡圖表，迅速建構專業知識．附錄中英日專有詞彙對照表、台灣法規補充，方便快速查找資料 第四冊：建築設備最新修訂版：107個規劃與應用知識，有效

營造健康舒適、節能永續的居家環境認識基礎設備+最有效率的規劃與配置因應住宅、商辦等各式建築，涵蓋生活用水、空調通風、電力系統、通信裝置、防災安全、以及節能趨勢貼近生活需求細節，掌握建築物整體的環境技術，運用整合能力，以最小資源創造最大機能與舒適。房子就像我們的身體，骨骼是結構、外表是造型。而建築設備的運作，恰如重要的器官一樣，掌管著建築整體的各項機能，同時也維繫著建築的壽命。不同的設備各自獨立、各有所長，卻需要互相呼應，才足以構成完整的生活系統。由於建築設備十分貼近生活，卻往往容易忽略而運用失當，造成浪費及危險；在強調節能環保、重視災害應變能力的今日，也可能形成環境的破壞、昂貴卻無效而不自知。

本書從理解建築設備的基礎開始，從使用的需求切入探討各種設備與建築整體的相應性，以漸進式、豐富的圖解與計畫施作要點，有系統地引領進入實際的規畫當中。舉凡生活用水的引入、排放；空調及通風系統的冷、暖氣與氣密性；以及驅動各種設備運作的電力系統、還有符合時代潮流的節能設備，涵括生活所需的細項，深度剖析，完整介紹。 本書特色：1.設備知識齊備詳盡，聰明結合機械設備與環境條件，實務應用最有效率。2.切合使用需求，前瞻未來趨勢，以新思維新技術規劃因應未來節能防震防災對策。3.各式圖表輕鬆理解：實物圖、流程圖、數據圖表、範例圖表、剖面圖、設計圖、設備圖等，應有盡有。4.跨業種應用：建築師、室內設計師、設備廠商

、業主等，自學專業、或做為設計選購參考皆宜。 專業推薦 （依姓氏筆畫排列）白子易／國立臺中教育大學科學教育與應用學系教授鄭明仁／逢甲大學建築專業學院教授劉嘉哲／台灣通風設備協會第5屆理事長、生原家電股份有限公司（前）總經理賴奇厚／逢甲大學綠色能源科技碩士學位學程副教授 各類設備的選購與規劃指南〔建築構造〕◎規劃配置各種設備前，應對住宅整理有全盤的了解。◎配裝各類設備的配管、配線時，應以不損傷建築結構為前提。〔住宅通風〕◎房子也會呼吸，保持居住環境全天候通風，可提升住宅整體的舒適度。◎通風有自然通風與機械通風二種，可依住宅實際需求來做選擇。〔警報裝置〕◎偵煙式、偵霧式的火災警報裝置要安裝在合宜的

位置上；依廚房、客廳、房間等場所的使用性質來分別安裝。◎多利用功能性更強、夠自動切斷瓦斯閥的微電腦型瓦斯警報裝置。〔保養與維護〕◎各種設施需定期檢查、保養與汰舊換新，以免老舊不堪使用。◎應預留保養及維護時的作業空間，才能方便施工。〔生活用水〕◎住宅用水的配水管有一定的配置標準，且應符合基本水壓與衛生條件，才能加以使用。◎即使是生活廢水，排入下水道前也必須經過基本處理，並非能隨意排放。〔用電須知〕◎電費計價，有依季節、時段區的不同，可以此來斟酌用度。◎電力系統是所有設備運作的基礎，插座的數目、位置、以及電力負載量都必須經過審慎考量。〔節能趨勢〕◎有效利用太陽能、風力、地熱等自然能源，可減少用電開

銷，也能降低環境負荷。◎全電化、智慧型的住宅是未來發展的趨勢。

2020新建案進入發燒排行的影片

利用特徵方程探討國小學童受教資源與學區房價之漲跌:以板橋區為例

為了解決2020新建案的問題，作者李幸雯 這樣論述：

近年來我國各地區房價持續上漲，諸如台北市區與新竹竹東之房價價位可謂高得嚇人，然而對於許多首購族群來說，如何挑選房子一直是一個熱門話題。在2020年新北市總人口數已達到403萬954人，是國內人口數最高的縣市。本研究以新北市板橋區公立國民小學區域內之房價為主要研究範圍對象。本研究採用特徵方程方法探討以教學品質為首的建物特徵對房屋價格的影響。教學品質由受教資源指標衡量，如每班平均學生人數、學校師生比例、學校獲獎次數、學生使用面積等；建物特徵包含房屋屋齡、電梯、車位、房屋型態以及樓層比，加上學區房屋附近的設施有公園、加油站、公廟和市場等。本研究實證結果顯示「教學品質」與「電梯」不論對有屋齡之房價或

無屋齡之房價皆有正向顯著性影響。此外，有屋齡在「公園、市場、加油站」與無屋齡在「總面積佔比、主建物佔比、額滿學校、車位、宮廟」等變數上分別對房價具有正向影響。而「自由學區」不論對有無屋齡之房價皆有負向顯著性影響，有屋齡在「總面積、樓層比、宮廟、額滿學校」與無屋齡在「樓層比、公園、市場、加油站」等變數上分別對房價具有負向影響。由結果可知，在板橋區不論是對現有之房產或是預售屋而言教學品質愈好其房價就會愈高。但在自由學區方面則反之。

2020東京大改造：日經三大專門雜誌帶你預測未來‧東京消費、投資、住居、工作最佳指南（附超大地圖＋分區詳圖）

為了解決2020新建案的問題，作者《日經建築》 這樣論述：

東京，將重新定義未來的城市概念： 讓人興奮、感動、舒適、安全，以及零耗能的健康城市！ 　　「研究東京的改變，瞭解它的前世今生與未來發展，應該也可以為我們的城市帶來新的想像。」 ─實踐大學建築設計學系副教授  李清志 　　曾在1964年首度舉辦奧運的東京，也是首座舉辦奧運的亞洲城市。當年舉辦奧運的目的，是展現日本從戰後的廢墟中站起，開始往一個和平國家邁進，而在戰敗不到20年日本就能舉辦此一盛典，在當年可說難以置信。當時，日本政府當局耗資30億美元大興土木，興建運動場館以及修建相關基礎建設，如交通設施及供水系統等，更完成新幹線與全世界首條高速鐵路，奠定日後東京成為亞洲第一城市的基礎。

　　56年後，這座台灣人最愛前往旅遊的都市，將在2020年夏，二度舉辦奧林匹克運動會！ 　　再次舉辦奧運，比起當初更加成熟的東京，又將會呈現出什麼樣的嶄新面貌？走過311大地震的日本，不僅寄望藉由此次機會凝聚日本國民的心，更希望能藉此告別失落的20年。誠如首相安倍晉三所說，奧運可說是經濟的起爆劑，根據《日本經濟新聞》報導，日本民間也認為東京奧運能為日本帶來極大經濟效益。而改變後的東京，又將對這座城市的市容景觀、城市規畫、商務、消費、房地產以及庶民生活等面向，造成什麼影響？ 　　看見5年後的東京，看見一個都市與你我的新機會！ 　　本書為日本最大經濟商業雜誌《日經BP》旗下的建築、土木、不動

產三大專業雜誌，聯手帶來第一手報導，並輔以地圖，帶領讀者看見未來東京的樣貌與商機── 　　．奧運盛會很花錢？85％的比賽設施，將以選手村為中心，建在半徑8公里的範圍內。 　　．都更一定要先破壞？看東京如何以改建或翻新的方式，擴充既有設施的功能。 　　．奧運會增生蚊子館？選手村在奧運後，將成為可供買賣與租賃的廣大住宅區。有意前進東京房地產的投資客，不可不知！ 　　．藉奧運重新強化城市交通便利性。將原有鐵道路線延伸，也計畫構建BRT系統。 　　．老商業區如何都更？華麗的「撞球式都更計畫」，景物依舊，只是煥然一新。 　　．沒有文化的城市，一切只是空殼？澀谷地區的建築，讓過去與未來產生對話！ 　　．

311大震造成的災害歷歷在目，徹底改造河川、港灣、下水道，建設大範圍防災設施。 　　．前衛的東京奧運主場館，已為日本建築界帶來許多衝擊，甚至可能影響台灣嗎？ 　　．大丸有地區VS. 品川的東京辦公中心之競爭，又會對在東京工作的人們，帶來什麼樣的影響？ 　　本書將附帶地圖說明與數十幅圖片，更有知名攝影師筱山紀信拍攝的多幅工地現場照片，致力將奧運帶來的影響，以及東京都怎麼用短短8年時間，做好未來50年的建設，清楚明瞭地告訴讀者。與日本關係極為密切的台灣，從基礎建設、天災、人口老化、新舊建物等，均面臨相似問題；了解東京大改造，必讓我們對台灣未來的樣貌有更具體的想像和規畫。 　　本書不僅對熱愛東京

的人來說相當受用，對建築、投資有興趣的讀者也能在此書中找到閱讀樂趣，而所有關心台灣都市發展的讀者，更能從中找到些許未來城市發展方向的啟發。 名人推薦 　　實踐大學建築設計學系副教授  李清志 　　《Shopping Design》設計採買誌總編輯  李惠貞 　　《設計東京》系列作者  吳東龍 　　財經暢銷書作家  施昇輝 　　外資法人地產軍師  紅色子房 　　《秋刀魚》雙月刊雜誌主編  許哲寧 　　「在《2020東京大改造》裡，閱讀了東京的過去，更看到了東京的未來，實在過癮！！」─《設計東京》系列作者 吳東龍 　　「一張東京未來的藏寶圖，讓您可以輕鬆破解暗藏其中的投資密碼。」─財經暢銷

書作家 施昇輝 　　「按圖索驥，東京地產投資布局最重要的一本書。」─外資法人地產軍師 紅色子房 　　「1964年的第一次東京奧運，讓這座傳統都市從二戰後脫胎換骨，不到一甲子，整座城市正朝著2020年第二次奧運大躍進，看日本人如何在已經飽和開發的土地上，極致地完成不可能之都市更新計畫。」─《秋刀魚》雙月刊雜誌主編 許哲寧 作者簡介 《日經建築》 　　1976年創刊至今，是一本兼具專業、知識傳遞以及人文關懷的建築專業雜誌。內容呈現部分常輔以大篇幅照片與圖表，詳盡介紹日本以及世界建築業界最新消息，及社會大眾矚目的最新建案或公共工程，如台灣的國立台中歌劇院、2020東京奧運主場館新國立競技場

等，也是日本讀者群最多的建築雜誌，對於日本建築有興趣，以及喜歡到日本旅遊的讀者來說，亦可當成安排旅遊行程的參考工具書之一。 　　除了專業的建築工程報導之外，也時常挖掘新秀建築師的作品並加以介紹，以及邀請建築人文作家撰寫專題報導，以建築為起點，進而對社會脈動、經濟情勢投以關懷。 譯者簡介 林詠純 　　台灣大學物理系、地質系雙學士，日本九州大學藝術工學府碩士。視日本福岡為第二個故鄉。曾在民間研究機構擔任日文研究助理。現為專職日文譯者，認真對待經手的每個文字，期許自己更上層樓。 編輯室報告 各界推薦 推薦序  東京的城市變身／李清志 推薦序  按圖索驥，東京地產投資布局最重

要的一本書／紅色子房 　 PART1 市容的改變 因奧運而刷新的「未來地圖」 東京大改造　 新鐵道路線與放寬限制帶來的改變 【灣岸地區】奧運設施炒熱灣岸地區 【神宮外苑】新競技場是都更序曲 【虎之門‧六本木】藉「環二」提升都市競爭力 【大丸有‧日本橋‧銀座】聯合都更帶來飛躍性發展 【品川】列車基地舊址成新國際據點 【澀谷】建築師們用摩天大樓競技 【新宿】逐漸向外圍擴散的開發計畫 PART2 基礎建設的改變 交通網、防災強化的藍圖 首都圈基礎建設改造　 【鐵道‧區域交通系統】雖然困難重重，但討論漸趨踴躍 【道路】計畫建設「3環狀」等主要道路 【首都圈機場】機場功能的強化與升級 【港灣】從旅貨雙

方思考如何升級 【地震‧海嘯的應對策略】河川、港灣、下水道的防災設施 篠山紀信拍攝的東京進行式 現場紀信　GENBAKISHIN 環狀2號線‧虎之門之丘 東京臨海地區‧奧運比賽場地 PART3 居住空間的改變 對購屋者的影響 住宅大樓的挑選重點　 房價上漲會持續到何時？ 住宅大樓的購買須知 關於東京灣岸的5個問題 Q1灣岸地區是一個什麼樣的地方呢？／Q2這個地區交通網會如何規畫呢？／Q3東京灣岸可以建造多少住宅大樓呢？／Q4住宅大樓的價格會出現什麼樣的改變呢？／Q5托兒所與小學的數量足夠嗎？ 從調查資料判斷市況 灣岸是新的住宅大樓密集地　 PART4 東京不動產市場將發生變化 不動產市

場將如此改變 投資旅館與商辦的好機會，辦公室租金預計將漲兩成 邁向適合人口減少社會的都市更新 PART5 如何藉由奧運，讓東京更好？ 為末大（日本運動員協會代表理事）／坂村健（東京大學教授） 森喜朗（前日本首相）／間野義之（早稻田大學教授） 安島博幸（立教大學教授）／國崎信江（危機管理教育研究所代表） 田邊新一（早稻田大學教授）／野城智也（東京大學教授） 青山佾（明治大學教授） 岸井隆幸（日本大學教授） 市井宏雄（明治大學教授） PART6 盡情享受東京奧運所帶來的樂趣 新國立競技場比稿報告 選擇扎哈的理由 　 專訪扎哈‧哈蒂女士 為東京注入全新活力 回顧上一次的東京奧運 建築大師們的1

964年＜比賽設施篇＞　 回顧上一次的東京奧運 建築大師們的1964年＜都市建築篇＞ 編輯室報告 東京，將重新定義未來的城市概念 　　曾在1964年首度舉辦奧運的東京，也是首座舉辦奧運的亞洲城市。當時舉辦奧運的目的，是展現日本從戰後的廢墟中站起，開始往一個和平國家邁進，而在戰敗不到20年日本就能舉辦此一盛典，在當年可說難以置信。當時，日本政府耗資30億美元大興土木，興建運動場館以及修建相關基礎建設，如交通設施及供水系統等，更完成新幹線與全世界首條高速鐵路，奠定日後東京成為亞洲第一城市的基礎。 　　56年後，這座台灣人最愛前往旅遊的都市，將在2020年夏，二度舉辦奧林匹克運動會！ 　

　再次舉辦奧運，比起當初更加成熟的東京，又將會呈現出什麼樣的嶄新面貌？走過311大地震的日本，不僅寄望藉由此次機會凝聚日本國民的心，更希望能藉此告別失落的20年。誠如首相安倍晉三所說，奧運可說是經濟的起爆劑，根據《日本經濟新聞》報導，日本民間也認為東京奧運能為日本帶來極大經濟效益。而改變後的東京，勢必將對這座城市的市容景觀、城市規畫、商務、消費、房地產以及庶民生活等面向，造成影響。 　　台灣九合一選舉剛落幕不久，所有當選的地方首長，他們獲得的每一張選票，等於乘載了每一份寄望有更美好未來的盼望。市民們希望新的地方父母官，能夠負起責任，帶領城市一起成長，願所居住的城市更舒適、更安全、更便捷。

　　然而都市計畫說來簡單，卻也談何容易。且台灣的都市更新，更時常與「拆除」「官商勾結」「圖利」等名詞掛勾，讓問題本質無法浮現，導致社會無法就事實理性討論，連帶台灣的都市競爭力，就這麼消磨與失去。 　　都市計畫或都市更新，雖然乍看像是在地圖上圈畫，哪邊要建，哪邊要拆，哪邊要開路，哪邊要整修，但其實這些計畫的中心應該是「夢想」與「願景」。「一個更好的城市」，也許乍看像是空洞口號，可這卻是所有城市的規畫者在從事都市計畫的過程中，最該具備的實際思維。 　　因都更而生的住民與政府、建商之間的拉扯這樣的問題，隨著新聞媒體報導逐漸引起國人關心，此問題由於牽涉需要更廣泛的討論，本書並沒有辦法給出一個滿意的

答案（當然實際上，東京的都更也免不了有這方面的討論，如築地市場的遷移，正因為對遷移新址的疑慮，對築地悠長歷史的不捨，以及在築地安身立命的店家非得重起爐灶，導致築地市場搬入新址的時程表一延再延）。 　　然而，我們還是認為這本書非得出版不可，因為我們看到了一個都市其實可以撐起一國的榮辱，一個都市能夠承接所有國民，寄望打破那壟罩在空氣中的沉悶之期待。 　　我們盼望讀者們能夠理解到，東京的大改造不是大興土木，而是細膩且意味深長的「改」。它不像北京那般大破大立，它甚至如今才開始做電線桿的地下化；它盼望煥然一新，卻也寄盼獲得全體市民甚至國民的支持（東京申請2016年奧運主辦權失敗，正是國民支持率過低）

。 　　當然，讀者們或許還是想問，看完這本書，是否只是看到一場異國都市的更新，身在台灣的我們，在看完後又能獲得何種能量？ 　　我們也一直思考，這本書是否能得到一個拋磚引玉的功用，讓關心台灣的人們，親眼見證一個老邁的城市，也可以在短短8年（以東京申奧成功的2012年開始算），到2020年以前做好未來50年的建設；讓我們對所謂的都市更新有一層不同的定義，都市更新不該只是拆或破，而是舊建物的重新翻修與再利用，基礎工程的重新檢討與強化，都市更新其實可以造就社區的活性化等。 　　看到東京的都市更新，我們期盼讀者能看到東京在野心之下對未來城市的定義與想像，未來城市該是更舒適、健康，而不是新穎。東京的

這場改造，並非只是為了一場盛會，跳起機械舞。 　　當然，都市更新之後，理當產出更多投資機會與消費商機，我想這個部分在思考都市更新時，也是必須考慮之一環，而東京的都市更新亦確實詮釋了這一概念（如品川與大丸有的更新），因此所有關心經濟趨勢、世界經濟、投資商機的讀者們，此書更是不容錯過。 　　本書將附帶地圖說明與數十幅圖片，更有知名攝影師筱山紀信拍攝的多幅工地現場照片，致力將奧運帶來的影響，清楚明瞭地告訴讀者。 　　本書不僅對熱愛東京的人來說相當受用，對建築、投資有興趣的讀者也能在此書中找到閱讀樂趣，而所有關心台灣都市發展的讀者，更能從中找到些許未來城市發展方向的啟發。 推薦序 東京的城市

變身 　　東京一直是我最喜歡去旅行的城市之一，這座城市兼具傳統與前衛，科技與自然，每年都有令人驚艷的改變！也讓旅行者無法抗拒這座城市的魅力，會忍不住一而再，再而三地前往旅行。 　　戰後的東京，從廢墟重建，歷經多次大改造，終於蛻變成今天這座繁榮興盛的大城，不斷的蛻變是這座城市常保新鮮有活力的祕訣。在2010年威尼斯建築雙年展中，日本館由塚本由晴、西澤立衛共同參展，因為當年剛好是日本「代謝論」發表五十週年紀念，他們以「新陳代謝論」（Metabolism）為思考主軸，認為東京這座城市其實從以前到現在，就持續不斷地自我進行小型的改造變化，就如細胞的新陳代謝一般。 　　除了日常的小型新陳代謝之外，

東京多年來也進行過多次大改造的手術，1964年東京奧運會的舉辦，可說是東京大改造的催化劑。舉辦世界級大型活動（例如世博會或奧運會），是城市進行大改造最好的契機，因為為了達成城市宣傳與建立城市地位，所有的奧運主辦城市，無不想盡辦法大興土木，讓城市煥然一新；事實上，藉著運動會的建設，城市設計者也可以名正言順地進行城市大改造，讓這座城市在短時間內脫胎換骨，進化成另一個版本的先進城市。 　　東京六〇年代主辦奧運會，讓日本有機會展現戰後重建的能量，同時也展現其自信心。當年日本政府並未大規模引進外國建築師來參與奧運建築的設計建造，而是以建築之神丹下健三為主導，規畫奧運會整體的建築空間，一方面讓外國看見日

本人自己建設的能力與信心，另一方面，也培植了國內建築師參與重大工程的經驗與技術。丹下健三當年所設計的代代木競技場，富藝術性的高超結構體，也是日本建築傲人的傑作，後來憑此技術，丹下又建造了宏偉的東京聖馬利亞大教堂，至今仍是東京重要的文化財，也是丹下健三死後舉行追思會的場所。 　　當年奧運會的舉辦，推動了東京市區的大改造，包括首都圈高速公路、羽田機場擴建、地鐵日比谷線通車，新建機場聯絡單軌電車等交通建設，並興建大量國際級大飯店，促成首都圈內現代高級住宅的興建，讓人口慢慢回歸都心來居住，對東京這座城市帶來極大的變化。 　　近年來，東京也持續推動城市區域的改造，從上個世紀新宿車站、新宿都廳的建設，

池袋太陽城的大型構造規畫，一直到台場臨海副都心的開發，灣岸地區的規畫等等，二十一世紀初，六本木之丘、Mid-Town中城的大型都更計畫完工，造成首都圈內的新改變，這些年來更試圖翻轉軸線，在老舊的台東區、墨田區建造「天空樹」新東京鐵塔，配合東京車站一百週年紀念，整修老舊車站，丸之內區的歷史建築再利用等規畫，都讓東京這座城市年年充滿新氣象！ 　　很少城市像東京一樣，可以有兩次舉辦奧運會的機會！第一次的東京奧運是這座城市的大改造，而這次的東京奧運會等於是東京在新世紀另一次改造的機會。這次奧運的主要規畫設計，包括解構主義建築師扎哈‧哈蒂（Zaha Hadid）所設計，造型流線酷炫的主場館，以及灣岸地

區大型的選手村與各種項目的運動競技場，不過也因為主場館太龐大，影響神宮外苑景觀，遭到日本建築師伊東豐雄等人的公開抗議，甚至必須更改設計，而歷史悠久的築地魚市場也因為計畫搬遷到灣岸，而引起東京居民的抗議。往東京灣發展本來就是東京都是發展的趨勢，丹下健三過去就曾經設計過未來東京灣海上城市的計畫，而動畫「機動警察」劇場版，而曾出現建造東京灣海上城市的未來想像，奧運城市改造讓這個趨勢越來越朝夢想的實現前進！ 　　不論如何，城市巨大的改變，總是會影響許多人的生活，有一位東京居民便因上次東京奧運的舉行，被迫搬遷住到現在的社區，想不到這次奧運的舉行，他的住家又被規畫為搬遷區域！ 　　對都市設計者而言，奧

運的舉辦是帶動都市更新開發的最佳時機，許多聯合開發案相繼推出，令人欣慰的是，日本東京這幾年來的大型都更計畫，不僅創造出建商利益，更新地區建築景觀，更創造出許多美好，供民眾共享的開放空間，讓都更計畫真正造福全體城市居民！ 　　可以預見的是，2020東京奧運會的舉行，將會帶來整座城市的大改變！這樣的改變著實令人期待！《2020東京大改造》這本書對於喜歡到東京消費、旅行者，或是經常前往東京經商、工作，甚至觀察建築、城市發展者而言，應該是一本絕佳的參考書，其實這本書也是一本關於「東京學」的未來發展預測，非常值得對於「東京未來學」有興趣者來閱讀！ 　　研究東京的改變，瞭解它的前世今生與未來發展，應該

也可以為我們的城市帶來新的想像，期待我們所居住的台北城，也可以在可預見的未來，有新的改變，讓這座城市更美好！ 實踐大學建築設計學系副教授 李清志 推薦序 按圖索驥 ，東京地產投資布局最重要的一本書 　　台灣人對於日本旅遊的嚮往，以及日本地產投資的興趣，一直是無可救藥的迷戀。 　　光從日幣匯率變化卻相對帶動投資買房熱潮，就可以看出端倪。日幣漲的時候，許多人喊著「快把錢拿去投資日本地產，高投報又穩定保值。」；日幣跌的時候，許多人喊者「快把錢拿去投資日本地產，趁日幣便宜危機入市。」參考日本信義房屋資料，該房仲集團進軍東京五年以來，累計總成交量已逾千件，總銷售金額逾700億日圓，將近2

00億台幣，現在平均每天成交 1.2件，顯示前往東京購屋置產，已成為國人海外投資的主要標的。 　　回顧1989到1992年，日經指數從38957點跌到14000點，造成大量帳面資產化為烏有，也開啟了日本泡沫經濟的序幕。但是掐指算算，泡沫至今也超過二十多年了。 　　超過二十年的生聚教訓，日本長期做為一個先進國家，加上嚴謹而團結的民族性，儘管偶爾遭逢災變，但是這幾年在「安倍經濟學」的貨幣寬鬆政策及經濟刺激手段下，向市場注入大量資金，促成通貨膨脹、日元貶值、促進出口、物價成長，連帶企業與民眾收入成長，讓日本經濟出現轉機。而根據「日本國土交通省」的最新研究報告，東京地價也已經止跌反彈，出現上漲的曙

光。 　　紅色子房一直強調，房價是由「建物價值」與「土地價值」組成。一般來說，建物價值是會隨時間折舊的，只有土地價值才會有漲跌。所以說，房價成長的動力在於土地。如果地價已經開始反彈，表示以往投資日本房市，除了租金穩定以外老覺得「房價不動如山」的魔咒，似乎已出現破除的跡象。 　　在台灣，大家熟悉的不動產投資，就是跟著捷運等大型公共建設走。等大型建設完成，土地價值上漲，房價自然也跟著上漲。 　　《2020東京大改造》這本書，就是告訴你未來東京各個重大建設的詳細分布與完工時程。 　　隨著迎接2020年東京奧運，整個東京市將再一次改頭換面，觀察東京房市，目前眾多公共建設題材已經開始發酵。奧運對

房地產發展最近的例子，就是中國北京2008奧運前的房地產市場實績。當年隨著奧運的逼近，北京房價從2003年起一路上漲，根據北京市統計局的調查，2007年末，北京的房價已經比2003年的房價多出整整一倍。所以同樣的「奧運題材」，會不會也出現在2020東京房地產呢？日本東京房地產，會不會像中國北京奧運前，出現一波逐年成長的動能呢？在台灣，光是個「桃園航空城」計畫就可以讓桃園地價翻兩倍，在東京有更國際化的「奧運建設」及可預期的觀光就業人潮，對於房地產來說，這不就是更大的利多嗎？      　　除了房地產投資以外，紅色子房對都市計畫、建築設計領域一直都涉獵頗深。《2020東京大改造》這本書介紹了東京都

23區內的各大開發計畫，包含因興建大量奧運設施而備受矚目的灣岸地區；持續都市更新的神宮外苑、大丸有、日本橋、銀座地區；結合車站周邊開發的品川、澀谷、新宿地區等，讀者可以觀察到日本專家對於都市計畫規畫過程的縝密態度，以及交通結合區域發展的專業思維。 　　喜歡建築設計的朋友，也可以跟著本書回顧1964年東京第一次舉辦奧運時期，幾位日本大師崛起的作品故事，包含丹下健三、蘆原義信等，也可以看到2020奧運主場館「新國立競技場」國際設計競圖，扎哈．哈蒂建築事務所如何以流線型的張力結構，以「未來」與「衝擊」的意象，打敗其餘強者獲得設計權，為東京設計界注入全新活力。 　　根據日本觀光廳的調查，台灣人赴日

旅遊人數，估計全年已達200萬人次以上。華航、長榮等航空公司也一條條增開日本航線，連日本香草、樂桃等廉價航空，也持續開闢台日新航線加入戰場搶客。因此，日本早已成為台灣人熟悉的熱門觀光勝地之一，而台灣人對日系百貨藥妝的愛用，也使日本成為台灣人最愛的購物天堂。 　　對於房產投資人來說，隨著台灣房地產仍存在多空交戰的疑慮，投資人找不到適合標的對抗通膨，或許能趁此時轉進「利空出盡」的日本房市，同時搭上日本東京奧運的地產增值列車，並趁著日圓貶值，前進日本當房東。 　　對於喜愛日本都市空間文化的朋友，也可以跟著本書按圖索驥，感受大和民族如何用精緻的專業與團隊分工合作，一起翻轉改造這個國際都市。

外資法人地產軍師  紅色子房 因為奧運，44萬平方公尺的巨大住宅區誕生東京灣岸地區，一些主要的建設計畫已經開始加速進行。東京奧運的概念是「小而美的申辦計畫」，而這個計畫的中心就是預定在晴海建設的選手村。在申奧委員會的候選城市申辦檔案中，就強調85％的比賽設施，將集中在以選手村為中心半徑的8公里範圍內。而37個比賽場地中，就有21個集中在灣岸地區。許多不動產從業人員都對選手村投以關注目光，原因是申奧委員會發表絕大部分的選手村，將交由民間業者建設的主要方針。選手村占地約44萬平方公尺，主要分成工作人員使用的營運區（東側），與奧運選手的居住區（西側），前者為臨時設施，後者則屬於永久設施，並且在奧運

結束後轉作住宅使用。前東京都知事豬瀨直樹在對國際奧林匹克委員會簡報時說，奧運選手村將是「近數十年來最大的住宅開發案」。選手村預定地的土地目前屬於東京都所有。東京都考慮附加一些關於配置計畫與居住設施的條件後，就公開招募民間業者參與居住區的開發案。東京都運動振興局主要負責選手村業務的澤井正明課長表示：「目前正在討論，公募是要只限不動產開發公司參加，還是也開放給其他業種。」其運作方式是把選手村交由民間業者開發，但是在奧運舉辦期間必須出租給奧運組織委員會使用，租金不得超過38億日圓。奧運結束後，可轉作分售、租賃的住宅。選手村將建設成在奧運期間可供1萬7000人入住的設施。每個居住單位的面積是60∼13

5平方公尺，可供4∼8人使用。為了讓選手能夠有效率的移動，將採取所有居住樓層集中在2∼14樓的方針。不過，這些由民間業者建造的設施不一定只有14層樓。澤井正明課長表示：「要建得多高由業者自行判斷，因此也有可能出現超高摩天大樓。但如果是這種情況，奧運期間就不得使用15樓以上的空間。」假設全部都是5人用住宅，2∼14樓總共會有3400戶，如果再加上15樓以上的空間，奧運結束後可能就會一口氣出現1萬戶以上的新住宅。

房地交易所得稅對不動產市場的影響

為了解決2020新建案的問題，作者林筑瑄 這樣論述：

本研究探討房地交易所得稅實施後是否有助於健全台灣不動產稅制，遏止投資客短期不合理的炒作，資料採用不動產資訊平台中的各項統計，包括登記移轉筆數、建築執照和使用執照申請數量、房地交易所得稅件數及實徵淨額，以分析房地交易所得稅之實施對不動產市場的影響。首先實證結果顯示，以整年度的總交易量來觀察，105年全年的交易量相較104年全年的交易量相對大幅減少，驗證了房地交易所得稅從105年1月1日實行，確實對全國產權移轉交易量造成明顯的下跌影響。其次觀察107年至108年的移轉交易量受到房地交易所得稅率負擔遞減，年度成交量確實有緩慢回升的趨勢。如果從建築執照申請數量統計觀察，從105年至110年申請件數分

析現況是逐年增加，而使用執照申請數量分析結果，在106年度時有明顯減少，其他年度變化比較小，但自從房地交易所得稅實施後對建商造成稅賦成本增加，建案銷售期延長…等影響。再從全國住宅價格指數變動分析，結果發現其間變化不大，而個人房地合一課徵所得稅件數及實徵淨額的變化，則呈現逐年上升的趨勢，顯示整體房地產價格呈現上漲趨勢。最後本研究使用迴歸模型分析，實證結論顯示自變數能夠解釋應變數41.2%的變異量，而調整後的R square值為20.5%；顯著性較高的自變數反而是股價指數而非房地交易所得稅，也驗證不動產市場的價量變動因素，稅制向來不是最主要原因。