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房地產理論與實務（12版）

為了解決高雄地政事務所電話的問題，作者吳家德 這樣論述：

　　熱銷萬冊！業界唯一指定用書 　　★狂銷12版，好評不斷的入門訓練教材。 　　★新媒體「數位行銷」強勢來襲，精準領先掌握市場脈動。 　　★全方位必備知識，一書在手，化身房地產行銷高手！   　　♕業界名師親自傳授，最實用的全方位教戰經典   　　♦Step by step拆解產業，搭配圖表，一看就懂 　　全書分為「入門篇」、「產業篇」、「市場篇」、「業務篇」、「企劃篇」、「稅務篇」六大篇。從房地產特性、組織、土地開發、產權調查、業務行銷、市場調查、廣告企劃和稅務探討等，逐一剖析，力求詳實。   　　♦獨家收錄，「數位行銷」實戰秘技 　　階段化企劃流程，分析受眾喜好的風格、地點和訴求。除了詳列

各式媒體資源及預算，更不藏私分享業界慣用方法。   　　深耕臺灣房地產市場，挑戰瞬息萬變的房地產產業。想要在急遽變化的市場站穩步伐？跟隨本書，扎好馬步，趕上知識翻新的腳步！ 作者簡介   吳家德   　　學歷： 　　國立中山大學管理學院碩士 　　國立中興大學法商學院財稅系   　　經歷： 　　皇普建設股份有限公司                         總經理 　　同興開發股份有限公司                         總經理 　　創世紀國際不動產管理顧問公司             講師 　　歐亞建設不動產教學中心                       講師 　

　金融研訓院                                           講師 　　國立高雄應用科技大學進修學院 金融系   講師 　　中國文化大學推廣教育部 高雄分部         講師 　　長榮大學推廣教育部高雄分部                講師 　　高雄現代地政                                        講師 　　高雄市政府公務人力中心                       講座 　　司法院法官學院研習所                          講座 　　國防部左營海軍造船中心             

         講座 　　臺灣港務公司臺中海運發展學院             講座   　　著作 　　超強房地產行銷術 　　代銷、仲介紅不讓 作者十二版序 第一篇 入門篇 1-1 不動產與房地產之區別 一、「房地產」（Real Property）的定義 二、「不動產」（Real Estate）的定義 1-2 土地使用的種類 一、依《區域計畫法》區分：都市土地、非都市土地 二、依土地之權屬區分：私有土地、公有土地 三、依土地使用目的區分：建築用地、非建築用地 四、依開發程度區分 1-3 房屋有哪些種類？ 一、以屋齡分 二、依照拍賣方式區分 1-4 「產權」的意義 一、不動

產權利內涵 二、什麼是容積率？建蔽率？定義及實施目的 1-5 何謂建築業？何謂代銷業？何謂仲介業？其關係又如何？ 一、建築業簡介 二、代銷公司簡介 三、仲介公司簡介 1-6 不動產土地開發及投資分析 一、前言 二、不動產土地開發之型態 三、土地開發的目的 四、不動產土地開發流程 五、土地基本資料蒐集與現場勘查 六、市場調查分析 七、產品定位與開發構想 八、投資可行性粗估：不動產估價 九、土地取得 十、產品規劃設計、資金措籌、風險管理 十一、工程興建與費用 十二、廣告銷售 十三、交屋作業 十四、交屋後管理（出售／出租、營運管理） 十五、售後服務 1-7 地政調查及相關地籍資料 一、產權調查第一步

：取得賣方資料 二、 產權調查第二步：申請土地及建物登記簿謄本 三、 產權調查第三步：申請地籍圖謄本及建物測量成果圖 四、產權調查第四步：申請分區使用證明書 第二篇 產業篇 2-1 臺灣房市正在形成的趨勢 一、經濟成長進入低度化 二、就業市場走向高失業率 三、社會變成全面老年化，人口成長停滯化 四、知識經濟取代資產價值 五、都市更新與拉皮防老化 六、豪宅與小宅兩極化，住宅光纖化、綠建築化 七、逐捷運、高鐵而居 八、實價登錄，交易全都露，房市健全化 九、 高稅負時代來臨，不動產將走向自用為主流的大市場 2-2 建築業之產業特性及定位 一、臺灣建築業產業概況 二、建築產業景氣變遷及產銷概況 三、

產業價值鏈 四、建築業多角化的省思 五、開放陸資購買不動產，利多？利空？ 第三篇 市場篇 3-1 何謂「市場調查」？ 市場調查的重要性 3-2 市場調查與實務 一、市場研究的定義及與各部門的關係 二、市場調查的程序 三、市場研究的分類法 四、市場研究的利益與限度 3-3 市場調查的一般原則及程序 一、市場調查的一般原則 二、市場調查的程序 三、市場調查人員容易遭遇的困難 【附錄】簡報案例及個案表格 第四篇 業務篇 4-1 何謂行銷及行銷定義？ 行銷（Marketing）≠銷售（Selling） 4-2 何謂「行銷組合」或「行銷4P」？ 行銷組合的運作 4-3 賣方4P與買方4C 一、生產者

導向 二、消費者導向 4-4 何謂「目標行銷」？何謂「S-T-P」？ 一、步驟一：市場區隔化（Market Segmentation） 二、步驟二：目標市場的選定（Market Targeting） 三、步驟三：產品定位（Product Positioning） 4-5 代銷公司產品策略流程 274 一、評估市場需求（市場研究分析） 二、消費者行為分析（5W, 2H） 三、目標行銷 四、 產品定位可使土地擁有者或建物興建者達到的目的 五、如果有一塊土地，你將如何進行產品定位？ 六、不動產行銷組合（4P） 4-6 行銷內容：代銷公司個案開發後準備工作 一、市場研究（調查與分析） 二、全案動腦協調

會議 三、個案現場銷售組織與內容 四、命名 五、工作流程表擬定 六、預售與公開 七、建築師聯繫工作 八、建材設備及公設建議 九、定價位 十、現場整理 十一、 接待中心、樣品屋、招牌、圍牆、指示牌、區域 牌之安排及懸掛 十二、接待中心整理及環境美化 十三、水電及臨時電話 十四、建築執照 十五、企劃部配合工作 十六、合約書擬定 十七、接待中心整理 十八、銷售前講習會 十九、個案正式推出掌握銷售之研究 二十、銷售前之工作 二十一、簽約 二十二、銷售過程其他工作要點 二十三、現場業務作業與SP促銷活動、成交法則 二十四、個案銷售結束後之各項工作 二十五、銷售結案報告 4-7 專案負責人的工作要項之準備

【附錄】(一)內政部預售屋買賣契約書範本 (二)內政部成屋買賣契約書範本 (三)文章閱讀—法拍屋應有的法律常識 (四)業務部常用表格參考 第五篇 企劃篇 5-1 廣 告 一、何謂廣告？廣告戰略的重要性 二、房地產的廣告目標及廣告策略 三、廣告表現 5-2 媒 體 一、主要廣告媒體的特性 二、報紙媒體（Newspaper Media） 三、雜誌媒體（Magazine Media） 四、電視媒體（TV Media） 五、電臺媒體（Radio Media） 六、 新媒體—數位行銷（Digit Marketing），用數位先決掠奪大商機 七、交通廣告 八、氣球廣告 九、 廣告信函（DM）、夾報、手

發傳單flyer、Line@生活圈、FB粉絲專頁 5-3 廣告表現 一、廣告文案表現類型 二、撰寫文案思考過程 5-4 廣告製作 一、廣告表現關係因素 二、文案表現 三、廣告命名 【附錄】企劃部常用表格參考 第六篇 稅務篇 6-1 不動產稅賦 一、持有（Hold） 二、不動產出租 三、移轉原因 四、不動產之分類 6-2 持有不動產之有關稅目 一、房屋稅（House Tax） 二、地價稅（Land Value Tax） 三、贈與稅（Gift Tax） 四、遺產稅（Estate Tax） 6-3 移轉不動產之有關稅目 一、營業稅（Business Tax） 二、 營利事業所得稅（Profit-S

eeking Enterprise Income Tax） 三、個人綜合所得稅（Individual Income Tax） 四、租賃所得（Rental Income） 五、 財產交易所得（Property Transactions Income） 六、契稅（Deed Tax） 七、土地增值稅（Land Value Increment Tax） 單位長度對照表 單位面積對照表 中外度量衡換算表 購屋貸款利率本息攤還計算表 【參考文獻】 作者十二版序   　　成功路上並不擁擠， 　　因為堅持的人不多。   　　感謝國內各大建設、廣告、仲介公司及大專院校選用本書，讓本書能在短期間內邁向十二版的機

會，有鑑於國內房地產市場的熱絡及相關法規修正快速，所以每次再版都配合新的房地產法規修正，讓讀者都能與時俱進，抓住市場的動態，讓自己立於不敗的地位，要訣就是快速學習，找到一本好的工具書，按部就班讓自己快速成為行銷達人；本書的功能，就是輔助有興趣從事此行業的朋友，有簡易明瞭的實戰手冊可為參考，並對房地產有全盤概念，培養自己的職場競爭力。   　　本書共分六大篇，從建設公司土地開發及代銷、仲介入門篇開始，進入產業篇、市場篇、業務篇、企劃篇、稅務篇等，有系統地導引，從基本概念到理論再與實務結合，讓你了解業界如何操作房地產，文中除就本身從事房地產的實務心得，並參酌相關重要文獻與國內外各大教授之理論，分別

系統說明，是一本兼具理論與實務的工具書。   　　個人的能力與知識有限，能將本書定稿，首先要感謝公司同事們的協助與幫忙，才能蒐集多方資料；其他要感謝的有五南文化事業機構賜予作者出書機會、大中會計事務所邱明洲大會計師的鼎力協助、永然法律事務所吳任偉律師的提供資料，使得第十二版內容更豐富與實用，在此致上本人最誠摯之謝意。為幫助有志從事房地產之新進人員，能更快速學習與進步，作者與高雄市經紀人職業工會陳世雷理事長及信託專家蔡宗廷老師、法界名人吳任偉律師一同於文化大學高雄進修推廣中心（高雄市議會正對面華國金融大樓3樓，07-2510089）開闢房地產實務系列課程─不動產土地開發、購屋、行銷、投資、信託等

5種不動產專業課程，頗受歡迎與好評，對學員問題皆能一一解惑，讓想從事房地產的學員，學習過程更能事半功倍，早日邁向成功之路。   　　作者聯絡信箱︰ 　　E-Mail：[email protected]   2020/06 吳家德      於高雄 ●第三篇   市場篇 「市場分析」（Market Analysis）通常運用於各種商品之投資開發及行銷過程，主要在調查市場供需及價格變動情形，並加以研判及預測，以作為投資管理或決策的依據。一般而言，房地產市場分析通常分成兩大部分：一是總體市場（Macro Market）或大環境分析，也稱為市場研究（Market Study），是針對總體

市場、區域市場或都會性市場等環境之供需狀況等情形做分析及預測；另一個是個體市場（Micro Market）或小環境分析，也稱為市場能力分析（Marketability Analysis），是針對投資個案市場、鄰里性市場或基地四周範圍等市場環境之供需狀況做實地調查、分析及預測。（張金鶚，2005）依張金鶚教授大作《房地產投資與市場分析理論與實務》對市場分析簡單整理如下： 1. 總體市場分析藉大環境之研究探討總體因素，適用於擬定投資決策及進入市場時機之參考。因實地調查不容易，因此使用的皆屬二手資料，分析結果多為粗略之定性社會經濟環境描述與說明。 2. 個體市場分析針對個案基地與鄰里小環境之市場動向

分析，作為個案產品定位及定價參考。因為資料真實性攸關產品銷售成功與否，須實地調查，因此使用的皆屬一手資料，分析結果多為精細之定量分析。市場分析乃不動產投資決策中極為重要的一環，後續之不動產行銷活動多須依市場分析之結果來決定進行之方向，因此缺乏市場分析的投資，可謂「有勇無謀」的賭博，獲利性往往無法掌控；而經市場分析及評估結果所進行之投資，則可降低不動產投資之風險程度。在國內經濟發展漸趨成熟、各類市場之資訊瞬息萬變情況下，投資決策前的市場分析也愈受重視，因此，不動產市場分析實為不動產投資決策過程中一項不可或缺的步驟。

紙上明治村(二冊套書)

為了解決高雄地政事務所電話的問題，作者凌宗魁 這樣論述：

每一棟消失的建築， 都是一片遺失的歷史拼圖。 　　一代代、一座座的建築物，記錄當代的美學表現、工藝技術，塑造了城鄉的變貌，也呈現人類的文明發展；是歷史的舞臺，也是時代的見證。 　　 　　雖然每棟建築建立之初，都被期許堅固永恆立於大地，但能夠千秋萬世留存的建築非常稀少。展示威權的房子、崇神敬天的房子、擋風遮雨的房子、裝載記憶的房子……建築不見了，到哪裡去尋找？曾經的記憶和感情，在哪裡安身立命？ 　　 　　《紙上明治村》從住宅、餐廳、戲院、百貨公司、醫院、學校、中央和地方官廳、教堂佛寺、到公共設施和土木設施，帶領我們回到多年前的臺灣，一覽那些已經消失、但曾經存在於這塊土地上的建築肖像，重溫以

前臺灣城鄉的莊嚴與典雅。 推薦人     　　《紙上明治村：消失的臺灣經典建築》 　　沈奕妤∣印花樂設計總監 　　洪致文∣臺灣師範大學地理學系教授 　　連振佑∣中原大學景觀學系助理教授 　　徐世榮∣政治大學地政學系教授 　　孫啓榕∣建築師 　　孫德鴻∣建築師 　　黃舒楣∣臺灣大學建築與城鄉研究所助理教授 　　黃恩宇∣成功大學建築學系助理教授 　　楊　燁∣北投文史部落客 　　榮芳杰∣新竹教育大學環境教育研究中心主任 　　薛孟琪∣東海大學建築學系助理教授 　　蕭文杰∣臺北商業大學助理教授 　　《紙上明治村》淺顯易懂的文字與描繪精美的圖像，記錄了已經被消失或遷移的建築景觀風貌，以無形文化財的方

式延續其價值，引導人們走入歷史。閱讀本書不只是緬懷過去的美好，也讓我們重新思考為什麼要保留文化資產，該留下什麼給臺灣的下一代。──蕭文杰（臺北商業大學助理教授） 　　透過宗魁的歷史書寫，搭配培哲的手繪圖像，這本彷彿具有時光隧道魔力般的圖文集，帶領著我們反省過去，思考未來。──榮芳杰（新竹教育大學環境教育研究中心主任） 　　鄭培哲的圖像風格溫柔細緻、又富含生活感性，優雅又具透明感的色彩，讓人總是在畫中品味再三。──沈奕妤（印花樂設計總監） 　　《紙上明治村2丁目：重返臺灣經典建築》 　　片倉佳史│作家／自由記者 　　李清志│實踐大學建築設計學系副教授 　　吳秉聲│成功大學建築學系副教授 　

　吳介祥│彰化師範大學美術糸副教授 　　周奕成│大稻埕國際藝術節發起人 　　邱翊│台北城市散步執行長 　　栖來光│在台日本作家 　　張鐵志│中華文化總會副秘書長 　　殷寶寧│臺藝大藝政所副教授／古蹟藝術修護系代主任 　　渡邊義孝│日本一級建築士／東亞日式住宅研究者 　　蔡亦竹│實踐大學應用日文系助理教授 　　蔡瑞珊│作家／青鳥書店創辦人 　　謝佩霓│藝評家、策展人 　　謝金魚│歷史小說家 　　嚴婉玲│臺南新芽協會理事長 　　（依姓氏筆畫）  

阿公店溪與岡山市街的空間發展變遷 （1945年以前）

為了解決高雄地政事務所電話的問題，作者林雲理 這樣論述：

河川孕育人類文明，也是臺灣先民安身立命的重要基礎，無論在聚落選址、交通、產業等，河川都扮演重要的角色。本文採取歷史地理學的研究途徑，使用土地臺帳、地籍圖等土地資料作為切入點，以高雄市岡山區的岡山老街所在地─岡山市街為研究區域，梳理清末到日治時期阿公店溪對其聚落發展的影響面向。更進一步探討日治時期為解決水災問題，針對阿公店溪展開現代化治水工事後，對岡山市街土地利用、空間發展所帶來的變遷與影響。臨阿公店溪的岡山市街，其聚落發展歷史與阿公店溪有著福禍相依的關係。清領時期阿公店溪是岡山平原南北運輸的聯外通道，岡山市街成為貨物的集散搬運之地；阿公店溪是岡山平原的農業灌溉水源，左右岡山平原的農業與聚落拓

墾；日治時期岡山市街亦依賴阿公店溪作為上水道的民生用水來源。然而阿公店溪每至雨期水災頻傳的水文特性，也讓岡山市街居民飽受生命財產損失。日治時期全臺治水事業展開背景下，昭和年間阿公店溪進行治水事業。其中兩次河川改道工事，改變岡山市街西側的阿公店溪流路。以昭和6年(1931)阿公店溪展開改道工事作為時間斷限。日治前期受阿公店溪流路限制的岡山市街，在街區發展上沿河川右岸呈現長條狀往南北向延伸。由於街區西側有河川阻擋，故日治前期重要交通建設、公共設施皆位於街區東側，帶動街區東側發展成為行政經濟中心。日治後期阿公店溪改道工事完成後，岡山市街街區得以有向東側以外擴張發展的可能。從岡山都市計畫公告圖中，日治

後期岡山市街被官方賦予的願景，是成為岡山郡內各項機能更完善的中心都市，而河川改道後的免浸水地，則成為可以提供上述機能的規畫空間。但隨之南進軍事政策確立，岡山成為日本海軍飛行場基地。在軍事力量主導下，岡山都市計畫願景未能執行完成，岡山市街街區空間轉而成為協助日本海軍相關需求的配置規劃，進而形塑出今日岡山都市地景的雛型。